Ancien Couvent des Ursulines à Morlaix : investir en déficit foncier
Rue Laennec, à proximité du centre historique de Morlaix, l’Ancien Couvent des Ursulines fait l’objet d’une restauration immobilière d’envergure.
Avec une part de travaux annoncée de 93 %, le programme s’adresse principalement aux investisseurs percevant des revenus fonciers et souhaitant associer immobilier ancien, fiscalité et détention patrimoniale à long terme.
L’Ancien Couvent des Ursulines est une opération de restauration proposée dans le cadre du déficit foncier. Lors de la consultation, 11 appartements étaient disponibles, principalement des T1, avec un T3 de 77,94 m². Les prix indicatifs s’étendaient de 214 000 € à 484 000 €, pour une livraison annoncée en 2028.
1. Morlaix, une ville d’art et d’histoire en transformation
À la rencontre du Léon et du Trégor, Morlaix s’est développée au fond d’un estuaire, entre le littoral de la Manche et les contreforts des Monts d’Arrée. Son centre ancien conserve un patrimoine architectural particulièrement identifiable.
La ville est notamment connue pour ses maisons à pans de bois, ses venelles, son viaduc et son ancien port de commerce. Elle bénéficie également de programmes de rénovation urbaine et d’amélioration de l’habitat destinés à renforcer l’attractivité de son centre.
- Une ville labellisée pour la qualité de son patrimoine
- Un centre historique aux architectures variées
- Une implantation entre le Léon et le Trégor
- Une gare desservie par le TGV
- La proximité de la baie de Morlaix et du littoral breton
- Des programmes publics de renouvellement urbain et d’amélioration de l’habitat
2. La reconversion d’un ancien ensemble conventuel
Le projet prévoit de donner un nouvel usage résidentiel à l’Ancien Couvent des Ursulines. La restauration doit préserver l’identité architecturale de l’ensemble tout en créant des logements répondant aux usages contemporains.
Les lots encore disponibles sont principalement des appartements de type T1, complétés par un T3 situé au dernier niveau. Cette composition vise notamment une clientèle locative composée de personnes seules, d’étudiants, de jeunes actifs ou de couples.
Les caractéristiques annoncées
- Un ensemble immobilier ancien intégralement restauré
- Des appartements répartis du rez-de-chaussée au quatrième étage
- Des surfaces disponibles de 28,01 à 77,94 m²
- Des logements principalement composés de T1
- Un T3 de 77,94 m² proposé au dernier niveau
- Un stationnement compris avec la majorité des lots
- Une livraison prévisionnelle en 2028
3. Une opération présentant une très forte proportion de travaux
Les 11 lots disponibles lors de la consultation étaient proposés entre 214 000 € et 484 000 €. Les loyers indicatifs s’étendaient de 430 € par mois pour les plus petits T1 à 810 € par mois pour le T3.
La valeur foncière représente une part limitée du prix total. À titre d’exemple, le lot 22, proposé à 214 000 €, comprend 16 410 € de valeur foncière, 192 742 € de travaux présentés comme éligibles et 4 848 € de travaux non éligibles incluant le stationnement.
Le fonctionnement du déficit foncier
Lorsqu’un logement est loué nu et relève du régime réel d’imposition, certaines dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent être déduites des revenus fonciers dans les conditions prévues par la réglementation.
Si les charges déductibles, hors intérêts d’emprunt, dépassent les revenus fonciers, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de droit commun. La fraction excédentaire ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt suivent leurs propres règles de report.
Le montant de travaux annoncé commercialement ne correspond pas nécessairement au montant immédiatement imputable sur le revenu global. Le traitement fiscal dépend de la nature des dépenses, de leur date de paiement, des revenus fonciers existants et de la situation personnelle de l’investisseur.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour sélectionner le lot, contrôler la ventilation entre foncier et travaux, puis simuler l’utilisation du déficit en fonction de vos revenus fonciers actuels et de votre tranche marginale d’imposition.
Nous étudions également le financement, le calendrier des appels de fonds, l’effort de trésorerie pendant les travaux et le rendement locatif prévisionnel après la livraison.
Notre analyse patrimoniale
L’intérêt principal de cette opération réside dans sa proportion de travaux particulièrement élevée. Pour les lots étudiés, les travaux présentés comme éligibles représentent généralement près de 90 % du prix total, même si leur traitement fiscal devra être confirmé précisément.
Ce montage peut répondre aux besoins d’un investisseur disposant déjà de revenus fonciers importants. La majeure partie du déficit a alors vocation à réduire prioritairement ces revenus, potentiellement imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Les loyers indicatifs font ressortir des rendements bruts généralement compris entre environ 2 % et 2,4 % du prix total. La fiscalité constitue donc une composante essentielle de l’équilibre économique, tandis que le rendement locatif immédiat demeure modéré.
Une attention particulière devra être portée à la profondeur de la demande locative pour les petites surfaces à Morlaix, au prix de revient global après travaux et à la capacité de l’investisseur à conserver le logement au-delà de la période d’engagement fiscal.
Questions fréquentes sur l’Ancien Couvent des Ursulines à Morlaix
Où se situe le programme ?
L’Ancien Couvent des Ursulines se situe rue Laennec, 29600 Morlaix, à proximité du centre historique de la ville.
Quels logements sont disponibles ?
Lors de la consultation, 11 lots étaient disponibles : dix appartements de type T1 et un T3 de 77,94 m² situé au quatrième étage.
Quels sont les prix des appartements ?
Les prix indicatifs s’étendaient de 214 000 € pour les plus petits T1 à 484 000 € pour le T3. Un stationnement est compris avec la majorité des lots.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée en 2028, sous réserve de l’avancement administratif et technique du chantier.
Quelle est la proportion de travaux ?
La présentation commerciale indique une proportion globale de travaux de 93 %. La ventilation exacte varie toutefois selon le logement et doit être vérifiée dans les documents contractuels.
À qui s’adresse le déficit foncier ?
Ce mécanisme s’adresse principalement aux investisseurs qui louent des logements nus sous le régime réel, notamment lorsqu’ils perçoivent déjà des revenus fonciers imposables.
Tous les travaux sont-ils automatiquement déductibles ?
Non. La déductibilité dépend notamment de la nature des dépenses et du respect des règles applicables aux revenus fonciers. Le montant commercialement présenté comme travaux doit donc faire l’objet d’une validation juridique et fiscale.
Le logement doit-il rester loué ?
L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global entraîne une obligation de maintien en location jusqu’au terme prévu par la réglementation. Une revente ou une interruption anticipée de la location peut remettre en cause l’avantage obtenu.
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Être contacté par un conseillerInformations établies à partir des documents commerciaux communiqués en septembre 2026. Prix, disponibilités, loyers, surfaces, ventilations entre foncier et travaux, avantages fiscaux et délais sont indicatifs et susceptibles d’évolution. Les perspectives sont des illustrations non contractuelles. La déductibilité des travaux dépend de leur nature, de leur paiement, du régime fiscal de l’investisseur et du respect des conditions légales. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de variation de valeur, de coûts supplémentaires, de retard de livraison et d’illiquidité.