Ancienne Caserne Suzzoni : investir dans un patrimoine historique
Édifiée à partir de 1704, l’Ancienne Caserne Suzzoni est le dernier témoin des quatre grandes casernes historiques construites à Neuf-Brisach au début du XVIIIe siècle.
Sa restauration prévoit la création de 112 appartements du T1 au T4. La part de travaux annoncée de 91 % constitue le principal intérêt fiscal de cette opération en Monument Historique.
L’Ancienne Caserne Suzzoni est une opération de restauration en Monument Historique portant sur 112 appartements et 79 places de stationnement. Lors de la consultation, 16 lots étaient disponibles, du T1 au T2 et en configuration loft. Les prix s’étendaient de 266 861 € à 410 720 €, avec une livraison annoncée au quatrième trimestre 2028.
1. Neuf-Brisach, une cité fortifiée au cœur de l’Alsace
Neuf-Brisach fut créée à la fin du XVIIe siècle sous le règne de Louis XIV. La ville présente une organisation urbaine géométrique et un système de fortifications qui témoignent de son ancienne fonction militaire.
Située dans le Haut-Rhin, elle bénéficie d’un emplacement frontalier entre Colmar, l’Allemagne et la Suisse. Cette situation lui permet de s’inscrire dans un territoire disposant d’échanges économiques, culturels et touristiques transfrontaliers.
- Colmar accessible à environ 20 kilomètres
- L’Allemagne située de l’autre côté du Rhin
- La Suisse et Fribourg-en-Brisgau à proximité
- Un environnement historique et architectural remarquable
- La proximité du parc naturel régional des Ballons des Vosges
- Une destination propice au tourisme culturel et de nature
2. La restauration d’un édifice militaire du XVIIIe siècle
Œuvre de l’architecte Jean Tarade, inspecteur des fortifications de la ville sous Louis XIV, la caserne fut édifiée à partir de 1704, puis modifiée et agrandie en 1888.
Après avoir accueilli une école d’artillerie puis des sous-officiers jusqu’en 2010, elle demeure l’unique témoin des quatre grandes casernes construites au début du XVIIIe siècle à Neuf-Brisach.
Les caractéristiques annoncées
- 112 appartements du T1 au T4
- 16 logements dotés de terrasses privatives
- 79 places de stationnement à proximité immédiate
- Des appartements classiques et des logements de type loft
- Un bâtiment inscrit à l’inventaire des Monuments historiques
- Une part importante d’éléments architecturaux restaurés
- Une livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2028
3. Des appartements du T1 au loft
Lors de la consultation, 16 logements étaient disponibles. Les surfaces s’étendaient de 36,90 à 60,40 m² et les prix indicatifs de 266 861 € à 410 720 €.
La sélection comprenait plusieurs T1 et T2 ainsi que des lofts aménagés dans les niveaux supérieurs. La majorité des logements disposait d’un stationnement proposé au prix de 20 000 €.
Les loyers mensuels indicatifs des appartements s’étendaient de 400 € à 620 €, auxquels pouvait s’ajouter un loyer de 50 € pour les emplacements de stationnement.
Une garantie locative commerciale de trois ans
La présentation du programme mentionne un loyer garanti pendant trois ans. Cette garantie doit être appréciée au regard de son contrat : identité et solidité du garant, date de prise d’effet, montant couvert, traitement des périodes de vacance et éventuelles exclusions.
4. Le régime fiscal des Monuments historiques
La proportion globale de travaux est annoncée à 91 %. À titre d’exemple, le lot D11, proposé à 266 861 €, comprend une valeur foncière de 22 061 €, 224 800 € de travaux présentés comme éligibles et un stationnement de 20 000 €.
Sous réserve du respect des conditions légales, les dépenses de restauration éligibles peuvent être prises en compte selon le régime fiscal applicable aux Monuments historiques. Ce régime n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales.
Son efficacité dépend de la situation fiscale de l’investisseur, du calendrier des appels de fonds, de la nature exacte des travaux et du respect des obligations de conservation et, lorsque le bien est destiné à la location, des conditions applicables à cette location.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour comparer les lots disponibles, vérifier la ventilation entre foncier, travaux et stationnement, puis mesurer l’incidence fiscale prévisionnelle de l’investissement.
Nous analysons également le calendrier des travaux, le financement, les conditions exactes de la garantie locative et la cohérence de l’acquisition avec votre patrimoine et votre niveau d’imposition.
Notre analyse patrimoniale
L’Ancienne Caserne Suzzoni présente une réelle qualité historique. Son ancien usage militaire, sa construction au début du XVIIIe siècle et son inscription au titre des Monuments historiques donnent à l’opération une dimension patrimoniale identifiable.
La proportion élevée de travaux constitue son principal intérêt fiscal. Elle peut répondre aux objectifs d’un contribuable fortement imposé recherchant un investissement immobilier de long terme et capable d’accompagner un calendrier de travaux important.
Les loyers annoncés, stationnement inclus lorsqu’il existe, font ressortir des rendements bruts généralement compris entre environ 1,8 % et 2,2 %. Le rendement locatif reste donc secondaire par rapport à l’intérêt fiscal et patrimonial.
La taille de l’opération, avec 112 logements, constitue un point de vigilance. À la livraison, plusieurs appartements pourraient être proposés simultanément sur un marché locatif de taille limitée. Il conviendra donc d’étudier précisément la demande locale pour chaque typologie.
La garantie locative de trois ans peut limiter le risque initial, mais elle ne remplace pas l’analyse du marché après son expiration. Son intérêt dépend également de la qualité du garant et des conditions contractuelles précises.
Questions fréquentes sur l’Ancienne Caserne Suzzoni
Où se situe l’Ancienne Caserne Suzzoni ?
Le programme se situe à Neuf-Brisach, dans le département du Haut-Rhin, à proximité de Colmar, de l’Allemagne et de la Suisse.
Pourquoi la caserne présente-t-elle un intérêt historique ?
Construite à partir de 1704, elle est l’œuvre de Jean Tarade, inspecteur des fortifications sous Louis XIV. Elle constitue le dernier témoin des quatre grandes casernes historiques de Neuf-Brisach.
Combien de logements sont prévus ?
L’opération prévoit 112 appartements du T1 au T4, dont 16 avec terrasse privative, ainsi que 79 places de stationnement.
Quels logements sont encore disponibles ?
Lors de la consultation, 16 appartements étaient disponibles : des T1, des T2 et plusieurs lofts présentant des surfaces de 36,90 à 60,40 m².
Quels sont les prix des appartements ?
Les prix indicatifs s’étendaient de 266 861 € à 410 720 €. La majorité des lots comprenait un stationnement valorisé à 20 000 €.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au quatrième trimestre 2028, sous réserve de l’avancement administratif et technique du chantier.
Comment fonctionne la garantie de loyer ?
Le programme annonce une garantie locative de trois ans. Sa portée dépend du contrat définitif, notamment du point de départ de la garantie, du montant couvert, de l’identité du garant et des exclusions prévues.
Quelle est la proportion de travaux ?
La présentation commerciale indique une proportion globale de travaux de 91 %. Cette proportion varie selon le lot et doit être confirmée par les documents contractuels.
Cet investissement convient-il à tous les contribuables ?
Non. Il s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés, disposant d’une capacité financière compatible avec le calendrier des travaux et souhaitant conserver un actif immobilier patrimonial sur une longue durée.
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Être contacté par un conseillerInformations établies à partir des documents commerciaux communiqués en septembre 2026. Prix, disponibilités, loyers, surfaces, ventilations entre foncier, travaux et stationnement, garantie locative, avantages fiscaux et délais sont indicatifs et susceptibles d’évolution. Les perspectives sont des illustrations non contractuelles. La garantie de loyer dépend exclusivement des conditions du contrat correspondant. Le bénéfice du régime fiscal des Monuments historiques dépend de la situation de l’investisseur, de la nature des dépenses et du respect des conditions légales. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de variation de valeur, de coûts supplémentaires, de retard de livraison et d’illiquidité.