Pierre-papier : SCPI, OPCI & SCI : Investir dans l’immobilier sans contraintes
Qu’est-ce que la pierre-papier ?
L’investissement pierre-papier permet d’accéder à l’immobilier autrement : sans contraintes de gestion, avec une forte diversification et une mise de départ bien plus accessible que l’achat d’un bien en direct. Véritable pilier du patrimoine, il regroupe trois grandes solutions complémentaires : les SCPI, les OPCI et les SCI.
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour comprendre leurs mécanismes, leurs forces, leurs risques et leur place dans votre stratégie patrimoniale.
La pierre-papier désigne l’ensemble des placements immobiliers accessibles via des supports financiers. L’investisseur ne détient pas un bien en direct, mais des parts d’un véhicule qui détient lui-même un portefeuille immobilier.
Avantages :
diversification immédiate sur des dizaines d’actifs,
absence totale de gestion,
revenus potentiels,
mutualisation des risques,
accès à l’immobilier professionnel, inaccessible en direct pour la plupart des particuliers.
Les trois grandes familles de pierre-papier sont :
SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier)
SCI (Sociétés Civiles Immobilières) accessibles via l’assurance-vie ou le PER.
SCPI : la référence de l'immobilier collectif
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir collectivement dans de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel géré…). Chaque investisseur détient des parts et perçoit des revenus proportionnels.
Fonctionnement des SCPI
La société de gestion sélectionne, achète et gère les immeubles.
Les loyers nets sont distribués (généralement trimestriellement).
Le capital peut être fixe ou variable selon les SCPI.
Les avantages des SCPI
✅ Diversification immédiate sur des dizaines voire des centaines de biens.
✅ Rendement potentiellement attractif par rapport aux placements obligataires.
✅ Gestion totalement externalisée.
✅ Accès possible via assurance-vie, démembrement ou achat direct.
✅ Forte visibilité grâce à des revenus souvent stables.
Les points de vigilance
❌ Rendements non garantis, soumis au marché immobilier.
❌ Liquidité variable selon les SCPI.
⚠️ Frais d’entrée à anticiper en cas de sortie rapide.
Fiscalité des SCPI
1️⃣ En direct : imposition comme des revenus fonciers. Les SCPI européennes apportent souvent un intérêt fiscal grâce au mécanisme du crédit d’impôt ou de la fiscalité locale.
2️⃣ Via assurance-vie : fiscalité avantageuse selon la durée du contrat.
3️⃣ En démembrement : optimisation des revenus et de l’IFI.
Partenaires SCPI de Maubourg Patrimoine
La référence depuis 30 ans
Immorente :
commerces
Efimmo :
diversifié
Sofidynamic :
l'opportuniste
Sofidy Europe Invest :
l'européenne
Sofiboutique :
coeur de ville
Le trublion de la SCPI
Corum Origin
: résiliente
Corum XL
: internationale
Corum Eurion
: verte
Gestion immobilière de conviction
Epargne Pierre
: core
Epargne Pierre Europe
: paneuropéenne
Immo Placement
: solide
La référence depuis 30 ans
Activimmo :
logisitique
Comète :
paneuropéenne
Le territorial
Cap Foncière & Territoires :
au coeur des régions
La SCPI qui cartonne
Sans frais
Moderne
Flexible
Responsable
Européenne
Pierval Santé
Euryale Horizon Santé
NCap Régions
NCap Continent
NCap Education Santé
Atream Hôtels
Retrouvez les actualités des SCPI sur le blog Maubourg Patrimoine
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Les OPCI : flexibilité, liquidité et mix immobilier / financier
Qu’est-ce qu’un OPCI ?
Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) combine :
1️⃣ 60 à 90 % d’immobilier
2️⃣ 10 à 40 % d’actifs financiers (actions, obligations)
3️⃣ une poche de liquidité obligatoire.
Fonctionnement des OPCI
A la différence des SCPI, les OPCI n’ont pas vocation à distribuer de revenus. Il s’agit d’un produit de capitalisation et valorisation.
L’OPCI est coté quotidiennement, ce qui permet d’entrer ou sortir plus facilement qu’une SCPI.
La loi a créé deux types d’OPCI : les FPI et les SPPICAV.
▶️ Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) sont des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire. Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques.
▶️ Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Elles sont notamment présentes en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie. Les détenteurs d’actions d’une SPPICAV ont le statut d’actionnaires.
Les revenus distribués par les SPPICAV sont imposés comme des dividendes et des plus-values d'actions.
Avantages des OPCI
✅ Liquidité supérieure
✅ Diversification immobilière + financière
✅ Haute transparence (valorisation quotidienne)
Risques des OPCI
❌ Volatilité liée à la poche financière
❌ Rendement souvent plus modéré qu’une SCPI
⚠️ Sensibilité aux marchés financiers
Fiscalité des OPCI
L’OPCI est logeable en assurance-vie, ce qui lui donne une fiscalité très avantageuse.
Partenaires OPCI de Maubourg Patrimoine
Pierre Europe
So Living
Dynapierre
Les SCI : un vecteur souple et patrimonial
Qu’est-ce qu’une SCI de placement ?
Rien à voir avec la SCI familiale.
La SCI accessible au public (via assurance-vie, PER, contrat de capitalisation) est un fonds immobilier non coté qui investit majoritairement dans des SCPI, OPCI ou actifs immobiliers directs.
Fonctionnement des SCI
▶️ Disponible uniquement dans des contrats assurantiels
▶️ Valorisation régulière, sans marché secondaire visible
▶️ Report des bénéfices pour lisser le rendement dans le temps
Avantages des SCI
✅ Fiscalité de l’assurance-vie
✅ Grande souplesse dans la gestion et la diversification
✅ Outil idéal pour stratégiquement combiner plusieurs supports immobiliers
Risques des SCI
⚠️ Rendements hétérogènes
❌ Frais et composition de la SCI à analyser au cas par cas
⚠️ Liquidité des supports dans lesquels la SCPI a investi
Partenaires SCI de Maubourg Patrimoine
Convictions Immobilières
Nova Life
GF Pierre
SCPI, OPCI ou SCI : quel placement choisir ?
Comment sélectionner vos supports pierre-papier ?
Nos critères d’analyse :
▶️ Qualité des immeubles et des localisations
▶️Solidité des locataires, taux d’occupation, durée des baux
▶️Stratégie : bureaux, commerces, santé, diversifiée, ...
▶️Niveau et structure des frais
▶️Expérience équipe de gestion
▶️Cohérence par rapport à l'allocation globale de l'épargnant
▶️Compatibililté fiscale :
✅ détention en direct vs en assurance-vie
✅ immeubles détenus en France vs en Europe.
L’accompagnement Maubourg Patrimoine
Investir dans la pierre-papier nécessite une approche rigoureuse, car chaque support répond à un objectif précis : revenus, diversification, transmission, optimisation fiscale, ou préparation de la retraite.
Nos conseillers vous accompagnent dans :
✅ La sélection des meilleurs véhicules d'investissements du marché
✅ L'allocation entre SCPI, SCI et OPCI
✅ L’intégration dans une stratégie globale d'investissement
✅ Le suivi dans le temps
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