Immobilier pour les Français de l'Etranger & Expatriés

Dans le cadre de l'expatriation, certaines solutions d’investissement immobiliers et les dispositifs fiscaux associés ne sont pas éligibles ou non appropriés et d'autres au contraire sont favorables à la spécificité de l’expatrié

Ne sont pas adaptés, les dispositifs fiscaux :

• Loi Malraux.
• Loi Denormandie.

Peuvent en revanche être intéressants :

• L’investissement immobilier classique et le Déficit Foncier pour se constituer un patrimoine et fortement réduire son imposition grâce à la déduction des charges afférentes au bien (certains travaux, assurances, etc.).
• Les SCPI pour investir dans la pierre sans contrainte de gestion et avec une mise de départ moins importante que celle nécessaire à l’achat d’un bien.
• La nue-propriété pour acquérir un bien immobilier à un prix fortement décoté, dans un cadre fiscal avantageux (en contrepartie le droit d’usage et les revenus locatifs associés sont détenus par à un bailleur professionnel pour une durée définie).
• Location Meublée (LMNP) pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier et la fiscalité

1. Investissement immobilier classique – Déficit foncier

1.1. Investissement classique

L’acquisition d’appartements ou de maisons, en pleine propriété, dans des zones tendues, garantit un investissement patrimonial.

Vous pouvez ensuite louer le bien à l’année ou à certaines périodes (saisonnier), et d’y habiter le reste du temps, comme résidence secondaire ou de vacances…

La fiscalité de ses revenus dépendra de votre régime fiscal : Revenus fonciers en location vide et revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée 

Par ailleurs, ces revenus locatifs vous permettront d’alimenter un compte bancaire en France et assurer certaines dépenses en euros sans le transfert de devises parfois coûteux.

1.2. Déficit Foncier

Si vous percevez déjà des revenus locatifs en France, vous pouvez avoir intérêt à faire jouer le mécanisme du déficit foncier pour votre prochaine acquisition immobilière.

Le bien acquis doit faire l’objet de travaux importants. Ces derniers peuvent être déduits des revenus fonciers existants, reportés sur les dix années suivantes ou imputés sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros chaque année.

2. SCPI

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont pour objectif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles offrent un rendement moyen stable (4,7% en moyenne en 2024) supérieur à l’immobilier d’habitation en direct tout en étant mutualisé.

2.1 Un placement immobilier sans soucis pour les expatriés

L'intégralité de la gestion locative, administrative et fiscale du parc immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF.

2.2 Des risques limités par la diversification et mutualisation

Le principe de la SCPI est d’investir dans différentes classes d'actifs immobiliers : bureaux, murs de magasins, locaux d'activité, entrepôts, logements, ... sur des zones géographiques ciblées ou répartis sur l'ensemble du territoire national, voire à l'étranger, ce qui permet une mutualisation des risques (impayés dans un immeuble, sinistres, etc…) et une régularité des revenus.

2.3 Un investissement accessible à tous

Grâce au système de parts, l’accès dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, mur de commerce, hôtel…) ou dans biens de prestige parisiens devient accessible à partir de quelques milliers d’euros.

2.4 La disponibilité de l'épargne

La SCPI est un produit d'épargne immobilier de moyen et long terme (supérieur à 8 ans). Le marché secondaire des parts offre la possibilité de revendre tout ou partie de son portefeuille tout au long de l'année. Cependant, la SCPI n’étant pas un produit côté, sa liquidité pourrait être affectée en cas de fortes tensions sur les marchés immobiliers.

2.5 Une fiscalité adoucie en sélectionnant les SCPI investissant en Europe

Grâce aux conventions fiscales signées par la France avec les autres Etats Européens, les Français résidant à l'étranger, notamment ceux résidant en dehors de l'Union Européenne, ont tout intérêt à investir dans des SCPI investissant en Europe : l'impôt est prioritairement payé dans le pays de localisation de l'immeuble, pas de prélèvements sociaux à payer.

3. Nue-Propriété : idéal pour les Français de l'étranger

3.1. Le principe du démembrement de propriété :

Le démembrement a pour objet de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : d'une part la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer de ce bien, c'est-à-dire de le vendre ou le transmettre, d'autre part l'usufruit qui est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus pendant la durée du démembrement (en général de 10 ans à 20 ans).

En achetant la nue-propriété d'un bien, vous bénéficiez d'une décote sur le prix, en contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer.

A la fin de la période de démembrement, vous récupérez pleine propriété du bien immobilier, que vous pouvez vendre, occuper personnellement comme résidence principale ou secondaire, ou le louer nu ou meublé.

3.2. Les avantages :

a. Suppression des contraintes locatives

L’investissement immobilier en nue-propriété est parfaitement adapté aux besoins de l’expatrié. En effet, l’usufruit étant donné à un usufruitier professionnel pendant la durée du démembrement, l’expatrié n’a plus de contraintes suivantes d’un investissement immobilier standard :

• Aucun risque et aléa locatif (vacances, impayés)
• Aucun souci de gestion (mise en location, entretien, recouvrement des loyers)
• Aucun frais ni aucune charge (travaux, gestion, entretien…)
• Suppression des dépenses, taxes et charges supportées par l’usufruitier

b. Prix attractif

L'achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une décote sur le prix d'achat de l'ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.

c. Absence de charges courantes pour le nu-propriétaire

L'usufruitier loue le bien et en assure l’entretien (parties privatives et communes). 

d. Défiscalisation des revenus fonciers

Pendant toute la période du démembrement, l'opération n'a aucune incidence en termes d'impôt sur le revenu dans la mesure où vous n'encaissez pas les loyers du logement donné en location.

En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.

e. Réduction de la base IFI

L'usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable, à condition qu'il soit assujetti à l'IFI. Il est alors redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n'a pas a en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l'IFI.

En revanche, les dettes afférentes à la nue-propriété ne peuvent plus être déduites de l’actif taxable à l’IFI depuis la loi de finances rectificative pour 2013 (article 885 G quater CGI).

f. Optimisation de la transmission

Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.

Dans le cadre de l'expatriation, certaines solutions d’investissement immobiliers et les dispositifs fiscaux associés ne sont pas éligibles ou non appropriés et d'autres au contraire sont favorables à la spécificité de l’expatrié