Pavillon aux Vivres : investir dans l’ancien Arsenal de Rochefort

Le Pavillon aux Vivres est une opération de restauration en loi Malraux située dans le centre de Rochefort. Le programme prévoit 42 appartements exploités sous la marque Grands Communs®, avec des espaces d’accueil et de coliving. Lors de la consultation, 14 lots étaient disponibles, pour une livraison annoncée au quatrième trimestre 2029.

3. Quatorze appartements du T1 au T2

Lors de la consultation, 14 appartements étaient disponibles. Les surfaces s’étendaient de 24 à 45,30 m² et les prix indicatifs de 182 208 € à 298 981 €.

Les loyers mensuels annoncés s’étendaient de 390 € à 550 €. La grille mentionne également des charges Grands Communs® estimatives comprises entre 57 € et 108 € par mois selon le logement.

La destination de ces charges, leur caractère récupérable ou non auprès du locataire et les prestations qu’elles financent devront être examinés dans les documents contractuels.

Une forte proportion de travaux

À titre d’exemple, le lot A02, proposé à 182 208 €, comprend une valeur foncière de 31 995 €, 149 797 € de travaux présentés comme éligibles et 416 € de travaux non éligibles.

4. Une opération présentée en loi Malraux à 30 %

Le programme est présenté comme éligible au dispositif Malraux au taux de 30 %. Sous réserve de la validation juridique et fiscale définitive de l’opération, la réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de restauration éligibles effectivement supportées par l’investisseur.

La réduction est répartie selon le calendrier de paiement des travaux et n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales. Son efficacité dépend notamment du montant d’impôt dû pendant les années concernées.

Le dispositif suppose en principe une location nue pendant la durée légale. La compatibilité de l’exploitation sous la marque Grands Communs®, des services proposés et des conventions de gestion avec ces obligations doit donc être vérifiée avant toute acquisition.

Pourquoi nous consulter ?

Maubourg Patrimoine vous accompagne pour comparer les lots, contrôler la ventilation entre foncier et travaux, analyser les charges de la résidence et mesurer l’incidence fiscale prévisionnelle de l’investissement.

Nous étudions également le bail proposé, les prestations Grands Communs®, le financement, le calendrier des appels de fonds et la cohérence du projet avec votre stratégie patrimoniale.

Notre analyse patrimoniale

Le Pavillon aux Vivres bénéficie d’une identité architecturale forte et d’un emplacement cohérent dans le centre de Rochefort, au sein de l’ancien Arsenal. La dimension historique du site constitue un véritable élément de différenciation.

La part de travaux annoncée de 82 % permet de concentrer une fraction importante du prix sur l’assiette susceptible d’ouvrir droit à la réduction d’impôt Malraux. Le prix d’entrée, à partir de 182 208 €, reste par ailleurs inférieur à celui de nombreuses opérations patrimoniales comparables.

Les loyers annoncés font ressortir des rendements bruts d’environ 2,1 % à 2,9 % avant prise en compte des charges Grands Communs®, des frais de gestion, de la taxe foncière, du financement et de la fiscalité locative.

Le principal point de vigilance concerne l’exploitation en résidence services. Il faudra déterminer qui supporte les charges annoncées, vérifier la liberté de choix du gestionnaire et confirmer que les services proposés ne remettent pas en cause l’obligation de location nue attachée au régime Malraux.

La durée séparant la souscription de la livraison prévue fin 2029 implique enfin un effort de trésorerie long et une exposition au risque de retard de chantier.

Questions fréquentes sur le Pavillon aux Vivres

Où se situe le Pavillon aux Vivres ?

Le programme se situe au 37 rue du Docteur-Pujos, 17300 Rochefort, dans le centre-ville et au sein de l’ancien Arsenal militaire.

Combien de logements sont prévus ?

Le projet prévoit la création de 42 appartements du T1 au T2, principalement destinés aux jeunes actifs.

Quels logements sont encore disponibles ?

Lors de la consultation, 14 appartements étaient disponibles, avec des surfaces comprises entre 24 et 45,30 m².

Quels sont les prix des appartements ?

Les prix indicatifs s’étendaient de 182 208 € à 298 981 €. La part de travaux représente environ 82 % du prix selon la présentation du programme.

Quand la livraison est-elle prévue ?

La livraison prévisionnelle est annoncée au quatrième trimestre 2029, sous réserve de l’avancement administratif et technique du chantier.

Quels services sont prévus ?

Le programme mentionne un service d’accueil et une organisation inspirée du coliving. La nature précise des services et leur coût devront être confirmés dans les documents contractuels.

Que représentent les charges Grands Communs® ?

La grille mentionne des charges estimatives comprises entre 57 € et 108 € par mois. Il convient de vérifier les prestations financées, leur évolution possible et la part récupérable auprès du locataire.

Le fonctionnement en coliving est-il compatible avec la loi Malraux ?

Cette compatibilité dépend de la nature du bail, des services et des conventions de gestion. Le respect de l’obligation de location nue doit être confirmé avant l’acquisition.

La réduction Malraux entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

La réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafonnement global annuel des avantages fiscaux. Son utilisation dépend toutefois de l’impôt dû et du calendrier de paiement des travaux.

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