Le Couvent des Sœurs : investir dans un patrimoine restauré à Tréguier
Au 6 rue Saint-André, à quelques pas de la cathédrale, cet ancien couvent constitue l’un des ensembles patrimoniaux remarquables du centre historique de Tréguier.
Le projet prévoit 22 logements du T1 au T3 ainsi que 10 cellules médicales en rez-de-chaussée. Selon le lot, l’investissement est proposé en loi Malraux ou dans le cadre du déficit foncier.
La deuxième tranche du Couvent des Sœurs associe deux composantes : des logements restaurés en loi Malraux et des locaux en rez-de-chaussée proposés en déficit foncier. Lors de la consultation, 11 lots étaient disponibles : 5 logements du T1 au T3 et 6 locaux destinés à une activité professionnelle ou médicale. La livraison est annoncée au quatrième trimestre 2029.
1. Tréguier, une cité de caractère au cœur du Trégor
Située dans les Côtes-d’Armor, Tréguier possède un centre historique marqué par son ancienne fonction religieuse et administrative. Ses rues conservent de nombreuses maisons à pans de bois, des hôtels particuliers et des édifices anciens.
Le Couvent des Sœurs se situe à proximité immédiate de la cathédrale Saint-Tugdual, monument emblématique de la ville. Cette implantation inscrit l’opération dans un environnement à forte identité patrimoniale.
- Une adresse dans le centre historique de Tréguier
- La cathédrale Saint-Tugdual accessible à pied
- Un patrimoine architectural préservé
- Une implantation au cœur du Trégor
- La proximité de la Côte de Granit rose
- Un bassin de vie organisé autour des commerces, services et activités touristiques
2. Une restauration associant logements et activités médicales
L’opération vise à restaurer l’ensemble conventuel dans le respect de son architecture et de ses éléments anciens, tout en lui donnant de nouveaux usages adaptés aux besoins de la ville.
Le programme doit ainsi accueillir 22 logements du T1 au T3 et 10 cellules médicales ou professionnelles en rez-de-chaussée. Cette mixité permet d’associer une fonction résidentielle à une offre de services de proximité.
Les caractéristiques annoncées
- 22 logements du T1 au T3
- 10 cellules médicales ou professionnelles
- Des locaux implantés en rez-de-chaussée
- Des logements répartis jusqu’au troisième étage
- Une architecture conventuelle préservée
- Une implantation proche de la cathédrale
- Une livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2029
3. Deux stratégies d’investissement distinctes
Les 11 disponibilités se répartissaient entre 5 logements proposés en loi Malraux et 6 locaux en rez-de-chaussée proposés dans le cadre du déficit foncier.
Les logements en loi Malraux
Les logements disponibles comprenaient un T1, un T2 et trois T3. Leurs surfaces s’étendaient de 36,92 à 65,57 m² et leurs prix de 289 822 € à 393 280 €.
Les loyers mensuels indicatifs étaient compris entre 450 € et 690 €. Les travaux présentés comme éligibles représentaient une part très élevée du prix total.
Les locaux en déficit foncier
Les 6 locaux disponibles présentaient des surfaces comprises entre 15,11 et 21,05 m². Leurs prix s’étendaient de 110 826 € à 138 930 €, pour des loyers indicatifs de 260 € à 360 € par mois.
La grille les qualifie de locaux commerciaux alors que la présentation générale évoque des cellules médicales. Leur destination précise, les activités autorisées et les caractéristiques nécessaires à leur exploitation devront être confirmées.
4. Loi Malraux ou déficit foncier : deux traitements fiscaux différents
La loi Malraux pour les logements
Le programme est présenté comme éligible au taux Malraux de 30 %. Sous réserve de la validation définitive de l’opération, la réduction d’impôt est calculée sur les dépenses de restauration éligibles effectivement supportées par l’investisseur.
Cette réduction n’entre pas dans le plafonnement global annuel des niches fiscales. Elle suppose notamment le respect d’un engagement de location nue pendant la durée légale.
Le déficit foncier pour les locaux
Les dépenses déductibles peuvent, sous certaines conditions, diminuer les revenus fonciers issus d’une location nue relevant du régime réel. Leur traitement dépend de la nature des travaux, du bail, de la destination du local et de la situation fiscale du propriétaire.
L’acquéreur doit distinguer les travaux présentés comme directement éligibles au déficit foncier des autres dépenses. Une vérification fiscale et juridique détaillée est indispensable avant toute souscription.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour déterminer quelle composante du programme correspond à votre situation : logement en loi Malraux ou local en déficit foncier.
Nous analysons la ventilation des travaux, le calendrier des appels de fonds, le financement, le bail envisagé, la fiscalité applicable et la cohérence du lot avec vos objectifs patrimoniaux.
Notre analyse patrimoniale
Le Couvent des Sœurs présente une identité architecturale forte et un emplacement central à Tréguier. Sa taille contenue et la proximité immédiate de la cathédrale renforcent son caractère patrimonial.
Pour les logements, la proportion élevée de travaux constitue le principal intérêt fiscal. Les rendements bruts indicatifs restent toutefois faibles, généralement compris entre environ 1,8 % et 2,2 % du prix total. L’investissement repose donc principalement sur la réduction d’impôt et la conservation patrimoniale.
Les locaux proposés en déficit foncier offrent un prix d’entrée nettement inférieur et des rendements bruts indicatifs proches de 2,8 % à 3,1 %. Leur intérêt dépend cependant de la demande médicale ou professionnelle locale et des conditions du bail.
Le principal point de vigilance porte sur les petites surfaces des locaux, comprises entre 15 et 21 m². Il faudra vérifier leur fonctionnalité, leur accessibilité, les sanitaires, les parties communes et la possibilité réelle d’y exercer une activité médicale ou paramédicale.
Le délai jusqu’à la livraison prévue fin 2029 implique enfin une immobilisation longue et une exposition au risque de retard. Le calendrier fiscal devra être coordonné avec les dates effectives de paiement des travaux.
Questions fréquentes sur le Couvent des Sœurs à Tréguier
Où se situe le programme ?
Le Couvent des Sœurs se situe au 6 rue Saint-André, 22220 Tréguier, à proximité immédiate de la cathédrale Saint-Tugdual.
Que comprend l’opération ?
Le projet prévoit 22 logements du T1 au T3 et 10 cellules médicales ou professionnelles implantées en rez-de-chaussée.
Combien de lots sont encore disponibles ?
Lors de la consultation, 11 lots étaient disponibles : 5 logements proposés en loi Malraux et 6 locaux proposés en déficit foncier.
Quels sont les prix des logements ?
Les logements disponibles étaient proposés entre 289 822 € et 393 280 €, avec des surfaces comprises entre 36,92 et 65,57 m².
Quels sont les prix des locaux ?
Les locaux disponibles étaient proposés entre 110 826 € et 138 930 €, avec des surfaces comprises entre 15,11 et 21,05 m².
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au quatrième trimestre 2029, sous réserve de l’avancement administratif et technique du chantier.
Peut-on cumuler loi Malraux et déficit foncier sur le même lot ?
Les lots sont présentés selon deux cadres distincts. Les logements relèvent de la loi Malraux tandis que les locaux sont proposés en déficit foncier. Il ne faut pas additionner automatiquement les deux avantages sur un même lot.
Les locaux sont-ils déjà loués à des professionnels de santé ?
Les éléments communiqués indiquent une destination médicale ou professionnelle, mais ne précisent pas l’existence de locataires engagés. Ce point devra être vérifié avant l’acquisition.
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Être contacté par un conseillerInformations établies à partir des documents commerciaux communiqués en septembre 2026. Prix, disponibilités, loyers, surfaces, destinations des locaux, ventilations entre foncier et travaux, avantages fiscaux et délais sont indicatifs et susceptibles d’évolution. Les perspectives sont des illustrations non contractuelles. Le bénéfice de la loi Malraux ou du déficit foncier dépend de l’éligibilité des dépenses, de la nature du lot, de la situation fiscale de l’investisseur et du respect des conditions légales. Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment de vacance locative, d’impayés, de variation de valeur, de coûts supplémentaires, de retard de livraison et d’illiquidité.