Edito du 24 octobre 2018

 

Il n’y a pas si longtemps, le « crowdfunding » semblait devoir révolutionner le financement des petites entreprises. Grâce à la magie d’internet, les entreprises à la recherche de fonds pouvaient se rapprocher sans intermédiation bancaire de particuliers à qui elles offraient des rendements sensiblement supérieurs à ceux existant sur le marché. Les autorités ont réglementé le marché ce qui a accéléré son développement. Plusieurs centaines de plates-formes d’intermédiation ont tenté leur chance.

Les plus médiatisés ont été probablement les sites de « crowdfunding » immobilier. Ils permettent aux prêteurs d’investir dans des opérations de promotion immobilière avec une promesse de rendement de 8 à 12 % annuel sur une durée de 18 à 24 mois. Quoi de plus solide que d’investir dans de la pierre ?

Il est vrai que, sur le papier, le secteur offre plus de sécurité que le financement d’entreprises traditionnelles. La promotion immobilière est un secteur particulier. Très schématiquement, une opération se déroule ainsi. Un promoteur négocie un terrain pouvant abriter une opération résidentielle. Il ne l’acquiert effectivement, au travers généralement d’une structure spécifique (société civile de construction vente), que d’une part, lorsqu’il a obtenu le permis de construire et d’autre part, lorsque son banquier lui consent une garantie d’achèvement et un crédit d’accompagnement. En contrepartie, le promoteur doit apporter des fonds propres (représentant 10 à 15 % du prix de revient total) et le programme doit être précommercialisé à hauteur de 40 à 50 % du total.

Une fois l’opération lancée, la banque contrôle les flux entrants et sortants de l’opération. Grâce au mécanisme de la vente en l’état futur d’achèvement, le financement d’une opération de promotion est « dynamique ». Pendant les 18 à 24 mois que dure l’opération, le promoteur paye le foncier, les entrepreneurs, la banque, l’administration fiscale. En contrepartie, concomitamment, il encaisse les sommes versées par les acquéreurs de logements en fonction de l’avancement du chantier. De l’argent entre et sort du compte toutes les semaines. Le banquier tient le compte centralisateur de l’opération.

Théoriquement, le promoteur récupère sa marge une fois toutes les dépenses réglées. Toutefois, traditionnellement jusqu’en 2008, lorsque le programme était entièrement commercialisé et que la marge était importante, les banquiers toléraient que le promoteur puisse encaisser une partie de sa marge par anticipation. La crise financière a mis un terme à cette pratique. Les professionnels de l’immobilier ont été contraints d’immobiliser leurs fonds propres sur des opérations quasiment achevées et sans risque pour le banquier. Ils manquaient de fonds pour lancer de nouvelles opérations. Le « crowdfunding » est apparu comme une bouée de sauvetage en les dotant du carburant nécessaire pour accélérer leur activité.

Pour les particuliers, le secteur était attrayant en raison de la visibilité apportée par la précommercialisation et par le contrôle bancaire des flux.

Les montants levés se sont rapidement accrus sous l’impulsion de pionniers tels Anaxago, Wiseed et Fundimmo qui dominent aujourd’hui le secteur. Le marché immobilier est porteur. Pourtant, des difficultés sont apparues. 11 % environ des opérations connaitraient des retards de paiement. Comment expliquer une telle situation ?

L’épargnant qui prête sous forme d’obligations ou de « mini-bons » à un promoteur ne se substitue pas à la banque mais assure les fonds propres de l’opération. S’il peut espérer une rémunération de 8 à 12 %, c’est parce que le rendement attendu de l’opération est supérieur à 20 %. Comme toujours, la contrepartie de cette rémunération élevée est le risque encouru. Une opération de promotion, même précommercialisée et même garantie par un banquier, est sujette à de multiples aléas : déroulement du chantier, bouclage de la commercialisation, relations avec les entrepreneurs, … Compte tenu de la relative faiblesse des fonds propres dans une opération de promotion, l’aléa se paye cher en termes de rentabilité. La matérialisation de ces aléas explique une partie des problèmes.

Pour qu’une opération de « crowdfunding » immobilier fonctionne bien, il est important que les intérêts entre toutes les parties soient alignés, notamment que le promoteur participe effectivement au financement et que ses honoraires de maîtrise d’ouvrage ne soient pas trop importants. Compte tenu de la forte concurrence régnant entre les plates-formes pour disposer des meilleures opérations, ces règles n’ont pas toujours été respectées.

Cette même concurrence explique également que le « crowdfunding » immobilier a rapidement élargi son spectre d’intervention. Il a contribué à financer des opérations d’immobilier d’entreprise qui ne présentent souvent pas la même visibilité que le résidentiel en termes de commercialisation. Il a également couvert des opérations de marchands de biens non commercialisables en VEFA. Les flux financiers y sont moins bien sécurisés.

Autre difficulté, certaines plates-formes, pour séduire les promoteurs, ont accepté de verser les fonds directement dans leurs livres et non dans ceux de la société de construction vente. Pour le promoteur, c’est beaucoup plus pratique ! Mais la banque ne peut plus contrôler la bonne destination des flux et le prêteur est à la merci d’une défaillance du promoteur. Ce qui n’a pas manqué de se produire avec la faillite du promoteur Terlat !

Enfin, le risque de dépôt de bilan de la plate-forme internet n’est pas à écarter. Les acteurs sont beaucoup trop nombreux. La rentabilité est aujourd’hui inexistante en raison notamment du coût élevé d’acquisition des clients et des frais de fonctionnement. Des regroupements ont eu lieu et vont continuer d’intervenir. Mais il y a également eu des faillites telle récemment celle d’Unilend, un des pionniers du « crowdlending » (non présent dans l’immobilier). Dans ces situations, l’épargnant est théoriquement protégé par l’intervention d’un PSP (Prestataire en Service de Paiement) pour gérer les relations financières entre la plate-forme et l’investisseur. Mais, le doute subsiste sur le suivi des opérations.

Compte tenu de tous ces aléas, faut-il fuir les rendements mirobolants promis par les sites de « crowdfunding » immobilier ? Pas nécessairement. Le secteur présente un intérêt évident. L’épargnant doit toutefois être sélectif à tous les niveaux : surface financière du promoteur, professionnalisme de la plate-forme, qualité intrinsèque de l’opération immobilière et du montage.