L’Ancien Château des Forges Royales : investir dans un patrimoine historique
Au Cours du Château à Guérigny, le Groupe François 1er restaure un ensemble immobilier du XVIIIe siècle inscrit au titre des Monuments historiques.
Le programme prévoit 65 appartements du T1 au T2, chacun accompagné d’une place de stationnement, avec une livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2029.
L’Ancien Château des Forges Royales est une opération de restauration patrimoniale située à Guérigny, dans la Nièvre. Le programme associe un édifice historique protégé, une forte composante de travaux et le régime fiscal des Monuments historiques. Lors de la consultation, 16 lots étaient disponibles, du T1 au T2, à partir de 245 280 € stationnement compris.
1. Un site majeur de l’histoire industrielle française
L’Ancien Château des Forges Royales fut construit en 1743 pour Pierre Babaud de la Chaussade, créateur des forges royales de Guérigny et initiateur d’un vaste projet d’urbanisme dont l’organisation demeure encore visible dans la ville.
Du milieu du XVIIIe siècle jusqu’en 1971, le site participa à la fabrication de chaînes et d’ancres destinées à la Marine de guerre ainsi qu’aux grands paquebots de la flotte commerciale française.
- Un château édifié au XVIIIe siècle
- Un site étroitement lié à l’histoire maritime française
- Une implantation au cœur de Guérigny
- Un ensemble architectural et paysager préservé
- Une inscription au titre des Monuments historiques depuis 2002
2. Une restauration conduite dans un cadre patrimonial protégé
Le château dans sa totalité, ses dépendances, ses parcs, la cour verte et la cour du château sont inscrits au titre des Monuments historiques depuis le 11 octobre 2002.
Le Groupe François 1er prévoit la transformation de cet ensemble en 65 logements. La restauration doit permettre de lui donner un nouvel usage résidentiel tout en respectant son caractère architectural et historique.
Les caractéristiques annoncées
- 65 appartements du T1 au T2
- 65 places de stationnement
- Restauration d’un ensemble historique protégé
- Appartements répartis entre le rez-de-chaussée et le deuxième étage
- Surfaces adaptées à l’investissement locatif
- Livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2029
3. Une opération fondée sur une importante composante de travaux
Lors de la consultation, 16 appartements étaient disponibles, auxquels s’ajoutait un lot optionné. Les surfaces des lots disponibles s’étendaient de 33,80 m² à 54,20 m² et les prix indicatifs de 245 280 € à 400 240 €, stationnement compris.
La ventilation communiquée fait apparaître une valeur foncière limitée et une part très importante de travaux éligibles. À titre d’exemple, le lot A02, proposé à 245 280 €, comprend 8 111 € de valeur foncière, 227 169 € de travaux présentés comme éligibles et 10 000 € de travaux non éligibles.
Le régime fiscal des Monuments historiques
Sous réserve du respect des conditions légales, les dépenses de restauration éligibles peuvent être prises en compte selon le régime fiscal applicable aux Monuments historiques. Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement global annuel des avantages fiscaux.
L’investisseur doit néanmoins envisager cette acquisition dans une perspective de long terme. L’efficacité du dispositif dépend de sa situation fiscale, de la nature précise des dépenses, du calendrier des travaux et du respect des obligations de conservation.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour sélectionner le lot correspondant à votre situation, vérifier la ventilation entre foncier et travaux, mesurer l’incidence fiscale prévisionnelle et construire un financement adapté au calendrier des appels de fonds.
Notre analyse ne se limite pas à l’économie d’impôt. Elle prend également en compte la qualité patrimoniale du bien, sa valeur à long terme, la demande locative locale, le niveau de loyer envisageable et les contraintes propres à un immeuble protégé.
Notre analyse patrimoniale
L’Ancien Château des Forges Royales présente une véritable dimension patrimoniale. Son histoire, son inscription au titre des Monuments historiques et l’ampleur de la restauration distinguent l’opération d’un investissement immobilier locatif classique.
La proportion élevée des travaux constitue son principal intérêt fiscal. Cette caractéristique peut répondre aux objectifs d’un contribuable fortement imposé souhaitant acquérir un actif immobilier ancien et organiser la déduction de dépenses de restauration sur plusieurs exercices.
En contrepartie, le rendement locatif immédiat apparaît secondaire. À partir des loyers indicatifs communiqués, le rendement brut se situe généralement à un niveau inférieur à 2,5 %. L’intérêt de l’opération repose donc avant tout sur la fiscalité, la qualité patrimoniale du bien et sa conservation à long terme.
Une attention particulière devra être portée à la demande locative réelle à Guérigny, au calendrier des travaux, aux modalités de financement et à la capacité de l’investisseur à conserver le bien indépendamment de l’avantage fiscal obtenu.
Questions fréquentes sur l’Ancien Château des Forges Royales
Où se situe le programme ?
L’Ancien Château des Forges Royales se situe Cours du Château, 58130 Guérigny, dans le département de la Nièvre.
Pourquoi le château est-il protégé ?
Le château, ses dépendances, ses parcs, la cour verte et la cour du château sont inscrits au titre des Monuments historiques depuis le 11 octobre 2002. Le site témoigne de l’histoire industrielle et maritime des anciennes Forges Royales.
Quels logements sont proposés ?
Le programme prévoit 65 appartements du T1 au T2, avec une place de stationnement associée à chaque logement. Lors de la consultation, 16 lots étaient disponibles.
Quels sont les prix des appartements ?
Les lots disponibles étaient proposés entre 245 280 € et 400 240 €, stationnement compris. Les prix, ventilations de travaux et disponibilités sont susceptibles d’évoluer.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au quatrième trimestre 2029, sous réserve de l’avancement administratif et technique du chantier.
Quel est l’intérêt du régime Monument Historique ?
Sous réserve du respect des conditions légales, ce régime permet de prendre en compte certaines dépenses de restauration selon des modalités fiscales spécifiques. Il n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales.
Cet investissement convient-il à tous les contribuables ?
Non. Cette opération s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés disposant d’un horizon d’investissement long et d’une capacité financière compatible avec le calendrier des travaux. Une étude patrimoniale et fiscale préalable est indispensable.
Vous souhaitez étudier l’Ancien Château des Forges Royales ?
Échangez avec un conseiller Maubourg Patrimoine pour examiner les lots disponibles, le calendrier des travaux, le financement et l’incidence fiscale prévisionnelle de l’investissement.
Être contacté par un conseiller