Dispositif de défiscalisation Girardin
Dispositif Girardin Industriel
(Article 199 undecies B du CGI)
Ce dispositif fiscal de faveur, révisé en 2009 par la loi LODEOM, a pour objectif de soutenir l’activité industrielle dans les Départements et Collectivités d'Outre-mer d’outre-mer.
Les contribuables personnes physiques domiciliés en France peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt lorsqu'ils réalisent outre-mer jusqu'au 31 décembre 2029 certains investissements productifs dans le cadre d'une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu.
Le Schéma Juridique et Financier
Ce schéma consiste à acquérir par l’intermédiaire de sociétés en nom collectif (SNC) des matériels destinés à être loués pour une durée minimum de cinq ans à des entreprises exerçant leur activité outre-mer. La réduction d'impôt s'applique également aux investissements productifs réalisés par une société soumise à l'impôt sur les sociétés dont les actions sont détenues intégralement par des personnes physiques, lorsque les investissements sont donnés en location dans le cadre d'un schéma locatif.
L'application du régime de faveur est subordonnée à l'octroi d'un agrément fiscal préalable lorsque les investissements sont réalisés dans certains secteurs dits "sensibles": transports, agriculture, pêche, navigation de plaisance, notamment. Lorsqu'ils ne sont pas réalisés dans des secteurs sensibles et s'ils n'excèdent pas un million d'euros par programme, les investissements sont dispensés de la procédure d'agrément. A noter que ce seuil est abaissé à 250 000 euros pour les investissements réalisés, directement ou indirectement, par des personnes physiques agissant à titre non professionnel. Le seuil de 250 000 euros s'apprécie au niveau de la société qui inscrit l'investissement à l'actif de son bilan ou qui en est locataire lorsqu'il est pris en crédit-bail.
Lorsque les biens sont donnés en location dans le cadre d'un contrat d'une durée au moins égale à 5 ans, l'investisseur doit restituer à l'entreprise exploitante 66% de la réduction d'impôt sous forme d'une diminution du loyer ou du prix de cession du bien. Pour les investissements dont le montant par programme est inférieur à 300 000 euros par exploitant, le taux de la rétrocession est ramené à 56%.
Le financement de la SNC est en général constitué à hauteur de :
- 40% par un apport en fonds propres réalisés par les associés / investisseurs ;
- 50% par un crédit bancaire contracté par la SNC sur une durée de cinq ans ;
- 10% par un dépôt de garantie effectué par l’entreprise locataire.
Pour chaque locataire, les contrats de location prévoient une similitude de leurs échéances de loyers avec les échéances de remboursement du crédit : dans les faits, c’est donc le locataire qui rembourse le crédit.
Au-delà de leur souscription initiale, le montage des opérations est réalisé de telle sorte que les investisseurs ne soient pas sollicités pendant la durée de détention de leurs parts sociales, fixée par la loi à cinq années.
Le tableau qui suit illustre le fonctionnement général du mécanisme :
Le cadre fiscal
Le dispositif prévu à l’article 199 undecies B du Code général des impôts permet aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’elles participent au financement d’investissements productifs neufs destinés à être exploités dans les Départements et Collectivités d’outre-mer.
Le taux de la réduction d’impôt, qui varie de 38,25% à 53,55% selon les secteurs d'activité et les territoires, s'applique au prix de revient de l’investissement productif, hors taxe et hors frais de toute nature, notamment des commissions d’acquisition et frais de montage des dossiers.
Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société de personnes (société en nom collectif, par exemple), la réduction d’impôt dont peuvent bénéficier les associés est calculée au prorata de leurs droits sociaux.
La réduction d’impôt est imputable sur l’impôt sur le revenu de l’année de réalisation de l’investissement. Si son montant excède l’impôt dû par l’investisseur, l’excédent peut être utilisé pour le paiement de l’impôt dû au titre des cinq années suivantes.
Plafonnement global des niches fiscales
Le PGNF a pour but de limiter le montant des avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier chaque année en matière d'impôt sur le revenu.
Le plafonnement, qui s'applique au niveau du foyer fiscal, est fixé à 10 000 euros par an, étant ici précisé qu'il est porté à 18 000 euros pour les réductions d'impôt en Outre-mer ainsi qu'aux investissements dans les Sofica.
Pour tenir compte de la spécificité des investissements productifs outre-mer, notamment l'obligation faite au contribuable de rétrocéder une fraction de son avantage fiscal au profit de l'exploitant situé outre-mer, les réductions d'impôt ne sont prises en compte que pour la fraction non rétrocédée : seul le montant de la réduction d'impôt non rétrocédée est pris en compte dans le calcul du plafonnement global.
Ainsi, lorsque le taux de rétrocession est de 66% (dossiers sur agrément), la réduction d'impôt est plafonnée à 52 941 € par an par foyer fiscal. Avec un taux de rétrocession de 56%, la réduction d'impôt est plafonnée à 40 909 € par an par foyer fiscal.
Il s’ensuit que l’investissement en Girardin Industriel est le seul dispositif qui permet de dépasser les limites du plafonnement global des niches fiscales.
Le profit net de l'investisseur est constitué par la différence entre le montant de la réduction d'impôt obtenue et le montant de son investisseur et, le cas échéant, des cotisations sociales minimales.
L’opération est un investissement à fonds perdus qui ne permet pas de se constituer un patrimoine. En l’absence d’une telle opération d’optimisation fiscale, c’est l’impôt sur le revenu dû par l’investisseur qui serait perdu.
Ainsi, l’apport de l’investisseur sera réparti dans plusieurs SNC regroupant d’autres associés ; chacune d’entre elles acquièrent différents matériels loués à différents exploitants.
Le schéma simplifié de l’opération sera le suivant :
En principe, la défaillance d’une entreprise locataire dans le paiement des loyers peut engendrer un double risque, financier et fiscal.
Concernant le risque fiscal, la défaillance du locataire entraîne la reprise d’une fraction de la réduction d’impôt au niveau de l’investisseur.
Dans cette situation, un transfert du contrat de location au profit d’une autre entreprise serait alors envisagé, de façon à assurer une exploitation continue du bien pendant cinq années. Par ailleurs, dans la mesure où les apports de fonds des investisseurs sont répartis sur plusieurs SNC, qui ont chacune plusieurs locataires, le risque fiscal pour les investisseurs est ainsi limité.
Nos critères de sélection de partenaires nous conduisent à ne retenir que des acteurs dotés :
- d’une expérience suffisante démontrée par la gestion de plusieurs centaines de SNC sur de nombreuses années ;
- de moyens suffisants pour sélectionner des matériels industriels en parfaite cohérence avec la législation et les besoins économiques des exploitants ;
- d’une responsabilité civile professionnelle sur les activités de montage et de gestion.
Fort de cette expérience et du sérieux de leurs investissements, certains de nos partenaires proposent une totale garantie sur les risques d’exploitation ou fiscaux au détriment bien sûr d’une rentabilité un peu plus faible qu’un projet traditionnel.
A - Les banques intervenant dans ces opérations disposent de garanties portant sur le bien financé (gage, nantissement) ainsi que sur les sociétés locataires et ses dirigeants (caution). De plus, les banques s’interdisent expressément par contrat tout recours contre la SNC et ses associés en cas de défaillance des locataires dans le paiement des loyers. Cette clause contractuelle de non recours permet de dégager définitivement la responsabilité des associés de la SNC à l’égard des établissements prêteurs.
B - La SNC bénéficie d’une promesse unilatérale d’achat consentie par chaque locataire des biens loués à l’issue des cinq premières années de location, lui assurant la sortie de l’opération. La SNC étant devenue sans objet, il est ensuite procédé à sa dissolution.
A l’issue de ce délai de cinq ans, les parts sociales détenues par les investisseurs sont rachetées pour l’euro symbolique, ce qui permet la sortie de ces derniers.
Dispositif Girardin Logement Social
(article 199 undecies C du CGI)
Ce dispositif fiscal de faveur, créé en 2009 par la loi LODEOM pour le développement économique de l'Outre-mer, trouve sa raison d'être dans l'important déficit de logements sociaux dans les Départements et Collectivités d'Outre-mer et dans l'incapacité de ces derniers à faire face à ces besoins.
Codifié à l'article 199 undecies C du Code général des impôts, il prévoit que les personnes physiques peuvent bénéficier jusqu'au 31 décembre 2029 d'une réduction d'impôt sur le revenu au titre des investissements qu'elles réalisent dans le logement social situé à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Barthelemy et dans les îles Wallis-et-Futuna.
Principe de fonctionnement
Les investisseurs souscrivent au capital d’une structure de portage dont l’objet exclusif est l’acquisition, la construction et la location de logements sociaux.
La structure de portage loue, pour une durée au moins égale à 5 ans, les logements financés à un Organisme de Logement Social (OLS) agréé par l'autorité publique compétente.
L’OLS sous-loue ensuite les logements à des locataires qui les utiliseront à titre de résidence principale et dont les ressources n’excèdent pas des plafonds fixés par décret.
A l’issue d’un délai de 5 ans décompté à partir de la date d’achèvement des fondations des logements, les investisseurs cèderont à l’euro symbolique leurs titres de la société de portage à l’OLS par l’exercice d’une promesse de vente qu’ils lui auront consentie.
Le schéma suivant illustre le fonctionnement général du mécanisme :
Le cadre fiscal
Le régime prévu à l’article 199 undecies C du Code général des impôts permet aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsqu’elles souscrivent au capital de certaines sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition, la construction et la localisation de logements sociaux.
La réduction d’impôt est égale à 50% du prix de revient des logements minoré des taxes et des commissions d’acquisition versées, ainsi que des subventions publiques reçues.
Cette réduction d’impôt, accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu résultant de l’application du barème progressif. Elle ne peut s’imputer sur l’impôt résultant de l’application d’un taux proportionnel (plus-values professionnelles, plus-values sur cession de valeurs mobilières etc.).
Lorsque l’impôt dû par l’investisseur est inférieur au montant de la réduction d’impôt, le solde peut être reporté et imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la 5ème inclusivement. Le montant non imputé à l’issue de cette période est perdu.
Une fraction égale à 70% au moins de la réduction d’impôt acquise doit être rétrocédée à l’organisme de logement social, sous la forme d’une diminution des loyers ou du prix de cession lorsque le bien est cédé à l’organisme concerné.
En contrepartie de cet avantage fiscal, les investisseurs doivent conserver les titres de la structure de portage pendant une durée de cinq années à compter de la date d’achèvement des fondations des logements. A défaut, l’avantage fiscal ferait l’objet d’une reprise par l’administration fiscale.
Le PGNF a pour but de limiter le montant des avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier chaque année en matière d'impôt sur le revenu."
Le plafonnement, qui s'applique au niveau du foyer fiscal, est fixé à 10 000 euros par an, étant ici précisé qu'il est porté à 18 000 euros pour les réductions d'impôt en Outre-mer ainsi qu'aux investissements dans les Sofica.
Pour tenir compte de la spécificité des investissements productifs outre-mer, notamment l'obligation faite au contribuable de rétrocéder une fraction de son avantage fiscal au profit du bailleur social situé outre-mer, la réduction d'impôt n’est prise en compte que pour sa fraction non rétrocédée : autrement dit, seul le montant de la réduction d'impôt non rétrocédée est pris en compte dans le calcul du plafonnement global.
Il s’ensuit que l’investissement en Girardin « Logement social » est le seul dispositif qui permet de dépasser les limites du plafonnement global des niches fiscales.
A noter que le montant maximum de la réduction d’impôt s’élève pour 2023 à 60 000 euros.
L’opération étant une opération d’optimisation et de planification fiscale, elle doit être envisagée comme un investissement à fonds perdus qui ne permet pas de se constituer un patrimoine ; encore convient-il d’ajouter qu’en l’absence d’une telle opération, c’est l’impôt sur le revenu dû par l’investisseur qui serait perdu.
Les programmes des partenaires sélectionnées par MAUBOURG PATRIMOINE présentent les avantages suivants :
Les dossiers financés bénéficient d’un agrément donné par
l’administration fiscale. La qualité des exploitants étant un critère de
la délivrance de l’agrément, ce dernier est donc un gage de sécurité
pour les investisseurs.
L’OLS s’engage à indemniser les investisseurs en cas de survenance d’un cas de résiliation due à une faute de sa part, laquelle étant susceptible d’entraîner une reprise des réductions d’impôts dont les investisseurs entendaient se prévaloir.
Les dossiers financés bénéficient d’un agrément donné par l’administration fiscale. La qualité des exploitants étant un critère de la délivrance de l’agrément, ce dernier est donc un gage de sécurité pour les investisseurs.
L’OLS s’engage à indemniser les investisseurs en cas de survenance d’un cas de résiliation due à une faute de sa part, laquelle étant susceptible d’entraîner une reprise des réductions d’impôts dont les investisseurs entendaient se prévaloir.
Informations légales
Ce document ne peut être reproduit ou distribué sans autorisation préalable et n’est pas destiné à la distribution publique.
Ce document ne constitue ni une offre de souscription, ni un conseil personnalisé.
Par ailleurs, les éléments d’information de la présente note, qui ont été établis conformément aux dispositions de la législation actuellement en vigueur, ne préjugent en rien des éventuels changements de législation.
Nous vous recommandons de vous informer soigneusement avant toute décision d’investissement.
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