L’immobilier détenu à l’étranger bientôt dans le viseur du fisc français : ce qu’il faut anticiper
Depuis plusieurs années, les administrations fiscales échangent automatiquement les informations relatives aux comptes bancaires détenus à l’étranger. Ce dispositif a profondément modifié la lutte contre l’évasion fiscale et renforcé la transparence financière internationale.
Jusqu’à présent toutefois, les biens immobiliers situés hors du territoire national échappaient largement à ces mécanismes de contrôle, faute d’échange automatique d’informations entre États. Cette situation va prochainement évoluer de manière significative.
Un accord international pour renforcer la transparence immobilière
Le 4 décembre 2025, vingt-cinq États membres de l’OCDE ont conclu un accord visant à instaurer un échange automatique d’informations concernant les biens immobiliers détenus à l’étranger. La France a d’ores et déjà annoncé son intention d’adopter ce dispositif à l’horizon 2029–2030.
L’objectif est double :
1️⃣ permettre aux administrations fiscales d’échanger les données immobilières disponibles dans chaque pays ;
2️⃣ offrir à chaque État une vision exhaustive du patrimoine immobilier détenu par ses résidents, y compris à l’étranger.
Cette réforme marque une nouvelle étape majeure dans la lutte contre la fraude fiscale internationale.
Des conséquences fiscales importantes pour les résidents français
Pour les contribuables résidents fiscaux français, cet échange automatique d’informations entraînera plusieurs impacts concrets.
Tout d’abord, l’administration fiscale française aura connaissance de l’existence des biens immobiliers situés à l’étranger ainsi que, le cas échéant, des revenus qu’ils génèrent. Ces revenus devront naturellement être déclarés et soumis à l’impôt en France, sous réserve des conventions fiscales internationales.
Par ailleurs, pour les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), la valeur des biens immobiliers détenus hors de France entrera pleinement dans l’assiette taxable.
Enfin, en matière de transmission, ces biens seront intégrés dans la base de calcul des droits de succession et de donation.
Anticiper pour éviter des redressements lourds
Pour les contribuables ayant omis de déclarer par le passé des biens immobiliers détenus à l’étranger, l’entrée en vigueur de ce nouveau mécanisme rend indispensable une démarche d’anticipation.
Une régularisation spontanée auprès de l’administration fiscale permet bien souvent de limiter les pénalités et de sécuriser sa situation patrimoniale. À défaut, les redressements peuvent s’accompagner de majorations significatives :
40 % en cas d’omission déclarative ;
jusqu’à 80 % en cas de manœuvres considérées comme frauduleuses.
Il est donc fortement recommandé de prendre les devants plutôt que d’attendre une détection automatique par l’administration.
Des délais de reprise étendus
Il convient également de rappeler qu’en matière d’IFI et de droits de mutation à titre gratuit, l’administration fiscale dispose d’un délai de reprise pouvant aller jusqu’au 31 décembre de la sixième année suivant celle de l’exigibilité de l’impôt.
Les risques de contrôle et de rappel fiscal s’inscrivent donc dans une temporalité longue.
En conclusion
L’échange automatique d’informations immobilières à l’international marque un tournant majeur pour les détenteurs de biens à l’étranger. Transparence accrue, fiscalité renforcée et contrôles facilités imposent désormais une gestion patrimoniale rigoureuse et anticipée.
Maubourg Patrimoine accompagne ses clients, notamment les client internationaux, dans l’optimisation fiscale, la conformité déclarative et la structuration de leur patrimoine immobilier à l’échelle internationale.
👉 N’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre situation et anticiper ces évolutions en toute sérénité.