Hôtel-Dieu Saint-Jacques : investir dans un patrimoine historique
Quai Enguerrand de Marigny, au creux de la vallée de la Seine, l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques perpétue près de huit siècles d’histoire consacrée à l’accueil et à l’hospitalité.
Le projet prévoit la restauration complète du site et la création de 62 logements, d’un espace de médiation culturelle et d’un café historique. La part de travaux annoncée atteint 82 %.
L’Hôtel-Dieu Saint-Jacques est une opération de restauration en Monument Historique située sur les bords de Seine aux Andelys. Le programme prévoit 62 logements du T1 au T4. Lors de la consultation, 31 lots étaient disponibles, avec des surfaces de 38,08 à 78,84 m² et des prix compris entre 323 000 € et 576 000 €. La livraison est annoncée en 2029.
1. Les Andelys, entre vallée de la Seine et falaises normandes
L’Hôtel-Dieu Saint-Jacques bénéficie d’un environnement naturel remarquable, au creux de la vallée de la Seine et au pied des falaises qui caractérisent le paysage des Andelys.
La commune est notamment connue pour Château-Gaillard, forteresse édifiée par Richard Cœur de Lion. Son patrimoine historique, les paysages de la Seine et sa situation en Normandie contribuent à son attractivité résidentielle et touristique.
- Une situation sur les berges de la Seine
- Un environnement naturel entre vallée et falaises
- La proximité de Château-Gaillard
- Une commune située dans le département de l’Eure
- Rouen et Évreux accessibles depuis Les Andelys
- Un territoire marqué par l’histoire et le tourisme culturel
2. Près de huit siècles consacrés à l’hospitalité
Depuis près de 800 ans, le site Saint-Jacques exerce une fonction d’accueil. Il a notamment reçu des pèlerins, des malades et des personnes âgées au fil des différentes périodes de son histoire.
Le projet vise à préserver cette identité tout en donnant un nouvel usage résidentiel à l’ensemble. Outre les logements, un espace de médiation culturelle et un café historique doivent contribuer à l’ouverture du site et à la transmission de son histoire.
Les caractéristiques annoncées
- 62 appartements du T1 au T4
- Des logements répartis du rez-de-chaussée au troisième étage
- Plusieurs appartements avec jardin privatif
- Des stationnements compris avec certains lots
- Un espace de médiation culturelle
- Un café historique ouvert sur le parcours patrimonial
- Une livraison prévisionnelle en 2029
3. Un choix étendu d’appartements du T1 au T4
Lors de la consultation, 31 appartements étaient disponibles. Les surfaces s’étendaient de 38,08 à 78,84 m² et les prix indicatifs de 323 000 € à 576 000 €.
La sélection comprenait des T1, des T2, des T3 et un T4. Plusieurs logements situés en rez-de-chaussée ou au premier étage bénéficiaient de jardins privatifs d’une surface pouvant dépasser 30 m².
Les loyers mensuels indicatifs s’étendaient de 584 € à 963 €. Les lots disposant d’un jardin ou d’une surface importante peuvent répondre à une demande résidentielle différente de celle des petites surfaces destinées à une personne seule.
4. Une opération comprenant 82 % de travaux
Les travaux représentent la composante principale du prix de revient. À titre d’exemple, le lot P108, proposé à 325 000 €, comprend une valeur foncière de 55 690 € et 253 310 € de travaux présentés comme éligibles.
Sous réserve du respect des conditions légales, les dépenses de restauration éligibles peuvent être prises en compte selon le régime fiscal applicable aux Monuments historiques. Ce régime n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales.
Son efficacité dépend de la situation fiscale de l’investisseur, de la nature des dépenses, du calendrier des travaux et du respect des obligations de conservation et de location applicables à l’opération.
Un dispositif de transmission à examiner avec prudence
La présentation du programme mentionne la mise en place d’un « Parcours Patrimonial » susceptible, sous certaines conditions, d’ouvrir accès au régime d’exonération des droits de donation ou de succession applicable à certains Monuments historiques.
Cette exonération n’est pas automatique. Elle suppose notamment l’existence d’une convention conclue avec l’État, le respect d’obligations de conservation, d’entretien et d’ouverture au public, ainsi que la validation du dispositif pour l’immeuble et pour chaque situation de transmission.
Une analyse notariale et fiscale spécifique est donc indispensable avant de retenir cet avantage dans une stratégie de donation ou de succession.
Notre analyse patrimoniale
L’Hôtel-Dieu Saint-Jacques bénéficie d’une identité patrimoniale forte, liée à l’ancienneté du site, à son histoire hospitalière et à son environnement naturel en bord de Seine.
La part de travaux annoncée de 82 % constitue un levier fiscal important pour un contribuable fortement imposé. Elle reste toutefois moins élevée que sur certaines opérations dont le foncier représente une fraction plus réduite du prix total.
Les loyers annoncés font ressortir des rendements bruts généralement compris entre environ 1,8 % et 2,4 %. L’intérêt de l’opération repose donc principalement sur la fiscalité, la qualité patrimoniale du site et sa conservation à long terme.
La création d’un espace culturel et d’un café historique peut contribuer à l’attractivité et à la valorisation du lieu. Elle implique également de vérifier précisément l’organisation future de l’ensemble, la répartition des charges et les éventuelles contraintes liées à l’ouverture au public.
Avec 62 logements et 31 lots encore disponibles, il conviendra enfin d’étudier la profondeur du marché locatif des Andelys, typologie par typologie, et de ne pas retenir les loyers commerciaux sans comparaison avec le marché local.
Questions fréquentes sur l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques
Où se situe le programme ?
L’Hôtel-Dieu Saint-Jacques se situe quai Enguerrand de Marigny, 27700 Les Andelys, dans la vallée de la Seine.
Combien de logements sont prévus ?
Le programme prévoit la restauration du site et la création de 62 appartements du T1 au T4.
Quels logements sont encore disponibles ?
Lors de la consultation, 31 lots étaient disponibles, avec des surfaces comprises entre 38,08 et 78,84 m².
Quels sont les prix des appartements ?
Les prix indicatifs s’étendaient de 323 000 € à 576 000 €. Certains logements disposent d’un jardin privatif ou d’un stationnement compris dans le prix.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée en 2029, sous réserve de l’avancement administratif et technique de la restauration.
Quelle est la proportion de travaux ?
La présentation commerciale indique une part globale de travaux de 82 %. La proportion exacte varie selon le lot et doit être confirmée dans les documents contractuels.
Quels équipements complémentaires sont prévus ?
Le projet prévoit un espace de médiation culturelle, un café historique et la mise en place d’un parcours destiné à présenter l’histoire du site.
Les droits de donation et de succession sont-ils automatiquement exonérés ?
Non. L’exonération applicable à certains Monuments historiques est soumise à une convention avec l’État et au respect de conditions précises de conservation, d’entretien et d’ouverture au public. Sa mise en œuvre doit être validée avec un notaire et un conseil fiscal.
Cet investissement convient-il à tous les contribuables ?
Non. Il s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés, disposant d’un horizon de détention long et d’une capacité financière compatible avec le calendrier des travaux.
Vous souhaitez étudier l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques ?
Échangez avec un conseiller Maubourg Patrimoine pour comparer les appartements, analyser le calendrier des travaux et mesurer l’incidence fiscale et patrimoniale de l’investissement.
Être contacté par un conseillerInformations établies à partir des documents commerciaux communiqués en septembre 2026. Prix, disponibilités, loyers, surfaces, jardins, stationnements, ventilations entre foncier et travaux, avantages fiscaux, modalités de transmission et délais sont indicatifs et susceptibles d’évolution. Les perspectives sont des illustrations non contractuelles. Une éventuelle exonération des droits de donation ou de succession dépend d’une convention avec l’État et du respect de conditions spécifiques. Le bénéfice du régime fiscal des Monuments historiques dépend de la situation de l’investisseur, de la nature des dépenses et du respect des conditions légales. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de variation de valeur, de coûts supplémentaires, de retard de livraison et d’illiquidité.