Décote à l’achat, contraintes réglementaires, liquidité à la revente : la performance énergétique des logements s’impose désormais comme un déterminant central de l’investissement locatif. L’étude « Valeur verte » des Notaires de France montre que le DPE n’influence plus seulement les prix, mais redéfinit en profondeur le couple rendement–risque de l’immobilier résidentiel.
Le DPE, nouveau filtre de la rentabilité locative
Pendant longtemps, l’investisseur locatif a pu reléguer la performance énergétique au second plan, au profit du rendement brut ou de l’emplacement. Ce temps est révolu. En 2024, l’étiquette énergie agit à la fois sur le prix d’acquisition, la capacité à louer et la valeur de sortie du bien.
Les chiffres sont sans ambiguïté. À caractéristiques comparables, un appartement ancien classé A se vend en moyenne 16 % plus cher qu’un bien de référence de classe D. À l’inverse, un logement classé G affiche une décote moyenne de 12 % pour les appartements et de 25 % pour les maisons. Cette décote alimente encore certains raisonnements opportunistes, mais elle n’est plus synonyme de bon plan automatique.
Logements énergivores : décote d’achat, risque accru
Pour l’investisseur, l’attrait des classes F et G repose historiquement sur un prix d’entrée plus faible. Mais l’étude des Notaires montre que cette décote s’est accentuée depuis 2021, signe que le marché intègre déjà le coût du risque réglementaire et des travaux à venir.
La part des ventes de logements très énergivores a fortement progressé entre 2021 et 2023, avant de se stabiliser en 2024. Ce mouvement traduit une réalité simple : de nombreux propriétaires ont vendu avant que les contraintes ne s’intensifient. Pour l’investisseur qui achète aujourd’hui, cela signifie souvent hériter d’un bien déjà arbitré par le marché, avec une rentabilité fragilisée par les obligations de rénovation.
Sur le locatif, la sanction est double. Les logements énergivores voient leur potentiel locatif restreint par les interdictions progressives de mise en location, et leur valeur de revente s’éroder plus vite que la moyenne, notamment pour les maisons individuelles.
Rénovation : un levier patrimonial plus qu’un calcul de rendement
L’étude confirme que la « valeur verte » correspond désormais à une prime de marché durable, et non à un effet temporaire lié à la réglementation. Entre 2021 et 2024, la plus-value associée aux meilleures étiquettes a augmenté, tandis que la pénalité des classes F et G s’est creusée.
Pour l’investisseur, la rénovation énergétique doit donc être analysée moins comme un simple levier d’optimisation du cash-flow que comme un outil de sécurisation patrimoniale. Un logement rénové améliore sa liquidité, limite le risque d’obsolescence réglementaire et protège la valeur à long terme. À l’inverse, conserver un bien dégradé énergétiquement revient à accepter une érosion programmée du capital.
Appartements ou maisons : des arbitrages très différents
L’impact du DPE est nettement plus fort sur les maisons que sur les appartements. La décote observée pour une maison classée G atteint en moyenne 25 %, contre 12 % pour un appartement. Les raisons sont structurelles : coût des travaux plus élevé, difficulté de mutualisation, dépendance au chauffage individuel.
Pour l’investisseur, cela plaide en faveur d’une plus grande prudence sur le locatif individuel mal classé, notamment en zone peu tendue. À l’inverse, certains appartements énergivores situés dans des secteurs très demandés peuvent encore conserver une liquidité correcte, même si la décote reste bien réelle.
Géographie : là où la valeur verte pèse le plus
La prime énergétique varie fortement selon les territoires. Les régions du Sud et de l’Ouest affichent une plus forte proportion de logements économes et une prime verte plus marquée. En Occitanie ou en Provence-Alpes-Côte d’Azur, les logements performants bénéficient d’une valorisation sensiblement supérieure à la moyenne nationale.
À l’inverse, dans les régions du Nord et du Centre, où le parc est plus ancien et plus énergivore, la décote est plus brutale. Pour l’investisseur, ces écarts territoriaux renforcent l’importance du choix de marché : un même DPE n’a pas les mêmes conséquences selon la tension locative et la structure du parc.
Un nouveau triptyque pour l’investisseur locatif
L’enseignement central de l’étude est clair : l’investissement locatif ne peut plus être analysé uniquement à travers le prisme du rendement immédiat. Trois critères s’imposent désormais conjointement : performance énergétique, sécurité réglementaire et liquidité future.
La valeur verte agit comme un révélateur. Elle favorise les stratégies de long terme, pénalise l’immobilier obsolète et impose une lecture plus patrimoniale du locatif. Pour l’investisseur, intégrer le DPE en amont de la décision n’est plus une option : c’est devenu une condition de la performance durable.