LMNP – Résidence étudiante – Orléans
Campus Pasteur à Orléans : investir en LMNP dans une résidence étudiante gérée
Située au 5 rue de Bel Air, dans le quartier Pasteur à Orléans, Campus Pasteur est une résidence étudiante de 154 studios et T1 PMR exploitée par Néméa.
Les studios sont proposés à partir de 81 591 € HT, mobilier inclus, avec une rentabilité immobilière annoncée de 4,40 %. La livraison prévisionnelle est fixée au 2e trimestre 2028.
Points clés du programme
- Adresse : 5 rue de Bel Air, 45000 Orléans
- Résidence étudiante gérée de 154 studios et T1 PMR
- Studios meublés de 17 à 26 m²
- Prix à partir de 81 591 € HT, selon les disponibilités
- Rentabilité immobilière annoncée : 4,40 %
- Gestionnaire : Néméa
- Bail commercial annoncé de 9 ans
- Loyers versés par l’exploitant selon les conditions du bail
- Tramway B, station Guy Riobé, à environ 240 mètres
- Gare d’Orléans à environ 1,2 km
- Actabilité prévisionnelle : 1er mars 2027
- Livraison prévisionnelle : 2e trimestre 2028
Pourquoi investir dans une résidence étudiante à Orléans ?
À environ une heure de Paris, Orléans associe accessibilité, bassin d’emplois, qualité de vie et offre universitaire. La documentation commerciale fait état de 23 000 étudiants en Centre-Val de Loire, dont environ 16 000 sur le campus orléanais.
L’ouverture du campus Madeleine doit renforcer cette dynamique. Implanté sur le site Porte Madeleine en cœur de ville, il doit accueillir environ 4 200 étudiants en droit, économie et gestion.
Cette population étudiante soutient la demande pour des logements meublés, fonctionnels, bien desservis et proches des établissements d’enseignement supérieur.
Une demande étudiante identifiée
Une ville universitaire renforcée par le développement du futur campus Madeleine et par plusieurs écoles accessibles en tramway.
Un emplacement connecté
Tramway à 240 mètres, gare à 1,2 km et centre-ville à environ quinze minutes à pied.
Une gestion déléguée
Néméa prend en charge l’exploitation de la résidence et verse le loyer au propriétaire conformément au bail commercial.
Un emplacement proche du centre-ville, des transports et des établissements
Campus Pasteur se situe dans un environnement urbain complet : le parc Pasteur et le palais des sports sont annoncés à sept minutes à pied, tandis que les quais de Loire sont accessibles en quelques minutes à vélo.
La station Guy Riobé de la ligne B du tramway se trouve à environ 240 mètres et rejoint le centre-ville en neuf minutes. La gare d’Orléans, située à environ 1,2 km, permet de rejoindre Paris-Austerlitz en approximativement 1 h 10.
L’ISC Paris et l’École supérieure d’art et de design sont également accessibles en tramway. Le futur campus Madeleine est annoncé à environ treize minutes en bus ou neuf minutes à vélo.
Une résidence étudiante aménagée dans un bâtiment réhabilité
Le projet redonne vie à un bâtiment du quartier Pasteur pour créer 154 studios et T1 PMR de 17 à 26 m². Les logements et les espaces collectifs sont conçus autour des usages quotidiens des étudiants.
La résidence prévoit des espaces de coworking, une salle de sport, une laverie, une cuisine partagée et des espaces de convivialité.
Une terrasse, un jardin paysager et un patio arboré complètent l’ensemble afin d’offrir des lieux de détente et d’échange.
Des studios meublés, équipés et prêts à vivre
Chaque studio est aménagé pour faciliter l’installation de l’étudiant et optimiser l’espace disponible.
- Kitchenette avec rangements, plaques vitrocéramiques, micro-ondes et réfrigérateur
- Pièce de vie avec bureau, lit modulable deux personnes et dressing
- Salle d’eau avec douche, meuble vasque, miroir et sèche-serviette
- Revêtement de sol en PVC dans la pièce principale et la salle d’eau
- Menuiseries extérieures ouvrant à la française
- Espaces de coworking, salle de sport, laverie et cuisine partagée
- Terrasse, jardin paysager et patio arboré
Exemples de lots disponibles
| Lot | Surface | Étage | Orientation | Prix HT |
|---|---|---|---|---|
| 02C1-412 | 17,95 m² | 4e | Sud | 81 591 € |
| 02C2-004 | 18,22 m² | RDC | Nord | 82 818 € |
| 02C2-205 | 18,74 m² | 2e | Sud | 85 182 € |
| 02C2-204 | 19,20 m² | 2e | Sud | 87 273 € |
| 02C1-007 | 20,25 m² | RDC | Sud | 92 046 € |
Disponibilités et prix relevés en juillet 2026, susceptibles d’être modifiés à tout moment.
Un bail commercial de 9 ans avec Néméa
L’investisseur confie son logement à l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial. Néméa prend en charge la commercialisation des studios, l’accueil des étudiants et la gestion quotidienne de la résidence.
La documentation commerciale annonce des loyers versés pendant neuf ans, y compris en cas de vacance locative, sous réserve du respect de ses engagements par l’exploitant.
La durée, l’indexation, la répartition des charges et travaux, les conditions de renouvellement et les clauses de résiliation doivent être vérifiées dans le bail définitif.
Quels sont les principes du LMNP en résidence étudiante ?
Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Sous le régime réel, certaines charges peuvent être déduites et le logement comme le mobilier peuvent faire l’objet d’amortissements comptables, dans les conditions fiscales applicables.
La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition peut être possible lorsque les conditions propres aux résidences avec services sont respectées. Une revente ou une cessation anticipée de l’activité soumise à TVA peut entraîner une régularisation.
La situation fiscale dépend du profil de l’investisseur et de l’évolution de la réglementation. Un accompagnement comptable spécialisé est recommandé pour l’immatriculation, la récupération de TVA et les déclarations annuelles.
Néméa, exploitant de la résidence Campus Pasteur
Néméa est un opérateur national de résidences services. Pour Campus Pasteur, le gestionnaire prévoit un concept associant logement étudiant, réussite, bien-être et partage.
La gestion déléguée simplifie le quotidien du propriétaire, mais le paiement des loyers demeure lié à la solidité financière de la société signataire et à l’équilibre économique du bail commercial.
Notre avis sur Campus Pasteur à Orléans
Campus Pasteur réunit plusieurs caractéristiques recherchées pour un investissement étudiant : ticket d’entrée contenu, studios meublés, proximité du tramway et du centre-ville, services collectifs et gestion déléguée.
La rentabilité annoncée de 4,40 % est attractive au regard du prix d’acquisition. Elle doit néanmoins être appréciée après prise en compte du financement, de la fiscalité, des frais comptables et des dépenses restant à la charge du propriétaire.
Le développement du campus Madeleine constitue un facteur favorable. L’investisseur devra cependant analyser le bail définitif, la solidité de l’exploitant, le niveau du loyer et les perspectives de revente du lot.
Pourquoi s’intéresser à Campus Pasteur ?
- Prix à partir de 81 591 € HT
- Rentabilité annoncée de 4,40 %
- Résidence de 154 logements étudiants
- Tramway B à environ 240 mètres
- Centre-ville et gare facilement accessibles
- Espaces communs adaptés aux usages étudiants
- Gestion déléguée à Néméa
- Récupération de TVA et amortissement possibles sous conditions
Points d’attention
- Contrôler la version définitive du bail commercial
- Analyser la situation financière de la société exploitante
- Identifier les charges et travaux supportés par le propriétaire
- Vérifier les conditions d’indexation et de renouvellement du loyer
- Anticiper les conséquences d’une revente avant la fin du délai de TVA
- Étudier la liquidité du marché secondaire des résidences gérées
- Calculer le rendement net après financement, impôts et frais comptables
Prix, rentabilité, calendrier, conditions du bail et disponibilités communiqués à titre indicatif, selon les informations commerciales disponibles en juillet 2026 et sous réserve de confirmation dans les documents contractuels. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance, de défaillance ou de renégociation du bail par l’exploitant, de perte en capital et de moindre liquidité à la revente.
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