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Immobilier Ancien/Rénové : Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier

Malraux

Généralités

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, peuvent bénéficier d'une substantielle  réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Seules peuvent bénéficier de la réduction d'impôt les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à condition que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France ainsi que les non-résidents dits "Schümackers" assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

L'investissement dans une opération de restauration immobilière dans le cadre du dispositif Malraux peut être réalisé :

  • en direct,
  • par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
  • ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Immeubles concernés

Vous vous portez acquéreur d’un appartement dont la propriété est partagée pendant une période de 15 à 20 ans entre:

  • La nue-propriété , que vous conservez. Vous ne supportez aucune dépense de travaux et de charge
  • L’usufruit temporaire acquis par un investisseur foncier, généralement une société du secteur social (sociétés HLM, collecteurs 1 %, …). Le bailleur-usufruitier assure la gestion locative et l'entretien de l'immeuble (parties communes et privatives, petits et gros travaux) pendant toute la durée de l'usufruit.

L'immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et doit :

  • soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
  • soit être couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé
  • soit, à défaut, faire l'objet d'une restauration déclarée d'utilité publique.

Jusqu'au 31 décembre 2022, il peut s'agir également, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique, d'un immeuble situé:

  • soit dans un quartier ancien dégradé
  • soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Nature de l’opération de restauration

L'opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti et, hormis le cas où l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou un PVAP, avoir été déclarée d'utilité publique : il s'ensuit que les travaux qui ne permettent qu'une restauration partielle sont exclus.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt, l'opération de restauration doit avoir été déclarée d'utilité publique en application de l'article L313-4 du Code de l'urbanisme, hormis le cas où l'immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV ou un PVAP..

Conditions relatives à la location

La durée minimale de location exigée pour pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt est de 9 ans, cette durée étant calculée de date à date à compter de la date de prise d'effet du bail initial.

En outre, la mise en location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.

Lorsque les dépenses portent sur une location à usage d'habitation, le propriétaire prend l'engagement de louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

Attention, cette condition doit être respectée lors de la signature du bail et pendant toute la durée de l'engagement de location. A noter que l'avantage fiscal n'est pas remis en cause si le propriétaire établit qu'il a accompli des diligences concrètes pour que le bien soit affecté à la résidence principale du locataire

Autre condition à remplir pour bénéficier de la réduction d'impôt, la location ne doit pas être consentie à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant du contribuable.

Si le logement appartient à une société civile non soumise à l'IS, la location ne peut pas être consentie à l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l'un des associés.

Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt

Les charges ouvrant droit à la réduction d'impôt sont limitativement énumérées par l'article 199 tervicies du CGI :

  • les dépenses de réparation et d'entretien,
  • les primes d'assurance,
  • les dépenses d'amélioration afférentes à des locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • les impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales,
  • les frais de gestion,
  • les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines.

Ouvre droit également à la réduction d'impôt la fraction des provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses.

Les charges qui ne sont pas limitativement énumérées ci-dessus n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt, même si elles ont été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Il s'agit notamment :

  • des intérêts d'emprunt,
  • des dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire,
  • des frais de relogement et des indemnités d'éviction versés par le propriétaire.

Date de réalisation des travaux

Les dépenses ouvrant droit à réduction sont celles supportées par le contribuable à compter de la délivrance du permis de construire et jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivante. 

Il est donc possible de bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

Calcul de la réduction d’impôt

Les charges qui ne sont pas limitativement énumérées ci-dessus n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt, même si elles ont été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier.

Le taux de la réduction d'impôt est différent selon le lieu de situation de l'immeuble faisant l'objet de la restauration.

Le taux de réduction applicable dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) est de :

  • 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
  • 22% du montant des dépenses éligibles dans les autres cas (PVAP approuvé ou déclaration d'utilité publique).

Pour les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé, le taux est de 30%

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d'impôt accordée au titre de l'année du paiement des dépenses ou de l'année de la réalisation de la souscription de parts de SCPI est imputée sur l'IR dû au titre de cette même année.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'IR dû au titre des 3 années suivantes, les fractions reportées les plus anciennes étant imputées en priorité par rapport aux réductions de l’année N.

Point important, la réduction d'impôt Malraux est exclue du champ d'application du plafonnement global des niches fiscales.

Monuments Historiques

 

La détention d'un monument historique ouvre droit, sous réserve de conditions très strictes, à d'importants avantages fiscaux.

 

Quels sont les immeubles concernés par le régime spécifique des monuments historiques ?

Le régime spécial prévu à l'article 156, II-1° ter du Code général des impôts s'applique à trois catégories de biens :

  • aux immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ;
  • aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine ;
  • aux immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministre de l'Économie et des Finances.

Sauf cas d'événements exceptionnels comme le licenciement, l'invalidité ou le décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le propriétaire doit prendre l'engagement de conserver le bien pendant une période d'au moins 15 années à compter de l'acquisition.

En cas de non-respect de l'engagement de conservation, le revenu global ou le revenu foncier net de l'année au cours de laquelle l'engagement de conservation n'a pas été respecté et des 2 années suivantes est majoré du 1/3 du montant des charges imputées au titre des dépenses réalisées relatives à l'immeuble cédé.

En principe, le bien doit être détenu en direct par son propriétaire. Toutefois, la doctrine fiscale admet la détention indirecte s'il s'agit d'une société civile familiale, d'une société civile ayant bénéficié d'un agrément ou d'une société civile détenant un immeuble affecté à l'habitation pour au moins 75% de ses surfaces habitables.

Le fisc admet néanmoins la mise en copropriété d'un immeuble classé ou inscrit en pour tout ou partie au titre des monuments historiques est affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, cette disposition s'appliquant aux immeubles ayant fait l'objet d'une division à compter du 1er janvier 2018.

Modalités de déduction des charges

S'agissant des immeubles historiques productifs de revenus - immeubles donnés en location - et non occupés par leur propriétaire, les charges foncières, notamment les travaux de restauration, de réparation et d'entretien, sont admises en déduction en totalité du revenu foncier procuré par l'immeuble.

Si le montant des travaux excède les revenus fonciers, le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Il est donc possible d'effacer tout ou partie des autres revenus imposables et, si le déficit foncier excède les autres revenus, le surplus est reportable sur le revenu global des six années suivantes.

Le régime spécial des monuments historiques procurant une déduction fiscale et non une réduction d'impôt a l'avantage de faire baisser l'assiette imposable de l'investisseur ; partant de ce principe, ce dispositif est particulièrement efficace pour les ¬contribuables imposés dans les tranches à 41% et 45%.

Autre avantage, les déductions fiscales prévues par le régime spécial des monuments historiques n'entrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Déficit Foncier

 

Lorsqu'on pense défiscalisation immobilière, viennent en premier lieu à l'esprit "dispositifs Pinel ou Denormandie", "lois Malraux ou Monuments historiques", "dispositif LMNP" ou sociétés à l'IS.

Dans la mesure où il entre dans le cadre de la fiscalité dite de droit commun, le régime du déficit foncier n'est pas, de prime abord, considéré comme un dispositif de défiscalisation immobilière. Et pourtant, créer du déficit foncier reste l'un des meilleurs moyens de réduire substantiellement la pression fiscale sur les revenus fonciers. A cet égard, il n'est pas inutile de rappeler que les revenus fonciers constituent la catégorie de revenus subissant la plus forte pression fiscale, laquelle peut atteindre 66,2%.

Principe du Déficit Foncier

L'idée générale du déficit foncier consiste à imputer sur les revenus fonciers le coût des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (sans oublier les autres charges déductibles) réalisés lors de l'acquisition d'un immeuble à rénover en vue de sa mise en location.

L'ensemble de ces travaux est déductible sans limitation de montant des revenus fonciers. Si le montant des charges déductibles excède celui des recettes, on constate alors un déficit foncier.

Le déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros, étant ici précisé que la fraction du déficit qui excède 10 700 euros ou qui résulte d'intérêts d'emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Autre avantage, le déficit foncier n'entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, ce qui permet aux contribuables de bénéficier, outre ce dispositif, d'une ou plusieurs niches fiscales.

Notons qu'il est possible de créer du déficit foncier en acquérant un bien en direct mais aussi en souscrivant des parts de SCPI dite de déficit foncier, cette solution permettant de bénéficier des avantages inhérents à ce véhicule de placement : immobilier de qualité, mutualisation des risques, possibilité de moduler l'investissement en fonction des besoins.

Exemple

Soit le cas d'un investisseur disposant de 20 000 euros de revenus nets fonciers préexistants et imposé dans la tranche à 45%. Cet investisseur acquiert un bien en direct et réalise 60 000 euros de travaux de rénovation déductibles au cours de l'année 2020.

Les conséquences fiscales sont les suivantes.

Au titre de l'année 2020, les 20 000 euros de revenus fonciers sont "effacés" et un montant de 10 700 euros est ensuite imputé sur le revenu global imposable, d'où une économie globale de 17 255 euros, soit:

- (20 000 + 10 700) x 45% = 13 815 euros au titre de l'impôt sur le revenu

- 20 000 x 17,2% = 3 440 euros au titre des prélèvements sociaux

Les années suivantes, le solde de 29 300 euros (60 000 - 30 700) peut être imputé sur les revenus nets fonciers des dix années suivantes, générant par là-même une économie d'IR et de prélèvements sociaux de 18 225 euros.

Au total, cet investisseur pourra bénéficier d'une économie globale d'impôt de 35 480 euros, représentant 59,13% du montant des travaux qu'il aura engagés.

Opérations sélectionnées par le Cabinet Maubourg Patrimoine

 

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