Fiscalité des non-résidents
Location meublée des non-résidents : vers une fiscalité plus cohérente en 2026 ?
La loi de finances pour 2026 modifie les critères permettant de qualifier un loueur en meublé de professionnel ou de non professionnel. Pour les Français résidant à l’étranger, cette évolution peut changer sensiblement l’analyse fiscale et sociale d’un investissement locatif meublé situé en France.
Faire le point sur ma situationCe qui change pour les non-résidents
Jusqu’aux revenus 2025, de nombreux non-résidents pouvaient être automatiquement considérés comme loueurs en meublé professionnels dès lors qu’ils dépassaient 23 000 € de recettes locatives meublées, faute de revenus professionnels imposables en France.
À compter des revenus 2026, l’analyse devient plus équilibrée : les recettes issues de la location meublée doivent être comparées aux revenus d’activité du foyer fiscal imposés dans l’État de résidence, y compris les salaires, pensions de retraite ou rentes viagères.
En pratique, un expatrié percevant 30 000 € de loyers meublés en France et 40 000 € de salaires dans son pays de résidence pourra, à compter de 2026, conserver le statut de loueur en meublé non professionnel, alors qu’il aurait pu être qualifié LMP selon les anciennes règles.
Les deux critères de qualification LMP
1. Le seuil de 23 000 €
Les recettes annuelles brutes de location meublée doivent dépasser 23 000 € TTC. Pour un non-résident, ce seuil s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des loyers meublés perçus, quel que soit le pays de situation des immeubles.
2. La prépondérance des recettes
Les recettes de location meublée doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Depuis 2026, les revenus imposés dans l’État de résidence sont pris en compte.
Quelles conséquences pour les expatriés ?
Un maintien plus fréquent en LMNP
Les non-résidents exerçant une activité professionnelle dans leur pays de résidence auront désormais davantage de chances de conserver le statut LMNP. Cette évolution peut éviter une bascule automatique en LMP pour les contribuables percevant des revenus professionnels significatifs à l’étranger.
Une attention particulière aux déficits
Le passage de LMP à LMNP n’entraîne pas, en principe, de cessation d’activité ni d’imposition immédiate des plus-values latentes. En revanche, le LMNP ne permet pas d’imputer les déficits de location meublée sur le revenu global. Ces déficits sont cantonnés aux revenus de même nature.
Une fiscalité sociale à surveiller
Le changement de statut peut aussi modifier le traitement social des revenus. Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de Suisse peuvent, sous conditions, relever du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les contribuables affiliés en France ou dans un État tiers peuvent être soumis à un taux plus élevé.
Plus-values immobilières : le point de vigilance
Lorsque le contribuable a été alternativement LMP et LMNP, le régime applicable à la plus-value dépend du statut au moment de la cession. Le statut LMNP rapproche le traitement fiscal des règles des plus-values immobilières des particuliers, avec un prélèvement au taux de 19 % et la possibilité de bénéficier des abattements pour durée de détention.
Attention toutefois : le statut LMNP ne permet pas nécessairement d’échapper à la taxation des amortissements. Les amortissements déduits durant la période de location peuvent venir minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Pourquoi se faire accompagner ?
Pour un non-résident, l’analyse ne se limite pas au choix entre LMP et LMNP. Il faut également tenir compte du pays de résidence, du régime de sécurité sociale applicable, du niveau de recettes, du mode d’exploitation, du régime réel ou micro-BIC, de l’horizon de détention et de la fiscalité applicable en cas de cession.
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Informations à caractère général, établies à partir des règles connues à la date de rédaction. Elles ne constituent pas un conseil fiscal individualisé. Chaque situation doit être analysée au regard de la résidence fiscale, du régime social, des conventions internationales applicables et de la situation patrimoniale du contribuable.