L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé le statut fiscal dit du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun, qui permet, sous certaines conditions aux particuliers qui acquièrent avant le 31 décembre 2028 des logements destinés à la location nue de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers.
La présente note se propose de récapituler ce qu'il faut retenir de ce nouveau dispositif.
1 - Quels sont les logements concernés ?
Il s'agit des biens:
▶️ situés dans un bâtiment d'habitation collectif, les maisons individuelles étant exclues
▶️ acquis neufs, en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou construits par le contribuable si la demande de permis de construire a été déposée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
▶️ acquis dans l'ancien si les travaux d’amélioration représentent au moins 30% du prix d’acquisition du logement, satisfont les critères d’une réhabilitation lourde, c’est-à-dire les travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d’habitation collectifs d’atteindre un niveau élevé de performance énergétique et environnementale correspondant en métropole aux classes énergétiques A et B
▶️ détenus en direct pour par l'intermédiaire d'une société à l'IR
▶️ et détenus en pleine propriété
2 - Quelles sont les conditions à remplir ?
Le contribuable doit opter pour le régime d'amortissement ;
▶️ le bien, obligatoirement loué nu, doit être affecté dans les douze mois de la date d'achèvement du bien ou d'acquisition à la résidence principale du locataire, lequel ne doit pas appartenir au foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu'au 2ème degré inclus du contribuable ;
▶️ l'engagement de location est de neuf ans minimum (en cas de détention par l'intermédiaire d'une société, les associés doivent s'engager à conserver leurs droits sur la même durée);
▶️ le loyer est plafonné
▶️ les ressources du locataire, appréciées au jour de la conclusion du bail, sont soumises à des plafonds selon qu'il s'agit d'une location intermédiaire, sociale ou très sociale.
▶️ le bien est déclaré au régime réel et non au micro-foncier.
A noter que contrairement à d'autres dispositifs de faveur, celui-ci n'est pas soumis à des conditions de zonage : il peut donc s'appliquer dans toute la France.
3 - Amortissement du bien
L'amortissement, pratiqué à compter du premier jour du mois d'achèvement ou d'acquisition du bien, est calculé forfaitairement sur 80% du prix d'acquisition du bien net de frais.
Son taux varie en fonction du type de location :
▶️ location intermédiaire : 3,5% par an
▶️ location sociale : 4,5% par an
▶️ location très sociale : 5,5% par an
Dans l'ancien, l'amortissement est calculé sous les mêmes modalités, à la différence que :
▶️ l’assiette comprend également le montant des travaux (80 % du prix d’acquisition net de frais + 100 % des travaux) ;
▶️ le taux est de :
- 3 % pour la location intermédiaire ;
- 3,5 % pour la location sociale ;
- 4 % pour la location très sociale ;
- le cumul des amortissements ne peut excéder 80 % du prix d’acquisition nets de frais + 100 % des travaux.
Annuellement, le montant de l'amortissement ne peut excèder par foyer fiscal:
▶️ 8 000 euros
▶️ 10 000 euros lorsqu'au moins 50% des revenus bruts issus de la location sont affectés à la location sociale
▶️12 000 euros lorsqu'au moins 50% des revenus bruts sont affectés à la location très sociale.
Si l'amortissement aboutit à un déficit foncier, ce dernier est imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun.