Edito du 6 février 2019

Madame, Monsieur,

Un consensus ressort des grands débats citoyens : trop d’impôts (sauf pour les riches), pas assez de dépenses sociales, trop de déficit public ! Du grain à moudre pour les futurs référendums d’initiative populaire.

La fiscalité est-elle un sujet décidément trop sérieux pour être décidée par le contribuable ?  

Nos parlementaires seraient-ils plus raisonnables que leurs électeurs ?

Pour éclairer le débat, prenons l’exemple de l’un des secteurs moteurs de notre économie : l’immobilier.

Ce dernier subit à tous les niveaux de lourdes taxes. La réalisation d’un programme de promotion occasionne la perception d’un impôt sur la plus-value lors de la vente du terrain, diverses taxes liées à l’urbanisme, la TVA sur la vente des logements, l’impôt sur les bénéfices du programme, … sans compter les cotisations sociales sur le personnel qui a construit l’immeuble. Une fois vendu, le logement connait une nouvelle vie fiscale : taxe foncière, taxe d’habitation (pour l’instant), IFI, impôt sur les revenus fonciers, …

Mais l’immobilier est un secteur à part car fortement créateur d’emplois et quasiment pas soumis à la concurrence internationale. Il constitue par ailleurs le principal facteur de dépense d’un ménage.

De tous temps, les Pouvoirs Publics ont été pris dans les mâchoires de l’étau immobilier : percevoir le maximum de ressources fiscales d’une part, ne pas rompre le dynamisme du secteur d’autre part. Pour résoudre la quadrature du cercle, les Pouvoirs Publics recourent régulièrement à une politique de « stop and go » que l’on peut résumer ainsi. Pour « booster » la construction de logements, le Parlement vote, pour une durée d’application limitée, un dispositif fiscal incitant les propriétaires occupants (PTZ) ou bailleurs (Pinel) à acheter un logement neuf. Quelques années plus tard, la Cour des Comptes met en exergue le coût démesuré de ces dispositifs fiscaux par rapport aux objectifs recherchés. Ces derniers sont alors rognés ou supprimés. Sevrée de sa morphine, la construction ralentit. Finalement, sous la pression des lobbys, les Pouvoirs Publics sont contraints de remettre au goût du jour les anciens dispositifs ou d’en inventer de nouveaux.  Et l’on repart pour un tour de défiscalisation.

Mais la schizophrénie de nos gouvernants atteint aujourd’hui de nouveaux sommets.

A l’origine, l’idée était louable. Effrayés par le puits sans fond du budget de la construction, le législateur a souhaité réorienter les incitations fiscales vers les zones qui en avaient le plus besoin. A quoi bon inciter un investisseur à acheter un logement neuf à Saint Etienne s’il y a suffisamment d’appartements anciens sur le marché pour répondre à la demande locative ? Pareillement, pourquoi accorder à un jeune ménage un prêt à taux zéro pour faire construire une maison neuve dans un lotissement perdu au milieu de la nature alors qu’il pourrait acheter, moins cher, un logement ancien en centre-ville ?

Les Pouvoirs Publics ont donc progressivement réservé les aides de toutes natures aux zones les plus tendues.  

Le résultat a été conforme à la logique de ces cinquante dernières années. Dans les zones les plus tendues, le coût du foncier grimpe, désolvabilisant une partie des accédants. Dans le reste de la France, la construction ralentit, ainsi que le confirment les dernières statistiques du Ministère de la Construction.

Les voix des promoteurs s’élèvent pour revenir aux anciens dispositifs. On connaît la suite de l’histoire …

Mais la situation s’est encore pimentée grâce à l’intervention du Ministre de la Cohésion des Territoires, Julien Denormandie. Le mouvement des « gilets jaunes » a fait ressortir l’état d’abandon du cœur de nos villes régionales. Les boutiques ferment, les résidents fuient vers les lotissements situés en périphérie. La solution bien française à ce problème ? Un nouvel avantage fiscal baptisé du nom du nouveau Ministre. Les hébergeurs internet sont ravis.

En quoi consiste ce nouveau dispositif ? Schématiquement, il étend les avantages de la loi Pinel à la réhabilitation de logements situés dans 250 villes moyennes dont quelques-unes venaient de sortir dudit dispositif Pinel et les autres n’y avaient pas droit du fait de l’absence de demande locative. Quasiment en même temps, le gouvernement resserre les mailles du Pinel pour le réserver aux zones qui en ont le plus besoin et crée un nouveau dispositif pour investir dans les zones les moins tendues. On ne peut être plus schizophrène !

Les journalistes spécialisés dans les placements aux particuliers interrogent les experts immobiliers pour identifier, parmi les 250 villes moyennes ou bourgades, celles qui offrent les meilleures opportunités. La tâche est ardue. Limoges semble arriver en tête.

Le dispositif Denormandie rappellera aux plus anciens l’un des plus grands fiascos de notre histoire immobilière. Au début des années 2000, Les Pouvoirs Publics souhaitaient redynamiser les zones les plus rurales. Nos énarques avaient eu une bonne idée : construire des résidences pour y attirer les touristes. Les investisseurs étaient encouragés par une détaxation favorable (dispositif « ZRR » pour Zones de Revitalisation Rurale). Les promoteurs ont construit dans nos campagnes. Mais les touristes ne sont jamais venus. Les résidences ont fait faillite. Les épargnants ont perdu leur économie d’impôt et, accessoirement, leur investissement.

Les défenseurs du nouveau dispositif argueront qu’il ne s’agit pas de construire de nouveaux logements mais de redonner vie à des appartements insalubres. Les faits sont toutefois têtus : pourquoi encourager les contribuables à investir dans les zones à faible pression locative ? Ne faut-il pas dynamiser l’activité économique de nos villes moyennes avant d’encourager l’investissement immobilier ? Les sommes ainsi dépensées ne pourraient-elles pas être utilisées pour réduire la pression fiscale qui pèsent sur le secteur ?

Il est facile de se moquer des revendications fiscales qui remontent des débats citoyens. Bien sûr, elles ne sont pas raisonnables, bien sûr elles conduiraient notre pays à la faillite si elles étaient appliquées. Mais nos gouvernants gagneraient en efficacité et en crédibilité s’ils n’utilisaient pas en permanence l’arme fiscale pour d’autres objectifs que le financement des dépenses publiques et le resserrement des inégalités sociales.

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