La Cour des Doms à Avignon : investir en loi Malraux
Rue Banasterie, à quelques pas du Palais des Papes, La Cour des Doms prévoit la restauration de 44 appartements au sein d’un ensemble immobilier historique.
Principalement destiné aux jeunes actifs, le projet associe logements, accueil et espace de coworking. La part de travaux annoncée atteint 98 % du prix de l’opération.
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La Cour des Doms est une opération de restauration en loi Malraux située dans le quartier Banasterie, au cœur d’Avignon. Le projet comprend 44 logements, dont 37 exploités sous la marque Grands Communs® et 7 logements classiques. Lors de la consultation, 6 appartements du T2 au T3 étaient disponibles, pour une livraison prévue au troisième trimestre 2027.
1. Une adresse au cœur de l’Avignon historique
Surnommée la « cité des Papes » en raison de la présence pontificale entre 1309 et 1423, Avignon possède un patrimoine architectural et culturel de premier plan.
La Cour des Doms se situe rue Banasterie, dans le centre ancien, à proximité du Palais des Papes. Le quartier se caractérise par ses petites rues, ses hôtels particuliers et son architecture préservée.
- Une implantation dans Avignon intra-muros
- Le Palais des Papes accessible à pied
- La proximité des commerces, services et équipements culturels
- Un quartier ancien à forte identité architecturale
- Un environnement adapté aux déplacements à pied
- Une ville universitaire, culturelle et touristique
2. Une résidence destinée principalement aux jeunes actifs
Le projet de restauration porte sur 44 appartements, du T1 au T3. Il a été conçu pour répondre notamment aux besoins de jeunes actifs recherchant un logement au cœur d’Avignon.
Parmi ces logements, 37 doivent être exploités sous la marque Grands Communs® et 7 sont présentés comme des logements classiques. La résidence prévoit également un accueil et un espace de coworking.
Les caractéristiques annoncées
- 44 logements du T1 au T3
- 37 logements sous la marque Grands Communs®
- 7 logements classiques
- Un espace d’accueil pour les résidents
- Un espace de coworking
- Une situation au cœur du centre historique
- Une livraison prévisionnelle au troisième trimestre 2027
3. Six derniers appartements du T2 au T3
Lors de la consultation, 6 appartements étaient encore disponibles : cinq T2 et un T3. Les surfaces s’étendaient de 51,28 à 56,61 m² et les prix indicatifs de 406 445 € à 460 691 €.
La part des travaux est particulièrement élevée. À titre d’exemple, le lot 20, proposé à 406 445 €, comprend une valeur foncière de 8 631 € et 397 814 € de travaux présentés comme éligibles.
Le fonctionnement du dispositif Malraux
Sous réserve de l’éligibilité définitive de l’opération et du respect des conditions légales, le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des dépenses de restauration retenues.
Le taux de la réduction dépend du régime de protection applicable à l’immeuble. La réduction est répartie selon le calendrier de paiement des travaux et n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales.
L’investisseur doit notamment s’engager à louer le logement nu pendant la durée légale. Les modalités d’exploitation proposées pour chaque lot doivent donc être vérifiées afin de confirmer leur compatibilité avec les conditions fiscales du dispositif.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour vérifier la nature du lot, son mode d’exploitation, la ventilation entre foncier et travaux et le montant de la réduction d’impôt susceptible d’être obtenu.
Nous étudions également le financement, le calendrier des appels de fonds, le contrat de location ou de gestion envisagé et la cohérence de l’opération avec votre stratégie patrimoniale globale.
Notre analyse patrimoniale
La Cour des Doms bénéficie d’un emplacement patrimonial de premier plan, au cœur d’Avignon et à proximité immédiate du Palais des Papes. La destination du programme aux jeunes actifs et la présence d’un espace de coworking apportent une réponse cohérente aux nouveaux usages résidentiels.
La proportion de travaux annoncée, proche de 98 %, constitue le principal intérêt fiscal. Elle permet de concentrer presque tout le prix sur l’assiette susceptible d’ouvrir droit à la réduction d’impôt Malraux, sous réserve de l’éligibilité effective des dépenses.
En revanche, les loyers indicatifs font ressortir des rendements bruts faibles, généralement compris entre environ 1,6 % et 2 % du prix total. L’opération relève donc avant tout d’une stratégie fiscale et patrimoniale.
Le principal point de vigilance porte sur le mode d’exploitation. Il convient de déterminer si les lots disponibles appartiennent aux logements classiques ou à l’ensemble exploité sous la marque Grands Communs®, puis de vérifier précisément la nature du bail, des services et de la gestion locative proposés.
Questions fréquentes sur La Cour des Doms à Avignon
Où se situe La Cour des Doms ?
Le programme se situe rue Banasterie, 84000 Avignon, dans le centre historique et à proximité immédiate du Palais des Papes.
Combien de logements sont prévus ?
Le projet comprend 44 logements du T1 au T3, dont 37 exploités sous la marque Grands Communs® et 7 logements classiques.
Quels sont les services proposés ?
La présentation du programme mentionne notamment un espace d’accueil et un espace de coworking destinés aux résidents.
Quels logements sont encore disponibles ?
Lors de la consultation, 6 logements étaient disponibles : cinq T2 et un T3, avec des surfaces comprises entre 51,28 et 56,61 m².
Quels sont les prix des appartements ?
Les prix indicatifs des lots disponibles s’étendaient de 406 445 € à 460 691 €. La quasi-totalité de ces montants est présentée comme correspondant aux travaux éligibles.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au troisième trimestre 2027, sous réserve de l’avancement administratif et technique des travaux.
Quelle est la proportion de travaux ?
La présentation commerciale indique une proportion globale de travaux de 98 %. Le montant exact varie légèrement selon le lot sélectionné.
La réduction Malraux est-elle plafonnée avec les autres niches fiscales ?
La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global annuel des avantages fiscaux. Son utilisation dépend néanmoins de l’impôt dû et du calendrier de réalisation des travaux.
Le fonctionnement en résidence services est-il compatible avec la loi Malraux ?
Cette compatibilité dépend de la nature du bail, des services proposés et du mode d’exploitation du logement. Ces éléments doivent être contrôlés avant toute souscription afin de vérifier le respect de l’obligation de location nue.
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Être contacté par un conseillerInformations établies à partir des documents commerciaux communiqués en septembre 2026. Prix, disponibilités, loyers, surfaces, ventilations entre foncier et travaux, services, modes d’exploitation, avantages fiscaux et délais sont indicatifs et susceptibles d’évolution. Les perspectives sont des illustrations non contractuelles. Le bénéfice du dispositif Malraux dépend de l’éligibilité définitive de l’opération, de la situation fiscale de l’investisseur et du respect des conditions légales, notamment de l’engagement de location. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de variation de valeur, de coûts supplémentaires, de retard de livraison et d’illiquidité.