Défiscalisation Outre-mer 2025 : tout savoir sur le Girardin Industriel et Logement Social
Pourquoi investir en Girardin ?
(Article 199 undecies B et C du CGI)
Le
dispositif Girardin (articles 199 undecies B et C du CGI), créé et renforcé par la
loi LODEOM, permet aux contribuables français de financer des projets productifs ou des logements sociaux dans les
Départements et Collectivités d’Outre-mer tout en profitant d’une
réduction d’impôt immédiate.
Cet investissement 100 % défiscalisant soutient l’économie ultramarine et offre une optimisation fiscale difficile à égaler.
Girardin Industriel : un investissement productif et défiscalisant
(Article 199 undecies B du CGI)
Objectif : développer l’activité industrielle Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte, Polynésie, etc.).
Réduction d’impôt : de 38,25 % à 53,55 % du prix de revient hors taxes, imputable dès l’année de souscription et reportable sur cinq ans.
Montage : acquisition de matériels par une Société en Nom Collectif (SNC), loués au minimum cinq ans à une entreprise locale.
Financement type : 40 % fonds propres, 50 % crédit bancaire, 10 % dépôt de garantie du locataire.
Avantage unique : possibilité de dépasser le plafonnement global des niches fiscales grâce à la rétrocession partielle de l’avantage fiscal.
Le schéma juridique et fiscal de l'investissement Girardin Industriel 2025
Le montage type d'une opération en Girardin industriel
Le montage type d'une opération en Girardin industriel
Ce schéma consiste à acquérir, par l’intermédiaire de sociétés en nom collectif (SNC), des matériels destinés à être loués pour une durée minimum de cinq ans à des entreprises exerçant leur activité outre-mer. La réduction d'impôt s'applique également aux investissements productifs réalisés par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, lorsque les investissements sont donnés en location dans le cadre d'un schéma locatif.
Lorsque les biens sont donnés en location dans le cadre d'un contrat d'une durée au moins égale à 5 ans, l'investisseur doit restituer à l'entreprise exploitante 66 % de la réduction d'impôt sous forme d'une diminution du loyer ou du prix de cession du bien. Pour les investissements dont le montant par programme est inférieur à 300 000 € par exploitant, le taux de la rétrocession est ramené à 56 %.
L'application du régime de faveur est subordonnée à l'octroi d'un agrément fiscal préalable lorsque les investissements sont réalisés dans certains secteurs dits « sensibles » : transports, agriculture, pêche, navigation de plaisance, notamment. Lorsqu'ils ne sont pas réalisés dans des secteurs sensibles et s'ils n'excèdent pas un million d'euros par programme, les investissements sont dispensés de la procédure d'agrément. Ce seuil est abaissé à 250 000 € pour les investissements réalisés, directement ou indirectement, par des personnes physiques agissant à titre non professionnel.
Le financement de la SNC est en général constitué à hauteur de :
- 40 % par un apport en fonds propres réalisés par les associés / investisseurs ;
- 50 % par un crédit bancaire contracté par la SNC sur une durée de cinq ans ;
- 10 % par un dépôt de garantie effectué par l’entreprise locataire.
Pour chaque locataire, les contrats de location prévoient une similitude de leurs échéances de loyers avec les échéances de remboursement du crédit : dans les faits, c’est donc le locataire qui rembourse le crédit.
Au-delà de leur souscription initiale, le montage des opérations est réalisé de telle sorte que les investisseurs ne soient pas sollicités pendant la durée de détention de leurs parts sociales, fixée par la loi à cinq années.
La fiscalité de l'investissement Girardin industriel
Le dispositif prévu à l’article 199 undecies B du Code général des impôts permet aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles participent au financement d’investissements productifs neufs destinés à être exploités dans les Départements et Collectivités d’outre-mer.
Le taux de la réduction d’impôt, qui varie de 38,25% à 53,55% selon les secteurs d'activité et les territoires, s'applique au prix de revient de l’investissement productif, hors taxe et hors frais de toute nature, notamment des commissions d’acquisition et frais de montage des dossiers.
Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société de personnes (société en nom collectif, par exemple), la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les associés est calculée au prorata de leurs droits sociaux.
La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt sur le revenu de l’année de réalisation de l’investissement. Si son montant excède l’impôt dû par l’investisseur, l’excédent peut être utilisé pour le paiement de l’impôt dû au titre des cinq années suivantes.
Le mécanisme de plafonnement des niches fiscales spécifiques au Girardin (PGNF)
Le PGNF a pour but de limiter le montant des avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier chaque année en matière d'impôt sur le revenu.
Le plafonnement, qui s'applique au niveau du foyer fiscal, est fixé à 10 000 euros par an, étant ici précisé qu'il est porté à 18 000 euros pour les réductions d'impôt en Outre-mer ainsi qu'aux investissements dans les Sofica.
Pour tenir compte de la spécificité des investissements productifs outre-mer, notamment l'obligation faite au contribuable de rétrocéder une fraction de son avantage fiscal au profit de l'exploitant situé outre-mer, les réductions d'impôt ne sont prises en compte que pour la fraction non rétrocédée : seul le montant de la réduction d'impôt non rétrocédée est pris en compte dans le calcul du plafonnement global.
Ainsi, lorsque le taux de rétrocession est de 66% (dossiers sur agrément), la réduction d'impôt est plafonnée à 52 941 € par an par foyer fiscal. Avec un taux de rétrocession de 56%, la réduction d'impôt est plafonnée à 40 909 € par an par foyer fiscal.
Il s’ensuit que l’investissement en Girardin Industriel est le seul dispositif qui permet de dépasser les limites du plafonnement global des niches fiscales.
Le Profit Net de l'Investisseur pour un investissement en Girardin industriel
Le profit net de l'investisseur est constitué par la différence entre le montant de la réduction d'impôt obtenue et le montant de son investisseur et, le cas échéant, des cotisations sociales minimales.
L’opération est un investissement à fonds perdus qui ne permet pas de se constituer un patrimoine. En l’absence d’une telle opération d’optimisation fiscale, c’est l’impôt sur le revenu dû par l’investisseur qui serait perdu.
Une double garantie pour l'investisseur en Girardin industriel
Première garantie : Les banques intervenant dans ces opérations disposent de garanties portant sur le bien financé (gage, nantissement) ainsi que sur les sociétés locataires et ses dirigeants (caution). De plus, les banques s’interdisent expressément par contrat tout recours contre la SNC et ses associés en cas de défaillance des locataires dans le paiement des loyers. Cette clause contractuelle de non recours permet de dégager définitivement la responsabilité des associés de la SNC à l’égard des établissements prêteurs.
Deuxième garantie : La SNC bénéficie d’une promesse unilatérale d’achat consentie par chaque locataire des biens loués à l’issue des cinq premières années de location, lui assurant la sortie de l’opération. La SNC étant devenue sans objet, il est ensuite procédé à sa dissolution.
A l’issue de ce délai de cinq ans, les parts sociales détenues par les investisseurs sont rachetées pour l’euro symbolique, ce qui permet la sortie de ces derniers.
Une double garantie pour l’investisseur en Girardin industriel
Première garantie : Les banques intervenant dans ces opérations disposent de garanties portant sur le bien financé (gage, nantissement) ainsi que sur les sociétés locataires et ses dirigeants (caution). De plus, les banques s’interdisent expressément par contrat tout recours contre la SNC et ses associés en cas de défaillance des locataires dans le paiement des loyers. Cette clause contractuelle de non recours permet de dégager définitivement la responsabilité des associés de la SNC à l’égard des établissements prêteurs.
Deuxième garantie : La SNC bénéficie d’une promesse unilatérale d’achat consentie par chaque locataire des biens loués à l’issue des cinq premières années de location, lui assurant la sortie de l’opération. La SNC étant devenue sans objet, il est ensuite procédé à sa dissolution.
A l’issue de ce délai de cinq ans, les parts sociales détenues par les investisseurs sont rachetées pour l’euro symbolique, ce qui permet la sortie de ces derniers.
Girardin Logement Social : soutenir le logement en outre-mer et réduire ses impôts
(article 199 undecies C du CGI)
But : financer la construction ou l’acquisition de logements sociaux dans les DOM-COM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, etc.).
Réduction d’impôt : 50 % du prix de revient hors taxes, avec report sur cinq ans.
Schéma : souscription au capital d’une société de portage qui loue les biens à un Organisme de Logement Social (OLS) pendant au moins cinq ans, puis cession des parts à l’euro symbolique.
Rétrocession minimale : 70 % de l’avantage fiscal au profit de l’OLS.
Le montage d'une opération en Girardin social
Les investisseurs souscrivent au capital d’une structure de portage dont l’objet exclusif est l’acquisition, la construction et la location de logements sociaux.
La structure de portage loue, pour une durée au moins égale à 5 ans, les logements financés à un Organisme de Logement Social (OLS) agréé par l'autorité publique compétente.
L’OLS sous-loue ensuite les logements à des locataires qui les utiliseront à titre de résidence principale et dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.
A l’issue d’un délai de 5 ans décompté à partir de la date d’achèvement des fondations des logements, les investisseurs cèderont à l’euro symbolique leurs titres de la société de portage à l’OLS par l’exercice d’une promesse de vente qu’ils lui auront consentie.
La structure de portage loue, pour une durée au moins égale à 5 ans, les logements financés à un Organisme de Logement Social (OLS) agréé par l'autorité publique compétente.
L’OLS sous-loue ensuite les logements à des locataires qui les utiliseront à titre de résidence principale et dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.
A l’issue d’un délai de 5 ans décompté à partir de la date d’achèvement des fondations des logements, les investisseurs cèderont à l’euro symbolique leurs titres de la société de portage à l’OLS par l’exercice d’une promesse de vente qu’ils lui auront consentie.
Le schéma suivant illustre le fonctionnement général du mécanisme :
La fiscalité d'un investissement en Girardin social
Le régime prévu à l’article 199 undecies C du Code général des impôts permet aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’elles souscrivent au capital de certaines sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition, la construction et la localisation de logements sociaux.
La réduction d’impôt est égale à 50% du prix de revient des logements minoré des taxes et des commissions d’acquisition versées, ainsi que des subventions publiques reçues.
Cette réduction d’impôt, accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu résultant de l’application du barème progressif. Elle ne peut s’imputer sur l’impôt résultant de l’application d’un taux proportionnel (plus-values professionnelles, plus-values sur cession de valeurs mobilières etc.).
Lorsque l’impôt dû par l’investisseur est inférieur au montant de la réduction d’impôt, le solde peut être reporté et imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la 5ème inclusivement. Le montant non imputé à l’issue de cette période est perdu.
Une fraction égale à 70% au moins de la réduction d’impôt acquise doit être rétrocédée à l’organisme de logement social, sous la forme d’une diminution des loyers ou du prix de cession lorsque le bien est cédé à l’organisme concerné.
En contrepartie de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent conserver les titres de la structure de portage pendant une durée de cinq années à compter de la date d’achèvement des fondations des logements. A défaut, l’avantage fiscal ferait l’objet d’une reprise par l’administration fiscale.
Le plafonnement global de niches fiscales en Girardin social PGNF
Le PGNF a pour but de limiter le montant des avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier chaque année en matière d'impôt sur le revenu.
Le plafonnement, qui s'applique au niveau du foyer fiscal, est fixé à 10 000 euros par an, étant ici précisé qu'il est porté à 18 000 euros pour les réductions d'impôt en Outre-mer ainsi qu'aux investissements dans les Sofica.
Pour tenir compte de la spécificité des investissements productifs outre-mer, notamment l'obligation faite au contribuable de rétrocéder une fraction de son avantage fiscal au profit du bailleur social situé outre-mer, la réduction d'impôt n’est prise en compte que pour sa fraction non rétrocédée : autrement dit, seul le montant de la réduction d'impôt non rétrocédée est pris en compte dans le calcul du plafonnement global.
Il s’ensuit que l’investissement en Girardin « Logement social » est le seul dispositif qui permet de dépasser les limites du plafonnement global des niches fiscales.
A noter que le montant maximum de la réduction d’impôt s’élève pour 2025 à 60 000 euros.
Garanties offertes aux investisseurs d'une opération en Girardin social
Les dossiers financés bénéficient d’un
agrément donné par
l’administration fiscale
. La qualité des exploitants étant un critère de
la délivrance de l’agrément, ce dernier est donc un gage de sécurité
pour les investisseurs.
L’OLS s’engage à indemniser les investisseurs
en cas de survenance d’un cas de résiliation due à une
faute de sa part, laquelle étant susceptible d’entraîner une reprise des
réductions d’impôts dont les investisseurs entendaient se prévaloir.
Nouveautés fiscales 2025 : BOFiP du 2 juillet 2025
La publication au BOFiP du 2 juillet 2025 (loi de finances n° 2025-127 du 14 février 2025) introduit trois mesures clés qui redessinent le paysage Girardin.
Réhabilitation post-émeutes en Nouvelle-Calédonie
Éligibilité élargie : acquisitions d’immeubles professionnels (hors habitation) avec travaux de réhabilitation lourde, même pour des activités commerciales.
Période : investissements entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027.
Objectif : soutenir la reconstruction économique après les émeutes de 2024.
Relèvement du taux Girardin en Nouvelle-Calédonie
Nouveau taux : la réduction d’impôt passe de 38,25 % à 45,9 % dès le 1er janvier 2025.
Impact : relance de l’investissement privé dans un territoire en crise.
Hausse du taux à Saint-Martin
Travaux concernés : rénovation et réhabilitation d’hôtels, résidences de tourisme et villages de vacances classés.
Taux relevé : 46,9 % pour stimuler l’offre touristique et accompagner la reconstruction post-cyclones.
Les partenaires de Maubourg Patrimoine pour les investissements Girardin
Partenaire des investisseeurs et des Conseillers en Gestion de Patrimoine, STARINVEST conçoit des solutions Girardin lisibles, documentées et conformes.
De la sélection des actifs à la restitution des avantages fiscaux, tout est pensé pour allier simplicité, sécurité et impact local.
Depuis 1995, OUTREMER FINANCE participe à la dynamique de l'investissement dans les DROM COM en conseillant les entreprises ultramarines dans le financement de leurs investissements..
OUTREMER FINANCE propose aux contribuables français de réduire leurs impôts (« IR » ou « IS ») en participant au financement de ces investissements outre-mer dans un cadre sécurisé..
Pourquoi choisir Maubourg Patrimoine pour vos investissements en Girardin ?
Sélection rigoureuse : projets agréés par l’administration fiscale.
Optimisation fiscale : réduction d’impôt immédiate, taux jusqu’à 53,55 %, et dépassement du plafonnement global des niches fiscales.
Accompagnement complet : de l’étude préalable au suivi post-investissement.
Informations légales
Ce document ne constitue ni une offre de souscription, ni un conseil personnalisé.
Les éléments d’information ont été établis conformément aux dispositions de la législation actuellement en vigueur, ne préjugent en rien des éventuels changements de législation.
Nous vous recommandons de vous informer soigneusement avant toute décision d’investissement.
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Téléphone : 01.42.85.80.00
La réduction d’impôt est égale à 50% du prix de revient des logements minoré des taxes et des commissions d’acquisition versées, ainsi que des subventions publiques reçues.
Cette réduction d’impôt, accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu résultant de l’application du barème progressif. Elle ne peut s’imputer sur l’impôt résultant de l’application d’un taux proportionnel (plus-values professionnelles, plus-values sur cession de valeurs mobilières etc.).
Lorsque l’impôt dû par l’investisseur est inférieur au montant de la réduction d’impôt, le solde peut être reporté et imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la 5ème inclusivement. Le montant non imputé à l’issue de cette période est perdu.
Une fraction égale à 70% au moins de la réduction d’impôt acquise doit être rétrocédée à l’organisme de logement social, sous la forme d’une diminution des loyers ou du prix de cession lorsque le bien est cédé à l’organisme concerné.
En contrepartie de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent conserver les titres de la structure de portage pendant une durée de cinq années à compter de la date d’achèvement des fondations des logements. A défaut, l’avantage fiscal ferait l’objet d’une reprise par l’administration fiscale.
L’opération étant une opération d’optimisation et de planification fiscale, elle doit être envisagée comme un investissement à fonds perdus qui ne permet pas de se constituer un patrimoine ; encore convient-il d’ajouter qu’en l’absence d’une telle opération, c’est l’impôt sur le revenu dû par l’investisseur qui serait perdu.
Les dossiers financés bénéficient d’un agrément donné par l’administration fiscale. La qualité des exploitants étant un critère de la délivrance de l’agrément, ce dernier est donc un gage de sécurité pour les investisseurs.