Logement vacant : ce qui change avec la nouvelle taxe en 2027

La loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH). Elle se substituera, à compter des impositions de 2027, à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

Pour un propriétaire, la première question est pratique : le logement est-il réellement vacant au 1er janvier, et depuis combien de temps ? Sa localisation détermine ensuite si la nouvelle taxe s’applique automatiquement ou seulement après une décision locale.

Quelles communes et quelles durées de vacance ?

Communes figurant sur la liste fixée par décret

Dans les communes où l’accès au logement connaît un déséquilibre marqué, la TVLH s’appliquera de plein droit si le logement est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Le décret du 25 août 2026 fixe la liste de ces communes. Le simple fait qu’une ville soit couramment qualifiée de « zone tendue » ne dispense pas de vérifier la liste réglementaire.

Autres communes

Hors de cette liste, la taxe pourra s’appliquer aux logements vacants depuis au moins deux ans, si la commune l’a instituée. Certains établissements publics de coopération intercommunale disposant d’un programme local de l’habitat peuvent également la mettre en place dans les conditions prévues par la loi.

La réforme entre en vigueur pour les impositions de 2027, mais la vacance déjà constatée avant cette date est prise en compte. Il serait donc erroné de commencer à compter la durée de vacance seulement au 1er janvier 2027.

Comment se calcule la nouvelle taxe ?

La taxe est calculée sur la valeur locative du logement, et non sur sa valeur de marché. Dans les communes où elle s’applique de plein droit, son taux légal est de 17 % la première année d’imposition, puis de 34 % à compter de la deuxième. Une délibération communale peut le porter au maximum à 30 %, puis 60 %.

Dans les autres communes qui choisissent de l’instaurer, le taux est fixé localement, dans la limite de 50 %. La durée de vacance et le nombre d’années d’imposition sont donc deux notions à distinguer.

Un logement inoccupé est-il toujours taxable ?

Non. La loi exclut notamment les logements occupés plus de 90 jours consécutifs pendant la période de référence, ainsi que ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Un bien durablement proposé à la vente ou à la location sans trouver preneur peut soulever cette question ; elle doit être appréciée au vu des faits et des justificatifs.

Un logement meublé utilisé comme résidence secondaire ne se confond pas avec un logement vacant : sa situation fiscale relève d’une autre analyse, notamment au regard de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. La qualification d’un bien suppose donc de vérifier son état, son équipement et son occupation effective.

Conservez, selon le cas, les mandats de vente ou de location, les annonces, les échanges avec les candidats, les devis de travaux et tout document permettant d’expliquer la durée d’inoccupation.

Que vérifier avant le 1er janvier 2027 ?

1. Vérifier la commune dans la liste annexée au décret ou rechercher une éventuelle délibération locale.
2. Reconstituer l’occupation du logement et la durée de vacance avant comme après 2026.
3. Documenter les circonstances si la vacance ne résulte pas d’un choix du propriétaire.
4. Mettre à jour la déclaration d’occupation dans le service « Gérer mes biens immobiliers » lorsqu’elle n’a pas été effectuée ou lorsque la situation a changé ; il ne s’agit pas de refaire chaque année une déclaration identique.

Cette vérification concerne aussi les propriétaires domiciliés hors de France qui détiennent un logement en France : c’est notamment la situation du bien et de sa commune qui doit être examinée.

Sources

Article 1406 bis du Code général des impôts ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026 ; administration fiscale, déclaration d’occupation. Cette présentation générale ne remplace pas l’examen de la situation du bien et des décisions locales.