Les nouveautés de la location meublée en 2025 portent sur plusieurs points clés :
Loi Le Meur :
- dans le cadre d’une location de tourisme, que l’exploitant soit LMNP ou LMP, le seuil d’éligibilité au micro-BIC ainsi que les abattements forfaitaires applicables sont diminués ;
- des formalités supplémentaires sont requises selon la situation du bien pour pouvoir réaliser de la location de tourisme.
Loi de finances 2025 : pour les biens ayant fait l’objet d’une mise en location meublée non professionnelle (LMNP), les amortissements comptabilisés viennent dorénavant majorer la plus-value immobilière imposable, et ce y compris si le bien n’est plus loué au jour de la vente ;
En matière de cotisations sociales, pour les LMP ou les LMNP réalisant plus de 23.000 € de recettes :
- l’assujettissement à cotisations sociales pourrait durer jusqu’à la cessation de toute activité meublée, selon une lecture restrictive de l’URSSAF…
- l’assiette des cotisations sociales change et fait l’objet d’un abattement forfaitaire de 26 % au régime réel.
Les nouveautés de la loi Le Meur pour la location meublée de tourisme
Modification des seuils et abattements micro-BIC
Nouveaux seuils et abattements
Pour les propriétaires de logements locatifs meublés touristiques, les règles du micro-BIC, pour les loyers encaissés (ou courus, en cas de comptabilité d’engagement) changent à partir du 1er janvier 2025 :
Type de location | Loyers encaissés du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 | Loyers encaissés du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 | ||
Seuil de chiffre d'affaires annuel | Abattement forfaitaire | Seuil de chiffre d'affaires annuel | Abattement forfaitaire | |
Location meublée classique (RP du locataire) | 77 700 € | 50 % | 77 700 € | 50 % |
Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 50 % | 15 000 € | 30 % |
Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71 % | 77 700 € | 50 % |
Parahôtellerie | 188 700 € | 71 % | 188 700 € | 71 % |
Chambre d’hôtes | 188 700 € | 71 % | 188 700 € ou 77700€ | 71 % ou 50 % |
Conséquences du franchissement du seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés
Le franchissement du seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, entraîne :
- l’imposition au régime réel BIC des revenus (excepté si l’activité a été créée en 2024 ou est créée en 2025 ;
- la tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives). Afin de conserver le régime micro-BIC, le contribuable peut faire classer son logement. La demande de classement doit être adressée à un organisme agréé ou accrédité (liste disponible sur atout-france.fr). L’organisme agréé ou accrédité visite les lieux, fixe un nombre d’étoiles et remet un certificat au loueur valable 5 ans.
Le classement d’un bien en cours d’année aurait a priori pour conséquence de rendre applicable deux régimes d’imposition (et donc deux seuils) :
- pour les loyers perçus du 1er janvier à la date de classement du bien : les règles propres aux meublés de tourisme non classés s’appliquent ;
- pour les loyers perçus de la date de classement du bien au 31 décembre : les règles propres aux meublés de tourisme classés s’appliquent.
Pour que l’entrepreneur soit éligible au régime micro-BIC, il faudrait alors que les loyers perçus avant le classement du bien respectent le seuil de 15 000 € et que l’intégralité des loyers sur l’année (avant et après classement) soient inférieurs à 77 700 €.
Nouvelles obligations déclaratives
Déclaration préalable d’enregistrement auprès de la commune
À compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), une déclaration préalable d’enregistrement auprès d’un téléservice national incombera à tous les bailleurs de meublés de tourisme (qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non).
| Démarche | Actuellement | Au plus tard le 20 mai 2026 |
| Déclaration préalable d’enregistrement auprès de la commune dans laquelle se situe le bien | Certaines communes (même RP du bailleur) | Tout le territoire |
Particularités pour la résidence principale :
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Le non-respect de la nouvelle déclaration préalable d’enregistrement incombant à tous les bailleurs de meublés de tourisme sera sanctionné par une amende administrative prononcée par la commune dont le montant ne pourra excéder 10 000 €.
La fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement sera sanctionnée par une amende pouvant atteindre 20 000 €.
Autorisation permanente de changement d’usage
À compter d’une date ultérieurement fixée par décret (et au plus tard le 20 mai 2026), les contribuables souhaitant louer leur bien à titre de meublé de tourisme devront, quelle que soit la situation géographique de leur bien, faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable de changement d'usage même si leur bien n’était initialement pas à usage d’habitation (par exemple, s’il était un local commercial).
L’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage est conditionnée à la présentation d’un DPE dont le niveau est compris entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, il devra être compris entre A et D.
Démarche | Actuellement | Au plus tard le 20 mai 2026 | A compter du 1er janvier 2034 |
Autorisation permanente de changement d’usage (= local qui bascule en location saisonnière) | Communes (+/- 200 000 habitants) pour lesquelles le conseil municipal a mis en place cette autorisation motivée par le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements Changement d’usage = local d’habitation qui bascule en location saisonnière DPE entre A et E (donc DPE F et G exclus) |
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Autres mesures (logements insécurisés ou insalubres, normes énergétiques, limites de zonage, règlement de copropriété)
Démarche | Actuellement | A compter du 1er janvier 2034 |
Logements insécurisés ou insalubres | Les loyers d’un meublé de tourisme faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité cessent d’être dus à compter du jour suivant l’envoi de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. | |
Normes énergétiques | Les locaux loués en meublés de tourisme ne sont pas concernés par les obligations énergétiques | Les locaux loués en meublés de tourisme devront présenter une consommation d’énergie finale |
Limites de zonage | Certaines zones géographiques peuvent être règlementairement dédiées à l’habitation à titre de résidence principale à condition :
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Règlement de copropriété | Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024, doivent systématiquement indiquer si les lots sont ou non autorisés à être loués en meublés de tourisme. | |
Nouveauté de la loi de finances pour 2025 : prise en compte des amortissements dans le calcul de la PVI des LMNP
Pour les cessions d’immeubles intervenant à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers (LMNP).
Qui est concerné ?
Cette reprise des amortissements dans le calcul de la PVI concerne les personnes qui sont ou ont eu la qualité de LMNP. En effet, les plus-values concernées sont celles réalisées sur les immeubles :
- qui sont en location meublée au jour de la cession ;
- qui ne sont plus en location meublée au jour de la cession, mais l'ont été à un moment donné (exemple : une location meublée transformée en location nue).
Ce dispositif ne s’applique pas :
- aux résidences universitaires, aux résidences de services et des logements d’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage (résidence étudiante) ou des personnes âgées de plus de 65 ans (résidence sénior);
- aux établissements, y compris les foyers d’accueil médicalisé, qui accueillent des personnes handicapées ;aux établissements délivrant des soins de longue durée ou aux établissements d’hébergement pour les personnes âgées (EHPAD).
Nouveau calcul de PVI
Pour le calcul des plus-values immobilières liées à un bien loué en meublé, l’assiette de calcul est la suivante :
Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)] |
Les amortissements déductibles sont ceux admis en déduction en application de
l’article 39, c’est à dire, dans la limite du montant correspondant à la différence entre le montant du loyer et de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (frais d’entretien, de réparation, d’assurances…) à l'exception des amortissements liés à des « dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives » qui ne sont pas déductibles. En d’autres termes, les différés d’amortissement (ou amortissements en report) n’ont pas à être réintégrés.
L’abattement forfaitaire de 30, 50 ou 71 % (selon le régime micro BIC applicable) est réputé tenir compte d’amortissements pratiqués selon le mode linéaire. Par conséquent, lors de la cession de l'immeuble, ces amortissements réputés déduits devraient venir en déduction du prix de revient. Il conviendrait alors de reconstituer un plan d’amortissement sur le passé pour déterminer leur montant.
Sur le montant de cette plus-value brute, on applique ensuite les abattements pour durée de détention du bien immobilier (IR et prélèvements sociaux) « classiques », propre aux règles des plus-values immobilières. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée d’IR dès la 22ᵉ année et dès la 30ᵉ année pour les prélèvements sociaux.
La plus-value nette est soumise à l’IR à un taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (et éventuellement à la taxe supplémentaire de 2 à 6 % si la plus-value est supérieure à 50 000 €).
Cotisations sociales
... et location saisonnière (LMNP)
Les cotisations sociales sont dues lorsque le loueur est LMNP mais réalise plus de 23 000 € de recettes issues de la location saisonnière.
Quid en cas de cumul entre location meublée classique et location saisonnière ?
Lorsqu'un loueur perçoit des recettes de location résidence principale et de location saisonnière, seules les recettes saisonnières seront soumises aux cotisations sociales.
Cependant, la position actuelle de l’URSSAF est de cumuler les différentes recettes (saisonnières et résidence principale) du foyer fiscal pour apprécier le seuil de 23 000 €.
À notre sens, cette position est contestable. Il conviendrait plutôt de retenir uniquement les recettes de locations saisonnières pour faire la comparaison. Un décret (toujours en attente) doit préciser l'application des critères d'affiliation en cas de perception de recettes de location meublée saisonnière et de recettes de location meublée louée à titre de résidence principale du locataire.
... et si le seuil repasse en dessous de 23 000 € ?
En cas de recettes tombant en dessous des seuils, l'étude d’impact du PLFSS 2021 (page 44) précise que l'entrée dans le régime d'affiliation est définitive, même si le seuil d'affiliation de 23 000 € n'est plus atteint les années suivantes. Seul l'arrêt de la location permettrait, selon l'étude d'impact, de demander une radiation du régime d'affiliation.
Cette position est appliquée par l'URSSAF et a été confirmée par la Cour d'appel d'Amiens le 9 avril 2024. Selon elle, une fois assujetti à l’URSSAF, l’exploitant doit le rester tant qu’il poursuit son activité de location meublée, même si le seuil n’est plus atteint.
À notre sens, cette position est contraire à la loi. Un décret (toujours en attente) doit préciser les modalités d’affiliation lorsque le seuil n’est plus atteint.
Le recours à une agence professionnelle mandatée : une exception opposable à l’URSSAF ?
Deux réponses ministérielles, datées respectivement du 10 juillet 2018 et du 22 mars 2022, abordent la question du régime social des exploitants de meublé de tourisme. Selon ces réponses, les loueurs qui mettent leur bien en location saisonnière par le bais d d'une agence professionnelle bénéficiaire d'un mandat de gestion et soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite "loi Hoguet" ne sont pas soumis à cotisations sociales.
Ces réponses ministérielles développent une position qui ne figure pas dans la loi. De plus, les réponses ministérielles ne sont en principe pas directement opposables à l'URSSAF, sauf si elles sont publiées au Bulletin Officiel de la Sécurité Sociale (BOSS), ce qui n’est pas le cas ici.
... et nouvelle assiette ?
Que l’exploitant soit LMP, LMNP en saisonnier ou encore para-hôtelier, l’assiette de calcul pour les cotisations dues au titre des revenus 2025 change.
En effet, l’assiette de calcul a été réformée. Elle est constituée du chiffre d’affaires après déduction des charges nécessaires à l’acquisition de ces résultats (hors exceptions précisées par décret), y compris après amortissements, et après application d’un abattement forfaitaire de 26 %.
Aussi, les loueurs en saisonnier au régime micro sont directement impactés dans la mesure où le revenu assujetti à cotisations sociales est le revenu net fiscal. Ainsi, les exploitants en location meublée classée qui demeurent au régime micro seront redevables de cotisations sociales sur 50 % de leurs recettes (et non plus 29 %).
La nouvelle donne Fiscale en Meublé
Mesures / statut | LMNP (Location meublée non professionnelle) | LMP (Location meublée professionnelle) | ||
Loi Le Meur | Nouveaux seuils et abattements micro-BIC | Pour les loyers encaissés en 2025 au titre de la location meublée de tourisme :
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Nouvelles obligations déclaratives | Actuellement |
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Au plus tard le 26 mai 2026 (décret à venir) |
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A compter du 1er janvier 2034 | Les locations meublées de tourisme devront présenter une consommation d’énergie finale | |||
Loi de finances 2025 | Reprise des amortissements pour le calcul des PVI des particuliers | Nouvelle assiette de calcul des PVI (hors exclusions*) : Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)] | Non concerné : Régime des plus-values professionnelles (art. 151 septies du CGI) voir notre document Plus-values professionnelles à l'IR : Principes généraux | |
Mesures / statut | LMNP (Location meublée non professionnelle) | LMP (Location meublée professionnelle) | |
Evolutions en matière de cotisations sociales | Les revenus sont soumis aux cotisations sociales en cas de recettes issues de la location saisonnière supérieures à 23 000 € mais l’URSSAF adopte une position stricte :
| Les revenus sont soumis aux cotisations sociales quel que soit le montant des recettes. | |
Nouvelles règles d’assiette à compter des revenus 2025 :
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