Fiscalité patrimoniale

Cession d’usufruit temporaire de parts sociales : la rédaction des statuts devient décisive

La cession temporaire de l’usufruit de parts de SCI à une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut être utilisée dans une stratégie patrimoniale visant à faire imposer les revenus courants à l’IS plutôt qu’à l’IR. Mais une décision récente rappelle que la rédaction des statuts peut modifier profondément le traitement fiscal recherché.

Comprendre le mécanisme : « vivre à l’IS et mourir à l’IR »

Dans certaines stratégies patrimoniales, une personne physique détenant des parts d’une SCI à l’impôt sur le revenu peut céder temporairement l’usufruit de ces parts à une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’objectif recherché est généralement de faire imposer les revenus courants de la SCI chez la société usufruitière, donc à l’IS, plutôt qu’entre les mains de la personne physique en revenus fonciers. Le schéma peut être attractif lorsque les revenus fonciers supporteraient le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Cette logique est parfois résumée par l’expression : « vivre à l’IS et mourir à l’IR ». Pendant la période d’usufruit, les revenus courants sont imposés à l’IS ; à l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts.

Le point de vigilance : les statuts peuvent changer le redevable de l’impôt

Lorsque les statuts de la SCI sont silencieux sur la répartition du résultat, l’usufruitier est en principe imposable sur le résultat courant de la société semi-transparente. Le nu-propriétaire n’est alors pas imposé sur ce même résultat courant.

En revanche, lorsque les statuts organisent expressément une répartition différente du résultat, l’administration fiscale et les juges peuvent s’appuyer sur cette rédaction pour déterminer qui est réellement redevable de l’impôt.

Dans cette hypothèse, le nu-propriétaire peut redevenir imposable à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers, sur la part de résultat qui lui est attribuée statutairement. Le schéma n’est alors pas nécessairement remis en cause pour abus de droit, mais l’économie fiscale recherchée peut être fortement réduite.

Répartition économique et répartition fiscale : deux sujets à distinguer

La difficulté vient du fait que les statuts peuvent mêler deux logiques différentes :

• la répartition économique du résultat : qui perçoit effectivement les flux ?
• la répartition fiscale du résultat : qui est redevable de l’impôt ?

Une clause qui se limite à organiser les flux de trésorerie disponibles n’a pas nécessairement la même portée qu’une clause qui attribue expressément le solde du résultat au nu-propriétaire.

La rédaction doit donc éviter toute ambiguïté. Une clause mal calibrée peut aboutir à une situation paradoxale : l’opération de démembrement subsiste, mais une partie du résultat reste fiscalisée chez la personne physique, au régime des revenus fonciers.

Les conséquences pratiques pour les dirigeants et investisseurs

Avant de mettre en place une cession temporaire d’usufruit de parts sociales, plusieurs points doivent être sécurisés :

Une décision à manier avec prudence

La décision commentée ne doit pas conduire à considérer que toute limitation des droits de l’usufruitier au cash-flow serait automatiquement dangereuse. La portée de la décision dépend fortement de la rédaction précise des statuts.

Elle rappelle toutefois qu’une structuration fiscale efficace repose autant sur la mécanique juridique que sur la rédaction documentaire. Une clause statutaire apparemment technique peut avoir des conséquences fiscales significatives.

Pour les associés de SCI, dirigeants patrimoniaux ou familles organisant leur patrimoine immobilier, la mise en place d’un démembrement temporaire de parts sociales doit donc faire l’objet d’une analyse préalable approfondie.

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