Assurance emprunteur : fonctionnement, coût & conseils

Lorsque vous contractez un prêt immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), la banque exige souvent une assurance emprunteur. Mais savez-vous qu’elle n’est pas légalement obligatoire ? Chez Maubourg Patrimoine, nos experts vous expliquent le fonctionnement, les garanties indispensables, les coûts et vos droits à déléguer ou résilier ce contrat.

Pourquoi faut-il souscrire un contrat d’assurance emprunteur ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), la banque exige généralement une assurance emprunteur. Cette assurance garantit le remboursement total ou partiel du crédit en cas d’impossibilité de paiement liée à un décès, une invalidité, une incapacité temporaire de travail ou une perte d’emploi.

Cette assurance s’intègre dans votre stratégie de prévoyance : elle protège vos proches et sécurise votre patrimoine immobilier.

Même si elle est demandée par la banque, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire. D’autres garanties sont possibles (caution, hypothèque, nantissement), mais elles doivent être validées par la banque.

Comment fonctionne l’assurance-emprunteur ?

Vous pouvez souscrire une assurance emprunteur :

• soit par le biais du contrat de groupe proposé par la banque prêteuse,
• soit via une délégation d’assurance, c’est-à-dire un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur externe (soumis à l’accord de la banque).

Dans les deux cas, vous payez des cotisations (mensuelles ou annuelles) pendant toute la durée du prêt. En cas de réalisation d’un risque couvert, l’assureur prend en charge le remboursement de tout ou partie du capital restant dû ou des mensualités du prêt.

Depuis la loi Lemoine (2022), vous êtes libre de choisir ou de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalités, à condition que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui proposé par la banque.

Que couvre une assurance emprunteur ?

Les principales garanties d’un contrat d’assurance emprunteur sont :

Les garanties  obligatoires (toujours présentes dans l’assurance emprunteur)

Les garanties facultatives mais souvent exigées par la banque :

Les garanties optionnelles :

Quels sont les points d'attention à connaître avant de souscrire une assurance emprunteur ?

Le niveau de couverture de l'assurance-emprunteur :

• la quotité assurée : c’est le pourcentage du capital emprunté couvert par l’assurance, souvent réparti entre co-emprunteurs (par exemple 50/50 ou 100/0),
• les exclusions de garantie : certaines situations peuvent être exclues du contrat, comme la pratique de sports à risques ou certaines pathologies,
• les délais de franchise : il s’agit du temps à attendre après un le sinistre (arrêt de travail par exemple) avant que l’assurance ne commence à indemniser,
• le délai de carence : il s’agit de la période qui suit la souscription pendant laquelle les garanties ne s’appliquent pas encore.

La sélection médicale

Avant de vous assurer, l’assureur peut vous demander de remplir un questionnaire de santé, voire de passer des examens médicaux. Selon votre état de santé, l’assureur peut vous proposer :

• une acceptation standard du contrat, avec un tarif « normal »,
• une exclusion de garantie (certaines maladies ne seront pas couvertes),
• une surprime , c’est-à-dire un tarif plus élevé,
• ou un refus d’assurance dans les cas les plus risqués.

La loi Lemoine (2022) a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts ≤ 200 000 € par assuré et remboursés avant les 60 ans de l’assuré, facilitant l’accès à l’assurance pour les emprunteurs ayant des antécédents médicaux

Les bénéficiaires de l'assurance emprunteur

Le bénéficiaire est toujours l’établissement prêteur : l’assurance rembourse directement la banque.

Les sommes versées par l’assurance ne sont pas imposables, car elles ne constituent pas un revenu pour l’assuré.

En cas de décès, l’assurance solde tout ou partie du capital restant dû. Vos proches n’ont donc pas à rembourser la dette. Le bien immobilier, lui, entre dans votre succession et peut être soumis aux droits de succession selon votre lien de parenté avec vos héritiers.

Quelle quotité retenir en cas de co-emprunteurs ?

En présence de co-emprunteurs, la quotité assurée doit être choisie selon votre situation : si un seul emprunteur a des revenus, il vaut mieux l’assurer à 100 %. La couverture peut aussi être partagée (exemple : 50 % chacun) pour répartir les risques. Ce choix impacte le remboursement en cas de sinistre et protège le co-emprunteur survivant.

Contrat groupe ou délégation ?

Les différents types de contrats

Il est important de bien choisir entre le contrat de groupe proposé par la banque et le contrat individuel (délégation d’assurance) :

• les contrats de groupe sont standardisés et simples, adaptés aux emprunteurs plus âgés, fumeurs ou à risque, avec des tarifs basés sur un profil moyen.
• les contrats individuels (délégation d’assurance) offrent souvent des garanties plus personnalisées et des tarifs avantageux pour les jeunes, non-fumeurs ou en bonne santé.

Bon à savoir avant de signer votre contrat d'assurance emprunteur

Il existe des exclusions de garanties et des limites d’âge pour la réalisation des risques couverts ; généralement 60/70 ans pour l’incapacité, l’invalidité et 65/90 ans pour le décès.

En cas d'omission ou de fausse déclaration liée à votre état de santé lors de la souscription, l’assureur peut refuser l’indemnisation, réclamer le remboursement des sommes versées voire résilier le contrat.

Combien coûte l’assurance emprunteur ?

Le montant de la cotisation varie selon les garanties du contrat, mais aussi de :

• votre âge à la date de souscription du contrat (plus la souscription est tardive, plus le coût est élevé).
• votre état de santé,
• votre situation professionnelle,
• la durée et le montant du prêt assuré.

À garanties équivalentes, un contrat en délégation peut être 30 à 70 % moins cher qu’un contrat de groupe, selon le profil de l’emprunte

L’assureur peut vous proposer une surprime (prime supplémentaire) en cas de risque aggravé. Si vous refusez la surprime, le risque concerné ne sera pas couvert.

Enfin, les cotisations de votre assurance sont versées à fonds perdus si le risque ne se réalise pas (par exemple, si vous ne devenez pas invalide pendant la durée du contrat).

Comment changer ou résilier son assurance emprunteur ?

Depuis la loi Lemoine (2022), chaque emprunteur peut résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre une date anniversaire. Cette évolution majeure vous offre une véritable liberté de choix et la possibilité de réduire considérablement le coût total de votre crédit.

Pourquoi changer d'assurance emprunteur ?

Économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt grâce à un taux d’assurance plus compétitif.

Adapter les garanties à votre situation actuelle : profession, santé, projet familial, etc.

Bénéficier d’un contrat plus souple ou mieux couvert (ex. meilleures garanties d’incapacité ou de perte d’emploi).

Les conditions à respecter pour changer d'assurance emprunteur ?

La nouvelle assurance doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles exigées par votre banque (critères du CCSF).

Il suffit de fournir à votre établissement prêteur le nouveau contrat et une demande de substitution.

Comment procéder au changement d'assurance emprunteur ?

Comparer les offres : taux, garanties, exclusions.

Souscrire le nouveau contrat.

Notifier la banque avec le formulaire de résiliation et l’attestation d’équivalence de garanties.

La banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre. En cas de silence, la demande est réputée acceptée.

Les trois raisons pour lesquelles vous avez intérêt à faire appel aux experts de Maubourg Patrimoine

Nos conseillers s’occupent de l’intégralité du processus : étude gratuite, recherche de la meilleure couverture, constitution du dossier et suivi jusqu’à l’acceptation par votre banque. Vous profitez ainsi d’un gain financier immédiat et d’une couverture parfaitement adaptée, sans formalités complexes.

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