Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif fiscal destiné à stimuler l’offre de logements en zones tendues, où la demande dépasse largement l’offre. Depuis 2024, il n’est plus réservé aux acteurs institutionnels : les particuliers peuvent désormais en bénéficier, à condition d’investir via une société (SCI, SARL, SAS…), quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). L’investissement direct en nom propre reste exclu.
Le LLI ouvre droit à trois avantages majeurs : une TVA réduite à 10 %, un crédit d’impôt égal au montant de la taxe foncière pour les logements achevés depuis 2023, ou, pour les biens plus anciens, une exonération temporaire de taxe foncière pendant 20 ans. Ces avantages sont attachés à la société, ce qui facilite la transmission des parts sans remise en cause du dispositif.
Les logements éligibles doivent être situés dans des communes classées en zones A, Abis ou B1, dans des territoires en réindustrialisation, des zones d’aménagement stratégique (GOU, PPA, ORT) ou encore dans des bâtiments comptant au moins 25 % de logements sociaux. Ils doivent être neufs, issus d’une VEFA, d’une transformation de locaux non résidentiels ou de travaux lourds d’amélioration énergétique.
Le logement doit être loué comme résidence principale, nu ou meublé, à des locataires respectant des plafonds de ressources. Les plafonds de loyers correspondent à ceux du Pinel pour la location nue, et peuvent être majorés en location meublée. Les résidences étudiantes ou seniors sont également compatibles sous conditions.
Le LLI peut se combiner avantageusement avec le statut LMNP via une SARL de famille, permettant d’amortir le bien tout en respectant les plafonds de loyers.
En contrepartie, le non-respect des engagements de location pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans peut entraîner la reprise des avantages fiscaux : complément de TVA à rembourser, suppression de l’exonération ou du crédit d’impôt.
Bien maîtrisé, le LLI constitue donc un instrument particulièrement attractif pour investir dans le neuf, optimiser sa fiscalité et structurer une stratégie patrimoniale de long terme.