Accession libre / LLI / investissement locatif – Strasbourg Meinau
La Belle Fabrique à Strasbourg : des appartements neufs au pied du tramway
Rue du Maréchal-Lefebvre, La Belle Fabrique propose des appartements neufs du 2 au 4 pièces autour d’un vaste cœur d’îlot végétalisé, dans le quartier de la Meinau.
Le premier T2 est proposé à 219 000 € TTC en TVA à 20 %, soit 200 750 € TTC en TVA à 10 % dans le cadre du LLI sous conditions. La livraison est annoncée au 3e trimestre 2028.
Points clés du programme
- Rue du Maréchal-Lefebvre, 67100 Strasbourg, quartier de la Meinau
- Appartements neufs du 2 au 4 pièces dans la commercialisation actuelle
- Balcon ou terrasse pour la majorité des logements
- Vaste cœur d’îlot paysager avec cheminements piétons
- Tramways A et E, arrêt Lycée Couffignal, au pied de la résidence
- À partir de 219 000 € TTC en TVA à 20 %
- À partir de 200 750 € TTC en TVA à 10 % dans le cadre du LLI, sous conditions
- Éligibilités annoncées : LLI, Jeanbrun et location meublée non gérée
- Promotion : Bouygues Immobilier
- Livraison prévisionnelle : 3e trimestre 2028
Pourquoi habiter ou investir à Strasbourg ?
Capitale européenne et grande ville universitaire, Strasbourg bénéficie d’un bassin d’emploi diversifié, d’une importante population étudiante et d’une position privilégiée à la frontière allemande.
Son réseau de tramways, de trains urbains et de pistes cyclables permet de relier rapidement les quartiers, les campus, le centre historique et la gare centrale.
La profondeur du marché locatif et la transformation de plusieurs secteurs urbains offrent des perspectives aussi bien pour l’occupation que pour l’investissement patrimonial.
Le tramway au pied
Les lignes A et E rejoignent le centre-ville en environ 8 minutes depuis l’arrêt Lycée Couffignal.
Un îlot de fraîcheur
Le cœur paysager redonne une place importante à la végétation, aux cheminements doux et aux espaces de détente.
Plusieurs régimes locatifs
LLI avec TVA à 10 %, dispositif Jeanbrun, location nue ou meublée non gérée selon le montage retenu.
La Meinau, un quartier en renouvellement
La Belle Fabrique prend place sur une ancienne emprise industrielle de 4,2 hectares appelée à devenir un quartier mixte réunissant logements familiaux et étudiants, bureaux, commerces et hôtellerie.
Le bus 40 dessert la résidence. La gare Krimmeri-Meinau permet de rejoindre la gare centrale en quelques minutes et les pistes cyclables conduisent au centre-ville en environ 10 minutes.
Lycée Couffignal, écoles, stade de la Meinau, commerces, structures de santé et campus universitaires sont accessibles à pied, à vélo, en tramway ou en train.
Des bâtiments contemporains autour d’un jardin central
Les logements sont répartis dans plusieurs bâtiments organisés autour d’un vaste cœur d’îlot végétalisé, conçu pour limiter les îlots de chaleur urbains.
Les orientations multiples et les larges ouvertures favorisent la lumière naturelle. La plupart des séjours se prolongent par un balcon ou une terrasse.
Le stationnement est regroupé dans un parking silo afin de libérer les espaces de surface au profit des piétons et des aménagements paysagers.
Focus prestations
- Revêtement de sol en lames LVT dans toutes les pièces
- Placard d’entrée avec tringle et tablette chapelière
- Meuble-vasque avec miroir, pare-douche ou pare-bain et faïence murale toute hauteur
- Volets roulants électriques
- Logements traversants ou bénéficiant d’une double orientation selon les plans
- Raccordement au réseau de chaleur urbain alimenté majoritairement par des énergies renouvelables
- Locaux vélos sécurisés et accessibles depuis l’extérieur
- Conformité RE 2020 seuil 2025 et conception à faible impact carbone
Exemples de lots disponibles
| Lot | Type | Étage | Surface | Orientation | Prix TVA 20 % | Prix LLI TVA 10 %* |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01B4-301 | 2 pièces | 3e | 41,24 m² | Nord-Ouest | 219 000 € | 200 750 € |
| 01B4-205 | 3 pièces | 2e | 58,53 m² | Sud-Ouest | 287 000 € | 263 083 € |
| 01B4-305 | 3 pièces | 3e | 58,53 m² | Sud-Ouest | 294 000 € | 269 500 € |
| 01B4-503 | 3 pièces | 5e | 58,09 m² | Sud-Est | 307 000 € | 281 417 € |
| 01B4-001 | 4 pièces | RDC | 76,50 m² | Ouest | 375 000 € | 343 750 € |
| 01B4-103 | 4 pièces | 1er | 90,05 m² | Sud-Est | 435 000 € | 398 750 € |
* Les prix LLI sont calculés par application de la TVA à 10 % à partir des prix hors taxes correspondant aux montants TTC en TVA à 20 %. Ils doivent être confirmés par le promoteur. Prix, surfaces, orientations, offres et disponibilités donnés à titre indicatif.
LLI, Jeanbrun ou location meublée : quelle stratégie choisir ?
LLI avec TVA à 10 % : le taux réduit explique le prix d’appel de 200 750 €. Ce montage implique des conditions de détention, de durée de location, de loyers et de ressources des occupants.
Dispositif Jeanbrun : l’éligibilité annoncée permet d’envisager une location nue avec les avantages prévus par le régime en vigueur, sous réserve d’en respecter les engagements.
Location meublée non gérée : le mobilier, la recherche du locataire, la gestion et l’accompagnement comptable peuvent être organisés séparément. Aucun bail commercial avec exploitant unique n’est annoncé.
Une rentabilité à comparer selon le mode de location
Les simulations reçues indiquent une rentabilité brute comprise entre 3,34 % et 3,77 % en location nue et entre 3,65 % et 4,12 % en location meublée.
Ces taux doivent être recalculés avec le prix propre au régime retenu, le loyer admissible, les charges, le mobilier, la gestion, la vacance et la fiscalité personnelle de l’investisseur.
Notre avis
La Belle Fabrique profite d’une desserte remarquable et d’une transformation urbaine d’envergure. Le tramway, le train et le cœur végétalisé renforcent l’attractivité du programme. Pour l’investisseur, le choix entre LLI, Jeanbrun et location meublée doit précéder la sélection du lot.
Les points forts
- Tramway, bus, gare urbaine et pistes cyclables
- Vaste cœur d’îlot végétalisé
- Nouveau quartier mixte de 4,2 hectares
- RE 2020 seuil 2025 et réseau de chaleur
Points d’attention
- Environnement urbain encore en transformation
- Circulation importante possible rue du Maréchal-Lefebvre
- Permis et purge affichés en cours malgré une opération actable
- Conditions propres à chaque régime d’investissement
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Prix affichés selon la disponibilité du stock. Informations communiquées à titre indicatif et susceptibles d’évoluer. Les taux de TVA, avantages fiscaux, loyers et rendements dépendent du lot, du montage, de la réglementation et de la situation de l’acquéreur.