Placements Financiers pour Expatriés et Non Résidents - Assurance Vie, comptes titres, immobilier - Maubourg Patrimoine

 

Dans le cadre de l'expatriation, certains placements français sont interdits ou non appropriés et d'autres au contraire présentent de nombreux avantages et sont fortement recommandés.

 

Un expatrié ne peut pas être titulaire d'un :

 

  • Livret d'Investissement Durable ou d’un Codevi
  • Livret Jeune
  • Livret d’Epargne Populaire.

 

Si vous possédez ce type de placements, pensez à les clôturer avant votre départ

 

En revanche, un expatrié peut détenir un :

 

  • Livret bancaire ordinaire,
  • Livret A et B,
  • Plan d'Épargne Populaire,
  • Compte et Plan d'Épargne Logement,
  • Plan Epargne Actions.

 

Depuis le 20 mars 2012, vous n’êtes plus obligé de clôturer votre PEA lorsque vous vous expatriez.

 

1. Le contrat d’assurance-vie

 

1.1. Les avantages de l’assurance-vie

 

Le contrat d’assurance vie offre de nombreux avantages civils et fiscaux.

 

Il répond à trois objectifs principaux :

 

a. Valoriser ses capitaux avec l’accès à plusieurs classes d’actifs (Fonds en euros à capital garanti, OPCVM, supports immobiliers, Produits structurés).

 

b. Percevoir des revenus complémentaires faiblement fiscalisés

 

c. Percevoir Transmettre son patrimoine hors succession. Il bénéficie d’un régime civil spécifique en matière de transmission: les sommes versées aux bénéficiaires du contrat lors du décès de l’assuré sont considérées comme en dehors de la succession avec une fiscalité avantageuse.

 

1.2. Contrat d’assurance-vie de droit français

 

a. Conditions d’accès :

 

Les compagnies d’assurance en France appliquent un principe de restriction à la souscription d’un contrat d’assurance-vie français par un non-résident en fonction de son pays de résidence et du caractère durable de son expatriation.

 

En pratique, un expatrié peut ouvrir un contrat d’assurance-vie de droit français lorsqu’il est domicilié dans un pays de l’espace économique européen (EEE) ou, dans certains cas, s’il peut justifier que son expatriation restera temporaire.

 

Un contrat d’assurance-vie de droit français permet :

 

  • Un versement initial plus faible que les contrats de droit luxembourgeois.
  • L’accès au fonds en euros de la compagnie d’assurance avec la triple garantie : liquidité, garantie du capital, effet de cliquet.
  • La possibilité de souscrire à des supports immobiliers de type SCI ou SCPI dont la liquidité est assurée par la compagnie. Ils disposent de deux moteurs de performance : la distribution de dividendes réguliers et la valorisation des parts tout en échappent à la fiscalité des revenus fonciers.

 

b. La sélection de Maubourg Patrimoine

 

Unep Oradea Multi Sélections Plus (MS Plus) :

 

Le contrat référent pour investir dans de l’immobilier grâce à l’assurance-vie.

 

Contrat associatif comprenant 13 SCPI pouvant être souscrites jusqu’à 75% du montant de total investi à des conditions d’accès privilégiées et jusqu’à 100% en immobilier non coté conjugué avec de la SCI.

 

100 % des revenus de parts de SCPI réinvestis en parts de SCPI / SCI.

 

Versements programmés possibles en SCPI (seulement pour les SCPI Immorente, Efimmo 1, Pierre Plus).

 

Option PEP accessible en transfert d’un contrat PEP à partir de 15 000€.

 

Actualités Unep

 

Patrimoine Vie Plus (Suravenir) :

 

Contrat plébiscité et récompensé par la presse financière à plusieurs reprises.

 

Doté de nombreuses options de gestion et d’une très large sélection supports d’investissement, Patrimoine Vie Plus est un contrat d’assurance vie souple et accessible.

 

3 modes de gestion : gestion libre, gestion pilotée, gestion déléguée (disponible dès 25.000 euros d'investissement, vous permettant de profiter des conseils de sociétés de gestion en fonction de votre profil investisseur).

 

Une large gamme financière : 850 OPCVM et une sélection de supports d'investissement en fonction des offres disponibles : Fonds en euros, Organismes de Placements Collectifs (OPC), Société Civile Immobilière (SCI), Organisme

de Placement Collectif en Immobilier (OPCI).

 

Actualités Vie Plus

 

Sérénipierre (Primonial)

 

Deux fonds en euros de nouvelle génération :

 

  • le fonds Sécurité Pierre investi très majoritairement en immobilier d’entreprises, qui réalise, depuis sa création en 2012, des rendements nets parmi les meilleurs du marché (2.8 % net en 2019) ;

 

  • le fonds Sécurité Flex Euro adossé à la fois à l'Actif général Suravenir et à un fonds de diversification dédié qui vise à dégager un potentiel de performance supérieur à l’actif général.

 

Les performances passées ne préjugent pas des résultats à venir.

 

Une gamme de plus de 250 supports exprimés en unités de compte, accès à la gamme immobilière de Primonial

 

2 modes de gestion : gestion libre et le mandat d’arbitrage, conseillé par La Financière de L’Echiquier, et accessible à partir de 5 000 € (2 profils).

 

Panthea (Nortia)

 

Contrat accessible et polyvalent disposant de deux fonds en euros dont un fonds dit actif, EuroConviction.

 

Près de 1000 supports en unités de compte, accès à deux fonds private Equity (Amundi et Isatis capital), possibilité d’investir sur des titres vifs (13 indices référenciés), 13 SCPI, 4 SCI, 5 OPCI.

 

Garantie en cas de décès accidentel automatique et gratuite

 

1.3. Contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois

 

a. Les atouts du contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois

 

Protection des avoirs

 

Le « triangle de sécurité » assure la séparation entre les avoirs des souscripteurs et les actifs des autres créanciers de la compagnie d’assurance. Les actifs liés aux contrats d’assurance-vie (hors fonds en euros qui constitue l’actif

général de la compagnie) sont ainsi déposés auprès d’une banque dépositaire approuvée par le Commissariat aux Assurances.

 

Une convention tripartite de dépôt est signée entre la compagnie d’assurance, la banque dépositaire et le Commissariat des Assurances.

 

En cas de défaillance de la compagnie d’assurance, le Commissariat aux Assurances peut bloquer les comptes déposés auprès de la banque dépositaire pour protéger les souscripteurs.

 

En cas de défaillance de la banque dépositaire, les souscripteurs sont prioritaires pour récupérer leurs avoirs placés auprès de la compagnie d’assurance.

 

Le super privilège prévu par la loi au Luxembourg garantit les actifs sans aucune limite (au contraire de la garantie légale française qui plafonne la garantie sur les avoir à 70.000 €).

 

Convention de dépôt tripartite et ségrégation des actifs

 

  • Les engagements envers les souscripteurs sont représentés par des actifs déposés auprès d’un établissement de crédit agréé par les autorités de contrôle

  • Ils sont maintenus sous la surveillance des autorités grâce à une convention de dépôt tripartite entre le Commissariat aux Assurances, la banque dépositaire et la compagnie d’assurance

  • L’ensemble des actifs détenus en contrepartie des engagements constitue un patrimoine, distinct de celui de la compagnie d’assurance.

 

« Super-privilège » du Grand-Duché du Luxembourg

 

  • Cette notion a été introduite par la loi du 6 décembre 1991 (article 39 et suivants) sur le secteur des assurances. Elle garantit que l'épargne capitalisée dans les contrats d'assurance-vie luxembourgeois est complètement protégée

  • Le système juridique luxembourgeois offre une sécurité exceptionnelle aux souscripteurs en cas de défaillance d’une compagnie d’assurance luxembourgeoise

  • Le patrimoine est ainsi affecté par privilège de premier rang au profit des souscripteurs, avant même tous les autres créanciers.

 

Souplesse de gestion de financière

 

L’univers d’investissement est large : hedge funds, private equity, dérivés.

 

Il est possible, dans certaines conditions, de loger dans un contrat d’assurance-vie des titres de sociétés non cotés, des devises, des actifs immobiliers.

 

Mobilité internationale

 

  • Neutralité fiscale du Luxembourg

  • Portabilité dans de nombreuses juridictions

  • Régime des impatriés pour les avoirs détenus hors de France après un retour en France.

 

Environnement juridique et fiscal stable

 

En cinquante ans, le Grand-Duché du Luxembourg est devenu :

 

  • L’une des 10 premières places financières du monde

  • Le premier centre pour l’assurance-vie en Libre Prestation de Services en Europe

  • La première place en Europe et la seconde dans le monde pour les fonds d’investissement

  • Le premier centre international de Private Banking pour la zone Euro.

  • Régime des impatriés pour les avoirs détenus hors de France après un retour en France.

 

b. Les contraintes du contrat d’assurance-vie de droit luxembourgeois

 

Le fonds en euros

 

Seules les compagnies d’assurance-vie filiales de groupes françaises proposent ans leur contrat l’accès au fonds en euros de la compagnie. Ce sont en général celles qui sont les moins souples pour accepter les dossiers d’expatriés,

 

surtout dans les pays non européens.

 

Les « pure players » luxembourgeois ne proposent pas de fonds en euros. Il est impératif d’être conseillé par un spécialiste pour construire une allocation correspondant aux besoins de sécurité et de performance du souscripteur.

 

Par ailleurs, les compagnies proposant un fonds en euros au Luxembourg doivent pour la plupart se réassurer auprès de leur maison mère en France, ce qui réduit le rendement d’environ 0,20 %.

 

Des contrats privilégiant les patrimoines importants

 

La structure de coût est beaucoup plus progressive qu’en France, favorisant les contrats de montant élevé.

 

La lettre Circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances, entrée en vigueur en 2015, a prévu une classification des souscripteurs :

 

 

Plus la prime et la fortune mobilière sont importantes, plus souple est la gestion du contrat.

 

c. Les supports d’investissement

 

Fonds Interne Dédié (FID) :

 

Il s’agit d’un fonds créé et géré pour le compte d’un seul souscripteur.

 

La gestion est réalisée par un gestionnaire d’actifs qui intervient en complément de l’assureur et se rémunère de manière spécifique.

 

Généralement, pour créer un FID, il faut disposer d’une enveloppe financière d’au moins 250.000 euros.

 

Il est possible d’investir sur plusieurs FID au sein d’un même contrat.

 

Les limites d’investissement sont subordonnées à deux critères cumulatifs : la prime versée et la fortune du client.

 

Fonds Interne Collectif (FIC) :

 

Il s’agit d’un fonds conçu pour un groupe de souscripteurs partageant les mêmes objectifs en termes de sécurité et de performance.

 

La gestion est réalisée par un gestionnaire d’actifs qui intervient en complément de l’assureur et se rémunère de manière spécifique.

 

Le FIC offre une grande souplesse de mise en place, un large choix des supports et une grande liberté de gestion.

 

e fonds dédiés à l’unique souscripteur ou à sa famille ;

 

es assureurs proposant le contrat d’assurance vie Luxembourg offrent à leurs souscripteurs un choix élargi de fonds, de titres et de devises (actions, obligations, titres non côtés etc…) à travers des fonds internes qui sont une particularité du contrat du Grand Duché.

 

Fonds Externes :

 

Le souscripteur doit choisir lui-même son allocation parmi la liste de fonds et d’unités de compte proposés par l’assureur, sur le même modèle qu’en France.

 

Les actifs sont déposés dans la Banque Dépositaire de l’assureur.

 

Les OPCVM sont généralement plus internationaux que sur les contrats de droits français.

 

Il n’est pas possible d’investir en direct sur des supports immobiliers de type SCPI ou SCI.

 

Le Cabinet Maubourg Patrimoine assiste ses clients dans le choix des supports et la transmission des ordres.

 

Fonds Assurance Spécialisé (FAS) :

 

Le FAS est un nouveau véhicule d’investissement apparu avec la circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances.

 

Le FAS est un support dont le fonctionnement est proche d’un FID mais sans l’obligation d’y associer une société de gestion spécialisée, ce qui permet de limiter les coûts de gestion.

 

Le preneur du contrat d’assurance garde la maîtrise de ses investissements.

 

Les ordres sur le FAS sont passés par l’intermédiaire désigné comme passeur d’ordre.

 

Les actifs sont déposés dans la Banque Dépositaire sélectionnée pour le FAS.

 

La liste des supports disponible est beaucoup plus large que les Fonds Externes en direct : OPCVPM, actions cotées, valeurs non cotées (private equity, fonds alternatifs, produits structurés…).

 

Le Cabinet Maubourg Patrimoine assiste ses clients dans le choix des supports et la transmission des ordres.

 

d. La banque dépositaire

 

Lors de la souscription d’un contrat d’assurance vie Luxembourg, le souscripteur a la liberté de choisir la banque dépositaire sur laquelle ses actifs vont être déposés.

 

e. La sélection de Cabinet Maubourg Patrimoine

 

Vitalis Life Unep

 

Le contrat Vitalis Life Unep permet d’investir sur des supports immobiliers, notamment ceux gérés par Sofidy.

 

Accès FIC Sofidy Actifs immobiliers Alternatifs pour minimum 50.000 €.

 

Accès dans FAS : OPCI Sofidy Pierre Europe (min.1000 €) - OPPCI Sofidy Sofimmo (minimum : 100.000 €) - Immobilier jusqu’à 90% du FAS.

 

Fondé en 1995, Vitalis Life est une compagnie d’assurance vie luxembourgeoise intégrée depuis 2015 au groupe Monceau Assurances.

 

Actualités Unep

 

Wealins Life

Le contrat Wealins, adapté aux cadres légaux de 11 pays européens. Il dispose d’une grande souplesse d’acceptation des résidents hors Union Européenne.

 

Assureur 100% luxembourgeois détenu par un actionnariat familial et indépendant et ne dépendant d’aucune maison-mère française.

 

Très grande la flexibilité dans le choix des actifs financiers : Accès à des OPCVM, fonds alternatifs, fonds immobiliers, actions, obligations, instruments financiers, actifs financiers sophistiqués à liquidité réduite.

 

Possibilité de créer des fonds sur mesure, Fonds Assurance Spécialisé et Fonds Interne dédié géré de manière discrétionnaire par un gestionnaire d’actifs professionnel conformément à une stratégie d’allocation préalablement définie et Fonds Interne Dédié partagé par plusieurs contrats (Gestion familiale).

 

Lombard international Assurance

 

Couverture géographique la plus étendue du marché.

 

25 ans d’expérience.

 

Plus de 80 OPCVM en gestion libre

 

Plus de 1000 sociétés de gestion au sein d’un Fonds Interne dédié.

 

Lombard International assurance dispose d’un établissement aux Etats-Unis et  a ouvert en 2016 un bureau de représentation à Paris.

 

Life Mobility Evolution (La Mondiale Europartner)

 

Réservé à quelques pays européens.

 

Il allie l’expertise et la protection du Luxembourg avec certaines spécificités des contrats français :

 

  • Accessible dès 100.000 €
  • Fonds en euros
  • Avance possible
  • Offre de financement possible via un dépôt de FID ou FAS dans une banque partenaire.
  • Gestion libre avec plus de 300 OPCVM - FID -FIC et FAS mono-support
  • Possibilité de versements et rachats partiels programmés

 

Generali Luxembourg

 

Outre les résidents des pays européens, le contrat est ouvert aux résidents de 12 pays hors de l’Europe (Maroc, Dubai, Arabie Saoudite, …).

 

Il allie l’expertise et la protection du Luxembourg avec certaines spécificités des contrats français :

 

  • Accessible dès 100.000 €
  • Fonds en euros
  • Gestion libre avec plus de 300 OPCVM avec investissement immédiat- FID -FIC et FAS
  • Possibilité de rachats partiels programmés

 

Le contrat est entièrement gérable en ligne.

 

Le groupe Generali est le premier assureur en Europe.

 

Actualités Generali

 

2. Les comptes titres

 

Le compte-titres permet d’investir sur des valeurs mobilières françaises, européennes ou internationales de façon très flexible.

 

Différents types de valeurs mobilières peuvent être logés dans un compte-titres :

 

  • Les actions
  • Les obligations
  • Les Sicav et FCP
  • Les trackers ou ETF

 

 2.1. Le fonctionnement et les avantages du compte-titres

 

Que ce soit pour un résident fiscal français ou un expatrié, le compte-titres a un fonctionnement plus souple que les supports d’épargne réglementée.

 

Il n’existe aucun plafond d’investissement, ni d’âge minimum du titulaire

 

L’épargnant peut disposer de plusieurs compte-titres, et ce dans plusieurs établissements bancaires

 

Hormis le fonds euros, tous les supports d’investissements financiers sont disponibles (actions et obligations en direct, tout type d’OPCVM…),

 

Les arbitrages peuvent être quotidiens. Si vous n’êtes pas un épargnant averti, il est préférable de confier la gestion à un mandataire (banque privée).

 

Les frais de gestion d’un compte-titres sont plus faibles que dans un contrat d’assurance-vie.

 

Le compte-titres peut être détenu selon plusieurs modes :

 

  • S’il est individuel, seul le titulaire peut réaliser des opérations, sauf à ce qu’il mette en place une procuration
  • Si le compte est joint, il appartient aux deux personnes, qui peuvent chacune effectuer des transactions
  • Si s’agit d’un compte en indivis, la propriété est partagée entre plusieurs détenteurs (minimum 2) et l’accord de tous est nécessaire pour effectuer une opération.
  • Les comptes titres peuvent aussi être détenus en nue-propriété ou en usufruit (en général, à la suite d’une succession ou d’une donation).

 

Sa flexibilité et sa fiscalité font du compte-titres un ami de l’expatrié.

 

2.2. Fiscalité du compte-titres

 

a- Pendant votre expatriation

 

Si le compte titres est géré dans un établissement bancaire français, en tant que non-résident fiscal français, les plus-values mobilières seront exonérées de fiscalité en France afin d’être taxées dans le pays d’expatriation. Un prélèvement à la source à l’Impôt sur le Revenu français pourra être appliqué dans certains cas sur les dividendes.

 

Mais, à la différence de l’assurance-vie, vous devrez déclarer chaque année vos plus-values et dividendes générés par votre compte-titres.

 

Il est possible d’ouvrir un compte titres à l’étranger, notamment au Luxembourg ou à Monaco. Aucune retenue à la source ne sera appliquée dans ces deux pays. Vous ne pourrez être taxé que dans votre pays d’expatriation.

 

b- Préparer le retour en France

 

Il est souvent plus avantageux de céder vos titres dans votre pays d’expatriation (imposition selon la fiscalité locale) et de réaliser vos plus-values avant votre retour en France. En effet, pendant votre expatriation, l’imposition française

 

des plus-values est exonérée, mais à votre retour vous serez soumis à une fiscalité sans doute moins avantageuse que celle de votre pays d’expatriation.

 

Il est donc important que votre durée d’expatriation puisse correspondre à votre horizon d’investissement.

 

2.3. Les banques partenaires du Cabinet Maubourg Patrimoine

 

Rothschild Martin Maurel Monaco

 

Notre Cabinet est un partenaire historique de la banque Martin Maurel à Monaco (depuis plus de quinze ans).

 

La banque privée Rothchild Martin Maurel, née en 2017 du mariage de deux banques privées familiales et indépendantes, Rothschild et Martin Maurel, bénéficie d'une part de l'assise internationale du Groupe Rothschild & Co, tout en

 

confortant son fort ancrage régional.

 

Banque Gresham France

3. Les SCPI

 

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles offrent un rendement moyen stable (4,4 % en 2019 de 4,4 % supérieur à l’immobilier d’habitation

 

en direct tout en étant nettement plus sécurisé.

 

3.1. Les caractéristiques et avantages des SCPI

 

Placement immobilier sans gestion pour expatriés

 

Cette solution d’épargne est tout particulièrement adapté au statut de l’expatrié qui bénéficie des avantages de l’investissement immobilier tout en évitant les contraintes d’une gestion en direct par l’investisseur.

 

En effet, l'intégralité de la gestion locative, administrative et fiscale du parc immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF.

 

Des risques limités par la diversification et la mutualisation

 

Le principe de la SCPI est d’investir dans différentes classes d'actifs immobiliers : bureaux, murs de magasins, locaux d'activité, entrepôts, logements, ... sur des zones géographiques ciblées ou répartis sur l'ensemble du territoire

 

national, voire à l'étranger, ce qui permet une mutualisation des risques (impayés dans un immeuble, sinistres, etc…) et une régularité des revenus.

 

Un investissement accessible à tous :

 

Grâce au système de parts, l’accès dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, mur de commerce, hôtel…) ou dans biens de prestige parisiens devient accessible à partir de quelques milliers d’euros.

 

La disponibilité de l'épargne

 

La SCPI est un produit d'épargne immobilier de moyen et long terme (> 8 ans). Le marché secondaire des parts offre la possibilité de revendre tout ou partie de son portefeuille tout au long de l'année. Cependant, la SCPI n’étant pas

 

un produit côté, sa liquidité pourrait être affectée en cas de fortes tensions sur les marchés immobiliers.

 

Un revenu locatif maîtrisé

 

Pour les contribuables français comme les expatriés, la fiscalité est celle des revenus fonciers et des plus-values immobilières.

 

Il est possible de cumuler cet investissement avec un investissement en déficit foncier ou prévoir l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI afin de neutraliser la fiscalité des revenus fonciers (Impôt sur le revenu forfaitaire +

 

application des prélèvements sociaux ou du prélèvement de solidarité selon votre lieu de résidence.

 

Note : les SCPI appliquent un « délai d’entrée en jouissance » qui varie généralement de 3 à 6 mois, si bien que l’investissement en SCPI n’est pas immédiatement productif de revenu.

 

3.2. Souscrire en direct ou dans un contrat d’assurance vie ?

 

Les souscriptions de SCPI peuvent être réalisées en direct ou dans le cadre de contrats d’assurance vie selon la situation de l’épargnant et ses objectifs. Un des avantages de loger les SCPI dans l’enveloppe de l’assurance vie réside

 

dans le fait que la liquidité est assurée par la compagnie et non sur le marché secondaire.

 

L’acquisition au travers d’un contrat de capitalisation permet par ailleurs de bénéficier d’une fiscalité plus attrayante, notamment après 8 ans de détention.

 

Plusieurs éléments doivent être pris en compte :

 

Les frais d’entrée

 

Le souscripteur d’une part de SCPI en direct doit supporter des frais d’entrée élevés (de l’ordre de 10 % en moyenne) qui ne s’imputent pas directement son prix d’acquisition et seront pris en compte au moment de la cession.

 

Pour ne pas pénaliser l’investissement en SCPI via l’assurance-vie, il existe en général une décote sur les frais d’entrée, variable selon les contrats et égale en moyenne à 2,5 %.

 

Le réinvestissement des dividendes

 

Les dividendes perçus en assurance-vie peuvent être soit reversés sur le fonds en euros du contrat, soit réinvestis automatiquement sur de nouvelles parts de SCPI. Cette dernière possibilité est plus pertinente compte tenu de la

 

 

différence de rendement entre les deux supports.

 

Les revenus distribués

 

Certains contrats ne redistribuent que 85 % à 90 % des dividendes. Il faut privilégier un contrat qui distribue 100 % des dividendes aux souscripteurs.

 

Les contraintes d’investissements

 

La part d’investissement possible en SCPI est souvent limitée avec des pourcentages très variables selon les contrats de 20 à 75 %.

 

4. La nue-propriété : idéale pour l’expatrié !

 

4.1. Le principe

 

Le démembrement de propriété consiste en la séparation de la propriété en deux droits distincts : d'une part la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre ou le transmettre, d'autre part

 

l'usufruit qui est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus pendant la durée de démembrement fixée à l’avance ( en général de 10 ans à 20 ans ).

 

En achetant la nue-propriété d'un bien, vous bénéficiez d'une décote sur le prix, en contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer.

 

A la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien immobilier, que vous pouvez vendre, occuper personnellement comme résidence principale ou secondaire, ou louer nu ou meublé.

 

4.2. Les avantages

 

a. Un prix attractif

 

L'achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.

 

b. L'absence de charges courantes

 

L'usufruitier loue le bien et assure de ce fait les réparations d'entretien de l'immeuble (parties privatives et communes).

 

c . La défiscalisation des revenus fonciers

 

Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.

 

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

 

d. La réduction de la base IFI

 

L'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas

 

a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l'IFI.


En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (
article 885 G quater CGI)

 

e. La préparation de la transmission

 

En cas de donation, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété à son coût historique.

 

 

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