Edito du 20 mars 2019

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) fait partie de nos vénérables institutions. Créé en 2013, composé de hauts fonctionnaires et présidé par le Ministre des Finances, il a pour mission d'analyser, de surveiller et de maîtriser le risque systémique, c'est-à-dire le risque que se produise un dysfonctionnement du système financier dans son ensemble.

Début 2016, le HCSF, s’appuyant sur des calculs réalisés par la Banque de France et la Direction du Trésor, a émis une alerte sur la situation de l'immobilier d'investissement commercial en France (bureaux, commerces, entrepôts). Il estimait que les prix étaient surévalués de 10 à 15 %, « voire 30 % pour les bureaux parisiens et de la Défense ». Les investissements réalisés par les fonds d’investissements, les institutionnels, mais aussi les particuliers (via les SCPI), étaient menacés.

La « bulle immobilière » dénoncée par le HCSF avait fait les unes des journaux financiers. Les marchés n’ont pas écouté les hauts fonctionnaires. Depuis cette sombre prédiction, l’immobilier commercial enchaîne les records, tant en termes de volumes investis que de prix (loyers et valeur au m2). La hausse est particulièrement visible à Paris … On comprend mieux pourquoi nos dirigeants préfèrent investir dans les livrets d’épargne.

Pourquoi le HCSF s’est-il si grossièrement trompé ?

Comme tous les marchés, l’immobilier commercial reflète la rencontre d’une offre et d’une demande. L’offre (la construction de nouveaux immeubles) progresse mais est contenue par la prudence des banques. La demande est fortement dépendante de la conjoncture économique, notamment dans le secteur des services. Depuis la crise financière de 2008, la situation est favorable, ainsi que l’atteste depuis trois ans la baisse du taux de chômage. Lorsque l’offre excédentaire née de la crise a fini par être absorbée, les loyers ont commencé à progresser.

Un investisseur valorise un actif immobilier en rapportant au loyer qu’il génère un taux d’actualisation qui est composé, pour schématiser, d’un taux supposé sans risque (l’obligation du Trésor à 10 ans) et d’une prime de risque. Les prix de l’immobilier ont certes fortement monté mais cette hausse s’est produite dans un premier temps grâce à la baisse de l’OAT, puis grâce à la progression des loyers. La prime de risque est restée relativement stable dans le temps. C’est pour cela qu’il n’y avait pas de bulle en 2016 et qu’il n’y a toujours pas de bulle aujourd’hui.

L’immobilier d’entreprise ne constitue toutefois pas un secteur homogène. Certains actifs souffrent de l’évolution de nos modes de vie, notamment certaines surfaces commerciales de périphérie et les boutiques de villes moyennes qui pâtissent de la montée en puissance de l’e-commerce. Les résidences de tourisme sont aussi victimes du changement de nos habitudes. D’autres en bénéficient, par exemple les entrepôts modernes et les centres de messagerie. Les espaces de co-working prolifèrent. Les résidences seniors se multiplient. Au global, l’immobilier d’entreprise est encore porteur. Il le sera tant que les taux d’intérêt resteront bas et que la conjoncture économique se redressera.

Les SCPI, tant dénigrées par le HCSF, restent le moyen le plus pur et le plus abordable pour un particulier pour investir sur ce marché. Elles permettent à l’épargnant de mutualiser son investissement et d’avoir accès à une gestion professionnelle pour une mise raisonnable.

La performance d’une SCPI s’analyse au travers de l’évolution de sa valorisation et de ses dividendes. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est l’indicateur représentatif de ces dividendes. Il n’est pas égal au résultat dégagé par la SCPI. Cette dernière peut constituer des provisions pour faire face à des aléas (travaux par exemple) ou des réserves pour servir de coussin de sécurité dans des périodes plus difficiles.

Les chiffre de l’année 2018 sont aujourd’hui disponibles. Le TDVM ressort en moyenne à 4,35 %, en légère baisse par rapport à l’année précédente. Sur dix ans, il s’élève à 6 % avec une volatilité réduite à 4,4 %. Certes, les performances passées ne préjugent pas des résultats à venir mais le rendement ajusté du risque des SCPI se compare favorablement à celui des fonds en euros.

La collecte enregistre un recul de 19,4 % mais se situe à un niveau encore élevé, l’année 2017 ayant été exceptionnelle. 5,11 milliards d’euros ont été souscrits par les épargnants. Les SCPI de bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte devant les SCPI spécialisées (16 %), les SCPI diversifiées (21 %) et les SCPI commerces (7,5 %). L’un des éléments nouveaux est la progression des investissements réalisés en Europe. Les SCPI diversifient leurs investissements, le marché immobilier hexagonal devenant un peu étroit compte tenu de l’importance de la collecte. Les rendements y sont un peu meilleurs mais les gérants de SCPI devront démontrer leur capacité à identifier les meilleurs immeubles hors de leur base et à les gérer efficacement.

Le taux d’occupation financier poursuit son redressement, s’établissant en moyenne à 90,54 %. Il est toutefois encore insuffisant dans un marché locatif relativement porteur.

La capitalisation (les stocks) a dépassé le seuil symbolique des 50 milliards d’euros en Novembre 2018.

La tendance devrait être similaire en 2019 : collecte importante, légère baisse du TDVM et amélioration du taux d’occupation.

Le palmarès en termes de TDVM est dominé par des SCPI récentes (Corum XL – 7,91 %, Corum – 7,28 %, My Share SCPI – 7 %, Vendôme Régions – 6,03 %) et par des SCPI novatrices (Kyaneos Pierre – 7,05 %).

Mais, avant d’investir, il ne faut pas se limiter à l’analyse du taux de distribution. Encore faut-il que ce dernier soit pérenne et qu’il n’entrave pas la hausse du prix de la part. L’ancienneté du patrimoine, sa composition, les provisions affectées aux travaux, la durée des baux et la date de leur échéance, la taille de la SCPI, le professionnalisme de l’équipe de gestion, … autant de facteurs qui doivent être pris en compte pour choisir les meilleures SCPI.

En tout état de cause, il n’est pas trop tard pour acheter des parts de SCPI, en direct ou dans des contrats d’assurance-vie. Notre Cabinet commercialise la plupart des SCPI ouvertes à la collecte. Il peut vous aider à sélectionner la solution la plus adaptée.

Quant au HCSF, cet hypocondriaque de l'économie, il vient encore de sévir. Il aurait constaté l'apparition d'une bulle sur le crédit. Les exigences en fonds propres vont de ce fait être renforcées, au risque de ralentir la croissance. L'avenir nous dira si les banquiers ont raison de ne pas être convaincus.