Maison de famille ou pied-à-terre en bord de mer, la résidence secondaire fait rêver. Mais derrière le coup de cœur se cache un actif patrimonial à part entière, dont le cadre fiscal s'est nettement durci en 2025-2026. Le point avec les experts en ingénierie patrimoniale de Meeschaert.
L'été ramène chacun vers un lieu : la maison de famille où l'on se retrouve, la location de bord de mer que l'on rêverait de ne plus quitter. Et avec lui revient une tentation récurrente, celle de franchir le pas de la résidence secondaire. Un projet de plaisir et de partage qui soulève pourtant, en coulisses, une série de questions juridiques et fiscales auxquelles on pense rarement au moment de signer. Car la résidence secondaire est un actif patrimonial à part entière, dont chaque étape mérite d'être anticipée.
D'autant que le cadre s'est sensiblement resserré. L'abaissement du seuil et des abattements du micro-BIC issu de la loi Le Meur a rebattu les cartes de la location meublée touristique, tandis que la nouvelle « taxe sur les holdings » de la loi de finances 2026 complique certains montages sociétaires. À cela s'ajoute une taxe d'habitation sur les résidences secondaires bel et bien maintenue, et même majorée, jusqu'à 60 %, dans de nombreuses communes situées en zone tendue. Faute d'anticipation, prévient Meeschaert, le bien de plaisir peut vite se transformer en source de contraintes, voire de conflits familiaux.
Détention et location : les bons arbitrages
Premier réflexe : choisir le bon mode de détention. Faut-il acheter en direct, via une SCI ou par le biais d'une société ? La détention en direct est la plus simple, mais elle expose à l'indivision en cas de succession, source classique de blocages entre héritiers. La SCI, elle, facilite la gestion à plusieurs et surtout la transmission progressive des parts aux enfants, au prix d'un formalisme plus lourd (statuts, comptabilité, assemblées). Le bon arbitrage dépend du projet familial, du mode de financement et de l'horizon de détention envisagé.
Deuxième point de vigilance : la rentabilité locative. Après la loi Le Meur, la location saisonnière reste-t-elle un bon calcul ? La réduction des taux d'abattement et des plafonds de recettes du micro-BIC oblige à recalculer précisément le rendement net, en comparant régime micro et régime réel. Selon les cas, le passage au réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier, peut redevenir la formule la plus avantageuse. Un arbitrage d'autant plus important que de nombreuses communes touristiques encadrent désormais strictement les meublés de tourisme, avec autorisations de changement d'usage et quotas à la clé.
IFI, plus-value, transmission : anticiper la sortie
Troisième piège : l'impôt sur la fortune immobilière. Contrairement à la résidence principale, qui bénéficie d'un abattement de 30 %, la résidence secondaire entre dans l'assiette de l'IFI pour sa pleine valeur. Une acquisition peut ainsi faire basculer un patrimoine immobilier net au-delà du seuil de 1,3 million d'euros et rendre son propriétaire redevable de l'impôt, parfois sans qu'il l'ait anticipé.
Quatrième sujet : la revente. La plus-value d'une résidence secondaire n'est pas exonérée, contrairement à celle de la résidence principale. Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention, avec une exonération d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux seulement après trente ans — un horizon lointain à intégrer dès l'achat, surtout en cas de financement à crédit.
Autre préalable trop souvent négligé : mesurer le coût réel de détention. Taxe foncière, charges de copropriété, entretien, assurance, énergie… une résidence secondaire utilisée seulement quelques semaines par an peut coûter plusieurs milliers d'euros chaque année, indépendamment du crédit. C'est souvent ce calcul, plus que le prix d'achat, qui fait pencher la balance entre acquisition et location ponctuelle. La question mérite d'être posée à froid, loin de l'euphorie des vacances, en intégrant la fréquence d'utilisation réelle du bien et la possibilité, ou non, de le louer une partie de l'année pour amortir ces charges.
Cinquième et dernier point, la transmission. Donation en pleine propriété ou en nue-propriété, démembrement, détention via une SCI dont on transmet les parts, clause bénéficiaire d'assurance-vie pour équilibrer entre héritiers… les leviers sont nombreux, mais ils se préparent longtemps à l'avance pour produire tous leurs effets. Anticiper permet d'éviter le double écueil d'une fiscalité subie et de tensions familiales autour d'un bien souvent chargé d'affect. Sur chacune de ces cinq étapes, les ingénieurs patrimoniaux de Meeschaert se disent à la disposition des rédactions pour préciser la marche à suivre.