Fiscalité patrimoniale
Location meublée 2026 : quelles sont les nouvelles règles fiscales et sociales ?
La location meublée connaît en 2026 plusieurs évolutions importantes : hausse des prélèvements sociaux, nouvelles règles de DPE, ajustements pour les non-résidents, revalorisation des seuils micro-BIC, durcissement de l’encadrement des meublés touristiques et prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Faire analyser ma situationCe qu’il faut retenir en 2026
Les propriétaires de biens loués meublés doivent intégrer plusieurs changements simultanés. Le taux des prélèvements sociaux sur les revenus LMNP passe de 17,2 % à 18,6 %, les règles du diagnostic de performance énergétique évoluent, les seuils micro-BIC sont revalorisés pour certaines catégories de location, et les règles applicables aux meublés de tourisme continuent de se durcir.
Prélèvements sociaux
Les revenus LMNP non soumis à cotisations sociales supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux.
DPE
Le calcul du DPE évolue pour les logements chauffés à l’électricité, avec une possible amélioration de l’étiquette énergétique.
Micro-BIC
Les seuils sont revalorisés pour certaines locations, mais le seuil des meublés de tourisme non classés reste fixé à 15 000 €.
Micro-BIC : nouveaux seuils et abattements
Pour les revenus 2026, les seuils du micro-BIC sont revalorisés selon l’évolution triennale du barème de l’impôt sur le revenu. La location meublée classique bénéficie ainsi d’un seuil estimé à 83 600 € avec un abattement de 50 %. En revanche, les meublés de tourisme non classés restent soumis à un seuil de 15 000 € et à un abattement de 30 %.
| Type de location | Seuil 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée classique | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % |
| Parahôtellerie | 203 100 € | 71 % |
Meublés de tourisme : un encadrement renforcé
La loi Le Meur renforce les obligations applicables aux meublés de tourisme. Tous les loueurs devront, à terme, déclarer leur logement via un téléservice national unique. Le non-respect de cette obligation pourra entraîner une amende administrative pouvant atteindre 10 000 €, et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Les plateformes comme Airbnb devraient également renforcer leurs contrôles, notamment en matière de sous-location de résidence principale, d’autorisation du propriétaire, de limite annuelle de location et de déclaration préalable.
La location touristique non classée devient fiscalement et administrativement plus contraignante. Le classement du logement peut rester une piste à étudier, mais il doit être anticipé, notamment en cas de franchissement du seuil de 15 000 €.
DPE : une évolution favorable pour certains logements électriques
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évolue avec la modification du coefficient de conversion de l’électricité. Cette réforme peut améliorer l’étiquette énergétique de certains logements chauffés à l’électricité.
Les DPE établis avant le 1er janvier 2026 restent valables jusqu’à leur échéance, mais une mise à jour gratuite de l’étiquette peut être demandée via le site de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Par ailleurs, le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2026, y compris celles de moins de 50 lots.
LMNP : les amortissements pèsent désormais sur la plus-value
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée sont pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. Cette règle concerne les biens loués meublés au jour de la vente, mais aussi ceux qui ont été loués meublés à un moment donné avant la cession.
La fiscalité du LMNP demeure attractive pendant la phase de détention, mais l’impact des amortissements sur la plus-value doit désormais être intégré dès l’origine dans les simulations patrimoniales.
Cotisations sociales : vigilance accrue en 2026
Les cotisations sociales peuvent concerner les loueurs en meublé professionnels, les loueurs non professionnels réalisant plus de 23 000 € de recettes de location saisonnière, ainsi que certaines exploitations via société. L’URSSAF a engagé une campagne de régularisation auprès des loueurs de meublés, notamment sur la base des informations transmises par les plateformes numériques.
À compter des revenus 2025, l’assiette de calcul des cotisations sociales évolue : elle correspond au chiffre d’affaires après déduction des charges nécessaires à l’activité, y compris après amortissements, puis après application d’un abattement forfaitaire de 26 %.
Faut-il revoir sa stratégie de location meublée ?
Les nouvelles règles 2026 imposent de réexaminer les stratégies de location meublée : choix entre location nue et location meublée, régime réel ou micro-BIC, classement touristique, détention en direct ou via société, niveau d’amortissement, horizon de cession et impact social.
Maubourg Patrimoine accompagne les investisseurs dans l’analyse fiscale, patrimoniale et immobilière de leurs biens locatifs, afin d’adapter la stratégie de détention aux nouvelles règles applicables.
Informations à caractère général, établies à partir des règles connues à la date de rédaction. Elles ne constituent pas un conseil fiscal individualisé. La pertinence d’un régime de location meublée dépend notamment du niveau de recettes, du mode d’exploitation, du régime social, du mode de détention, de la situation personnelle du contribuable et de son horizon patrimonial.