Nue-propriété - Sainte-Foy-lès-Lyon
Sainte-Foy-lès-Lyon : investir en nue-propriété aux portes de Lyon
Au 18 chemin de la Croix Pivort, une sélection d'appartements déjà livrés est proposée en nue-propriété dans un environnement résidentiel recherché de l'Ouest lyonnais.
Les 2 et 3 pièces actuellement commercialisés sont accessibles à partir de 142 400 euros, soit 65 % de leur valeur en pleine propriété, dans le cadre d'un usufruit locatif intermédiaire de 15 ans confié à VILIA.
En résumé
Cette résidence existante, livrée en 2018, se situe sur les hauteurs de Sainte-Foy-lès-Lyon, à proximité du centre-ville et à environ 15 minutes en voiture de la place Bellecour. Les appartements de 2 et 3 pièces actuellement proposés développent de 38,8 à 71,8 m² et sont commercialisés entre 142 400 et 284 000 euros, box en sous-sol inclus. La nue-propriété est valorisée à 65 % de la pleine propriété pour un usufruit temporaire de 15 ans.
1. Une adresse résidentielle sur les hauteurs de Lyon
Sainte-Foy-lès-Lyon jouxte le 5e arrondissement de Lyon et domine les quartiers de La Confluence et de Perrache. Cette commune de l'Ouest lyonnais associe un environnement verdoyant, une vocation familiale affirmée et la proximité immédiate des principaux pôles économiques et culturels de la métropole.
Le chemin de la Croix Pivort se trouve dans un secteur calme, face à un parc et à moins de sept minutes à pied des commerces, restaurants et services du Plan du Loup. Les lignes de bus C19, 49 et 90 sont accessibles à proximité ; la gare de Lyon-Perrache, Fourvière et la place Bellecour se rejoignent en une quinzaine de minutes en voiture, selon les conditions de circulation.
2. Une résidence existante, livrée en 2018
Réalisé par Kaufman & Broad, l'ensemble comprend 70 logements répartis dans deux bâtiments de trois étages. Son architecture sobre s'insère dans un jardin en escalier et des espaces paysagers. La résidence bénéficie de la certification Habitat & Environnement.
Les appartements disposent d'un espace extérieur et d'un box fermé en sous-sol. La sélection porte sur des logements diffus au sein du bâtiment A : certains sont vacants, d'autres occupés. Cette différence peut influer sur le calendrier de signature et doit être vérifiée lot par lot avant toute réservation.
3. Des 2 et 3 pièces à partir de 142 400 euros
L'offre actuellement communiquée comprend des 2 pièces de 38,8 à 50,9 m² et des 3 pièces de 56,7 à 71,8 m². Les prix de nue-propriété s'étendent de 142 400 à 284 000 euros, stationnement inclus. La sélection doit être actualisée au moment de l'étude, plusieurs lots pouvant déjà faire l'objet d'une option.
La nue-propriété représente 65 % de la valeur en pleine propriété, soit une décote de 35 %. Pendant 15 ans, VILIA détient l'usufruit et assure la location dans le cadre du logement locatif intermédiaire. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers et n'assure pas la gestion locative ; la convention d'usufruit fixe précisément la répartition des charges, de l'entretien et des travaux.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans indemnité. L'opération porte toutefois sur un bien existant : les frais d'acquisition sont donc ceux de l'immobilier ancien. Par ailleurs, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers dans ce montage, VILIA n'ayant pas la qualité requise par l'article 31, I, 1° d) du Code général des impôts.
Pourquoi nous consulter ?
Tous les lots ne se valent pas. Leur comparaison doit intégrer le prix au mètre carré, l'étage, l'orientation, la surface extérieure, la distribution intérieure, le statut d'occupation et la qualité du box. Dans une résidence existante, l'état de la copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale et les travaux déjà votés ou prévisibles doivent également être examinés.
Maubourg Patrimoine peut comparer les appartements disponibles, contrôler la convention de démembrement et replacer l'investissement dans votre stratégie globale : préparation de la retraite, constitution d'un capital, transmission ou recherche d'une exposition immobilière sans revenus immédiats.
Notre analyse patrimoniale
L'opération présente de vrais atouts : une commune résidentielle recherchée à proximité immédiate de Lyon, une résidence déjà livrée qui écarte le risque de construction, des logements familiaux avec extérieur et stationnement, ainsi qu'un usufruitier institutionnel. Le prix moyen annoncé autour de 3 445 euros par mètre carré en nue-propriété, parking inclus, paraît cohérent avec une stratégie immobilière de long terme sur un secteur patrimonial.
La décote de 35 % sur 15 ans correspond à une reconstitution mécanique de valeur d'environ 2,9 % par an, avant évolution du marché immobilier et hors frais d'acquisition. Ce rendement implicite est honorable mais pas exceptionnel. L'absence de déductibilité des intérêts d'emprunt réduit en outre l'intérêt d'un financement à crédit. Le dossier nous semble donc surtout adapté à un investisseur disposant d'un horizon long, n'ayant pas besoin de revenus pendant 15 ans et privilégiant la qualité de l'emplacement à la recherche d'un rendement élevé.
Questions fréquentes
Où se situe la résidence ?
Elle se situe au 18 chemin de la Croix Pivort à Sainte-Foy-lès-Lyon, dans un quartier résidentiel proche des commerces du Plan du Loup.
Quels logements sont proposés ?
La tranche actuellement communiquée comprend des appartements de 2 et 3 pièces de 38,8 à 71,8 m², avec espace extérieur et box en sous-sol, à partir de 142 400 euros en nue-propriété.
Quelle est la durée du démembrement ?
L'usufruit temporaire est prévu pour 15 ans. Son démarrage est annoncé à compter de la fin de l'année 2026 ou du début de l'année 2027 selon les documents commerciaux et devra être confirmé dans la documentation contractuelle propre au lot.
Qui est l'usufruitier ?
L'usufruitier est VILIA, foncière de logements intermédiaires créée par Erilia et les Caisses d'Epargne. Elle assure l'exploitation locative pendant le démembrement selon les modalités prévues par la convention.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?
Non. Dans cette opération en usufruit locatif intermédiaire, les intérêts de l'emprunt contracté par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers provenant d'autres immeubles.
Vous souhaitez étudier cette opération à Sainte-Foy-lès-Lyon ?
Un conseiller Maubourg Patrimoine peut actualiser les disponibilités, comparer les lots et vérifier si ce démembrement correspond à votre horizon et à vos objectifs patrimoniaux.
Être contacté par un conseiller