Lou Passo : investir dans un appartement neuf à Port-de-Bouc
À deux minutes à pied de la gare TER et à proximité du centre-ville, Lou Passo est une résidence à taille humaine proposant 20 appartements neufs du 2 au 4 pièces.
La livraison est annoncée au quatrième trimestre 2028. Le programme est présenté comme éligible au dispositif Jeanbrun, au LLI et, pour l’accession sous conditions, à la TVA réduite à 5,5 %.
Située avenue Roger-Salengro à Port-de-Bouc, Lou Passo réunit 20 logements dans un bâtiment de faible hauteur en R+2. Les appartements disposent d’un jardin ou d’une terrasse selon les lots, ainsi que d’une place de stationnement privative. L’adresse permet de rejoindre à pied la gare, le centre-ville, les commerces et le port.
Une adresse entre centre-ville, port et bassins d’emploi
Port-de-Bouc occupe une position centrale sur le pourtour de l’étang de Berre, entre Martigues et Fos-sur-Mer. La commune bénéficie de la proximité des zones d’activité de Fos-Lavera, de la zone industrialo-portuaire de Fos et du bassin d’emploi de Martigues.
Lou Passo se situe près de la gare TER, des services du centre-ville et du littoral. Cette combinaison peut répondre aux besoins de ménages travaillant localement tout en recherchant une adresse pratique au quotidien.
- Gare TER de Port-de-Bouc à environ 2 minutes à pied*
- Centre-ville et mairie à environ 4 minutes à pied*
- Port à environ 11 minutes à pied*
- Ligne de bus 28 au pied de la résidence*
- Accès aux bassins d’emploi de Martigues et de Fos-sur-Mer
Une résidence neuve à taille humaine
Le programme comprend 20 appartements répartis dans un bâtiment limité à deux étages au-dessus du rez-de-chaussée. Cette configuration offre une échelle plus résidentielle que celle d’un grand ensemble immobilier.
Les logements sont conçus du 2 au 4 pièces. Les appartements situés en rez-de-chaussée bénéficient d’un jardin privatif ; d’autres lots sont prolongés par une terrasse. Chaque appartement dispose d’une place de stationnement dédiée.
Caractéristiques annoncées
- Appartements du 2 au 4 pièces
- Bâtiment de faible hauteur en R+2
- Jardins privatifs pour les logements en rez-de-chaussée
- Terrasses selon les appartements
- Une place de stationnement privative par logement
- Acquisition en VEFA avec livraison prévisionnelle fin 2028
Des appartements du 2 au 4 pièces
La grille transmise fait apparaître des prix différents selon le régime de TVA applicable. La TVA à 5,5 % concerne l’accession à la propriété sous conditions ; elle ne doit donc pas être confondue avec le prix d’un investissement locatif classique.
Prix TTC relevés sur la grille commerciale transmise, sous réserve des disponibilités et de leur actualisation. La TVA à 5,5 % et la TVA à 10 % en LLI sont soumises à des conditions spécifiques. Le régime applicable doit être vérifié avant toute réservation.
Jeanbrun, LLI ou accession : des cadres différents
Lou Passo est proposé selon plusieurs cadres d’acquisition. Le dispositif Jeanbrun vise l’investissement locatif sous conditions. Le logement locatif intermédiaire, ou LLI, obéit à ses propres règles d’investissement et de location. Enfin, la TVA réduite à 5,5 % est destinée à l’accession à la propriété lorsque les conditions réglementaires sont réunies.
Ces régimes ne doivent pas être présentés comme automatiquement cumulables. Le choix dépend de l’objectif du projet, du mode de détention, de la situation de l’acquéreur et du lot sélectionné.
Les vérifications indispensables
- Régime de TVA réellement applicable à l’acquisition
- Éligibilité du logement et de l’investisseur au dispositif retenu
- Plafonds de loyers et, le cas échéant, de ressources
- Demande locative pour la typologie choisie
- Coût du financement et effort d’épargne
- Durée de détention et conséquences d’une revente anticipée
Pourquoi étudier cette opération avec un conseiller ?
La coexistence de plusieurs régimes commerciaux rend indispensable une lecture précise de la grille de prix. Une étude personnalisée permet de retenir le bon prix TTC, d’estimer un loyer réaliste et de calculer le rendement avant et après charges, financement et fiscalité.
L’analyse doit également comparer le prix du neuf avec les références locales, intégrer le calendrier de livraison et vérifier que l’avantage fiscal éventuel ne compense pas artificiellement un prix d’acquisition trop élevé.
Notre analyse du programme Lou Passo
Le premier atout de Lou Passo est sa localisation très proche de la gare et du centre-ville. Dans une commune où les principaux bassins d’emploi sont répartis entre Martigues, Fos-Lavera et la zone industrialo-portuaire, la facilité de déplacement constitue un argument locatif concret. La petite taille de la résidence, les espaces extérieurs et le stationnement privatif renforcent également son attractivité d’usage.
Le prix reste cependant le point central de l’analyse. Pour un investisseur Jeanbrun, il faut raisonner sur le prix réellement applicable à l’investissement, et non sur le prix d’appel en TVA à 5,5 % réservé à l’accession sous conditions. La promesse d’un « fort potentiel de valorisation » doit être considérée comme un argument commercial : aucune hausse future du marché immobilier ne peut être garantie.
Les points forts
- Gare TER et centre-ville accessibles à pied
- Proximité des bassins d’emploi de Martigues et Fos-sur-Mer
- Résidence limitée à 20 logements et à deux étages
- Jardin ou terrasse selon les lots
- Stationnement privatif pour chaque appartement
- Plusieurs cadres d’acquisition possibles selon le projet
Les points à examiner
- Écart entre le prix d’accession en TVA réduite et le prix investisseur
- Niveau de loyer réellement soutenable par la demande locale
- Prix au mètre carré comparé au marché existant de Port-de-Bouc
- Économie locale fortement liée aux activités industrielles et portuaires
- Nuisances potentielles à vérifier autour de l’avenue et de la voie ferrée
- Risque de retard propre à une acquisition en VEFA
- Liquidité et valeur de revente à l’issue de la détention
Questions fréquentes sur Lou Passo à Port-de-Bouc
Où se situe la résidence Lou Passo ?
Elle se situe avenue Roger-Salengro à Port-de-Bouc, à moins de 300 mètres de la gare SNCF et à proximité immédiate du centre-ville.
Quels appartements sont proposés ?
La résidence comprend 20 appartements du 2 au 4 pièces. Les logements disposent d’un jardin ou d’une terrasse selon les lots et d’une place de stationnement privative.
Quand la résidence doit-elle être livrée ?
La livraison prévisionnelle est annoncée à partir du quatrième trimestre 2028.
Le programme est-il éligible au dispositif Jeanbrun ?
La documentation commerciale indique une éligibilité au dispositif Jeanbrun. Elle doit être confirmée pour le lot choisi et au regard de la situation de l’investisseur avant tout engagement.
Pourquoi les prix diffèrent-ils selon les documents ?
La grille présente plusieurs prix TTC selon le taux de TVA : 5,5 % pour certaines acquisitions en résidence principale, 10 % dans le cadre du LLI et 20 % dans le régime de droit commun. Le prix à retenir dépend donc du montage et de l’éligibilité de l’acquéreur.
Peut-on investir grâce au LLI ?
Le programme est présenté comme éligible au LLI. Ce cadre suppose toutefois de respecter des conditions juridiques, fiscales et locatives précises, qui doivent être étudiées avant l’acquisition.
La valorisation future est-elle garantie ?
Non. La transformation urbaine et la proximité des bassins d’emploi peuvent soutenir l’intérêt du secteur, mais la valeur future dépendra du marché immobilier, de l’état du logement, de son environnement et des conditions économiques au moment de la revente.
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