La fiscalité de la plus-value immobilière réalisée par un non-résident dans le cadre d’une location meublée en France obéit à des règles spécifiques.
Lors de la vente d’un bien situé en France, la plus-value est en principe imposable en France, État de situation de l’immeuble.
En l’absence de convention fiscale, un risque de double imposition peut exister.
Lorsque qu’une convention est applicable, l’imposition revient généralement à la France, avec un mécanisme d’élimination de la double imposition dans l’État de résidence.
Le régime fiscal dépend du statut du loueur : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Le non-résident bascule en LMP lorsque ses recettes excèdent 23 000 € et dépassent ses autres revenus professionnels.
En pratique, de nombreux non-résidents se trouvent dans cette situation.
En LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Elle est taxée au taux de 19 %, avec application des abattements pour durée de détention.
Les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition.
Une exonération partielle de 150 000 € peut être accordée sous conditions.
La surtaxe sur les plus-values élevées peut également s’appliquer.
En LMP, le régime d’imposition est juridiquement incertain.
La plus-value pourrait relever soit du régime des plus-values professionnelles, soit du régime des plus-values immobilières privées.
L’administration fiscale adopte une interprétation défavorable au contribuable.
Cette incertitude crée un risque de litige important.
Lorsque la location meublée est exercée en société, le traitement fiscal diffère.
Il dépend du régime d’imposition de la société (IR ou IS).
Il dépend également du lieu d’implantation du siège social.
L’ensemble de ces règles souligne la grande complexité fiscale applicable aux non-résidents.
