Résidence Pasteur : investir en nue-propriété aux portes de Lyon
Au 60 rue Pasteur, dans le quartier Montessuy à Caluire-et-Cuire, la Résidence Pasteur propose des appartements neufs du studio au 4 pièces au sein d’un ensemble contemporain.
L’investisseur acquiert la nue-propriété pour 64 % de la valeur en pleine propriété pendant 15 ans. L’usufruit locatif intermédiaire est confié à Alliade Habitat, filiale du groupe Action Logement.
La Résidence Pasteur est un programme immobilier neuf réalisé par VINCI Immobilier à Caluire-et-Cuire. Sur les 51 logements de l’ensemble, 17 sont proposés en nue-propriété. La durée de démembrement est fixée à 15 ans et la nue-propriété est valorisée à 64 % de la pleine propriété, soit une décote initiale de 36 %. La livraison est annoncée au deuxième trimestre 2027.
1. Caluire-et-Cuire, une commune résidentielle limitrophe de Lyon
Implantée entre le Rhône et la Saône, Caluire-et-Cuire est directement limitrophe des 4e, 6e et 9e arrondissements de Lyon. La commune bénéficie d’un environnement résidentiel recherché et d’un accès rapide aux principaux pôles de la métropole.
La Résidence Pasteur se situe dans le quartier Montessuy, au nord de la Croix-Rousse. Ce secteur a fait l’objet d’une importante requalification associant logements récents, commerces, espaces verts et amélioration des transports.
- Trolleybus C1 au pied de la résidence
- Métro C accessible en quelques minutes par le réseau TCL
- Gare de Lyon-Part-Dieu desservie directement par le C1
- Voie verte de la Dombes à proximité
- Parc de la Jeunesse et Fort Montessuy dans le quartier
- Commerces, écoles et équipements culturels accessibles localement
2. Une résidence contemporaine tournée vers les espaces extérieurs
La résidence se compose de deux bâtiments, respectivement élevés en R+4 avec attique et R+3 avec attique, sur un niveau et demi de sous-sol. Les logements sont organisés autour d’un vaste cœur d’îlot paysager.
Tous les appartements proposés en nue-propriété disposent d’un balcon, d’une loggia, d’une terrasse ou d’un jardin. À partir du T3, les lots sont commercialisés avec un box en sous-sol.
Les prestations annoncées
- Carrelage en grès cérame 60 × 60 cm
- Parquet dans les chambres
- Menuiseries extérieures en aluminium
- Double vitrage isolant
- Brise-soleil orientables électriques
- Meuble vasque et sèche-serviettes dans les salles de bains
- WC suspendus
- Chauffage collectif raccordé au réseau de chaleur urbain
- Réglementation environnementale RE2020 et certification NF Habitat annoncée
3. Des appartements du studio au 4 pièces
La grille communiquée comprend 17 logements en nue-propriété, du studio au 4 pièces. Les surfaces habitables s’étendent de 26,20 à 78 m² et chaque appartement bénéficie d’un espace extérieur.
Les prix en nue-propriété s’échelonnent de 128 000 € pour un studio de 26,20 m² à 299 000 € pour les plus grands 4 pièces, box compris. Le prix moyen annoncé ressort à environ 4 050 € par mètre carré hors stationnement.
Les appartements situés en rez-de-jardin bénéficient de jardins privatifs pouvant atteindre 38,60 m². Les logements à partir du T3 sont proposés avec un box en sous-sol valorisé 16 000 € en nue-propriété.
Quelques exemples de prix
- Studio de 26,20 m² avec balcon : 128 000 €
- T2 de 45,30 m² avec balcon : 182 000 €
- T2 de 54,90 m² avec terrasse et jardin : 215 000 €
- T3 de 61,40 m² avec balcon et box : 265 000 €
- T4 de 78 m² avec terrasse, jardin et box : 299 000 €
4. Le fonctionnement de l’investissement en nue-propriété
L’acquéreur achète uniquement la nue-propriété du logement pour une durée de 15 ans. La valeur de son acquisition représente 64 % de la pleine propriété, soit une décote initiale de 36 %.
Pendant le démembrement, Alliade Habitat détient l’usufruit et assure la location des logements dans le cadre de l’usufruit locatif intermédiaire. L’investisseur ne perçoit pas de loyer et ne peut pas occuper ou louer personnellement le bien pendant cette période.
Au terme des 15 ans, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du logement sans avoir à racheter l’usufruit. Les modalités de restitution, l’état du logement et la répartition des travaux doivent être vérifiés dans la convention de démembrement.
Une reconstitution mécanique de la pleine propriété
Le passage de 64 % à 100 % de la valeur en 15 ans correspond, indépendamment de l’évolution future du marché immobilier et avant frais, à une progression mécanique annualisée d’environ 3 %. Ce calcul ne constitue pas une garantie de rendement ou de valeur de revente.
Pourquoi nous consulter ?
Maubourg Patrimoine vous accompagne pour comparer les 17 appartements, apprécier le prix de la nue-propriété, étudier le financement et vérifier les clauses de la convention de démembrement.
Nous analysons également la répartition des charges et travaux, les conditions de restitution du logement, l’impact éventuel sur l’IFI et la place de l’acquisition dans votre stratégie de retraite ou de constitution de patrimoine.
Notre analyse patrimoniale
La Résidence Pasteur bénéficie d’un emplacement cohérent pour une opération en nue-propriété : commune limitrophe de Lyon, quartier résidentiel, transports en commun au pied de la résidence et proximité de la Croix-Rousse et de la Part-Dieu.
La qualité du promoteur et celle de l’usufruitier constituent également des éléments rassurants. VINCI Immobilier réalise le programme, tandis qu’Alliade Habitat, filiale d’Action Logement, doit assurer l’exploitation locative pendant la durée du démembrement.
La décote de 36 % sur 15 ans est cohérente avec ce type de montage. Elle représente une progression mécanique théorique d’environ 3 % par an avant frais et hors évolution du marché immobilier. La performance finale dépendra cependant de la valeur réelle du logement au terme.
Le principal point de vigilance réside dans le niveau de prix en pleine propriété, annoncé en moyenne à 6 325 € par mètre carré hors stationnement. Il convient de le comparer aux programmes neufs ou récents du secteur Montessuy afin de vérifier que la décote ne repose pas sur une valeur de référence excessive.
Cette opération convient davantage à un investisseur disposant d’un horizon d’au moins 15 ans et ne recherchant aucun revenu immédiat. Elle peut notamment répondre à un objectif de préparation de la retraite, de remploi de capitaux ou de constitution d’un patrimoine futur sans gestion locative pendant le démembrement.
Questions fréquentes sur la Résidence Pasteur
Où se situe la Résidence Pasteur ?
La résidence se situe au 60 rue Pasteur, 69300 Caluire-et-Cuire, dans le quartier Montessuy et à proximité immédiate de Lyon.
Combien de logements sont proposés en nue-propriété ?
Sur les 51 logements de la résidence, 17 appartements du studio au 4 pièces sont proposés dans le cadre du démembrement de propriété.
Quelle est la durée du démembrement ?
La durée de l’usufruit temporaire est fixée à 15 ans. Son point de départ exact doit être vérifié dans les actes et la convention de démembrement.
Quelle est la décote appliquée ?
La nue-propriété est valorisée à 64 % de la pleine propriété, ce qui correspond à une décote initiale de 36 %.
Quels sont les prix des appartements ?
Les prix en nue-propriété s’étendent de 128 000 € pour un studio à 299 000 € pour les plus grands 4 pièces, stationnement compris lorsqu’il est associé au logement.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au deuxième trimestre 2027. L’actabilité en nue-propriété est prévue au quatrième trimestre 2026.
Qui assure la location pendant le démembrement ?
L’usufruit locatif intermédiaire est confié à Alliade Habitat, filiale du groupe Action Logement et bailleur implanté dans la région Auvergne-Rhône-Alpes.
Le nu-propriétaire perçoit-il des loyers ?
Non. Pendant les 15 ans, les loyers reviennent à l’usufruitier. En contrepartie, l’investisseur acquiert le logement avec une décote et n’assure pas sa gestion locative courante.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Les documents présentent les intérêts d’emprunt comme potentiellement déductibles des autres revenus fonciers dans le cadre applicable à l’usufruit locatif intermédiaire. Cette possibilité dépend du mode de financement et de la situation fiscale de l’investisseur.
Que se passe-t-il au terme des 15 ans ?
Le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du logement. Il peut alors, selon sa situation et sous réserve des actes, l’occuper, le louer, le conserver ou le vendre.
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