Le 10 Central : investir au cœur de La Roche-sur-Yon
À quelques minutes à pied de la place Napoléon, Le 10 Central propose des appartements neufs du studio au 4 pièces au cœur de La Roche-sur-Yon. Avec des studios dès 118 000 €, le programme offre un ticket d'entrée accessible et plusieurs stratégies d'investissement locatif, en location nue ou meublée.
JeanbrunLMNP non géréAccession libreRE2020 seuil 2025
Un emplacement central à La Roche-sur-Yon
Le programme est situé 10 place de la Vendée, dans l'hypercentre de La Roche-sur-Yon. La place Napoléon, les commerces de la rue Georges-Clemenceau, les restaurants, pharmacies, banques et principaux services du centre-ville sont accessibles à pied.
L'arrêt de bus situé à environ 50 mètres facilite les déplacements urbains. La gare SNCF est accessible en moins de 10 minutes à pied et permet notamment de rejoindre Nantes, Les Sables-d'Olonne et Paris.
Une préfecture dynamique
La Roche-sur-Yon constitue le principal bassin d'emploi de la Vendée. Son économie associe industrie, services, commerce, administrations et enseignement supérieur.
Un marché étudiant
La présence de plus de 8 800 étudiants constitue un élément important pour la demande locative, notamment sur les studios et les petites surfaces situés en centre-ville.
Une résidence contemporaine de 41 appartements
Le 10 Central est un immeuble contemporain de 7 étages comprenant seulement 41 appartements, du studio au 4 pièces. Le premier niveau est destiné à une activité de bureaux.
La majorité des appartements bénéficie d'un balcon ou d'une terrasse. Les logements présentent principalement des orientations nord ou sud. À partir des 2 pièces, des solutions de stationnement sont prévues en rez-de-chaussée ou à l'extérieur de la résidence.
Des prestations adaptées à l'investissement locatif
Studios et 2 pièces
Chauffage électrique, ballon d'eau chaude thermodynamique individuel, VMC, double vitrage thermique et acoustique et volets roulants électriques.
Les studios disposent d'une kitchenette équipée comprenant notamment évier, plaque de cuisson et réfrigérateur sous plan.
3 et 4 pièces
Les appartements familiaux bénéficient notamment d'une pompe à chaleur individuelle, de radiateurs avec robinetterie thermostatique et d'une production d'eau chaude intégrée à la pompe à chaleur.
La résidence est annoncée conforme à la RE2020 seuil 2025, avec une conception visant à limiter son impact carbone et à répondre aux normes actuelles en matière thermique, acoustique et d'accessibilité.
Quels appartements sont disponibles ?
La grille actuellement proposée fait ressortir des tickets d'entrée particulièrement accessibles pour un programme neuf situé en hypercentre. Les prix ci-dessous correspondent aux lots libres de la grille communiquée.
| Typologie | Surfaces observées | Prix à partir de | Profil d'investissement |
|---|---|---|---|
| Studio | 24,10 à 29,80 m² | 118 000 € | Étudiant / jeune actif / LMNP |
| 2 pièces | 39,10 à 40,30 m² | 176 000 € | Jeune actif / couple |
| 3 pièces | 58,80 à 66,80 m² | 259 000 € | Location longue durée / Jeanbrun |
| 4 pièces | 142,50 m² | 532 000 € | Usage patrimonial / familial |
Prix et disponibilités susceptibles d'évolution. Les lots optionnés ne sont pas retenus dans les prix d'appel ci-dessus.
Deux stratégies locatives possibles
Location nue avec le dispositif Jeanbrun
Le nouveau dispositif fiscal « Relance logement », couramment appelé Jeanbrun, permet sous conditions de pratiquer un amortissement fiscal du logement dans le cadre des revenus fonciers.
Pour un logement neuf affecté à la location intermédiaire, l'amortissement est fixé à 3,5 % par an sur la valeur du logement hors foncier, ce dernier étant forfaitairement évalué à 20 % du prix d'acquisition net de frais.
Le propriétaire doit notamment s'engager à louer le logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans et respecter les plafonds réglementaires de loyers et de ressources des locataires.
Location meublée au réel
Le programme peut également convenir à une stratégie de location meublée non gérée, particulièrement pertinente pour les studios et petites surfaces.
Dans le cadre du régime réel BIC et sous réserve de la situation de l'investisseur, les charges et amortissements peuvent réduire le résultat fiscal de l'activité de location meublée.
Le choix entre location nue et location meublée doit être effectué en fonction du profil fiscal de l'investisseur, du financement et de l'objectif patrimonial recherché.
Il ne s'agit pas simplement de rechercher le régime fiscal procurant l'économie d'impôt la plus élevée. La durée de détention envisagée, la tranche marginale d'imposition, les revenus fonciers déjà perçus, le financement et le niveau de loyer doivent être intégrés à l'analyse. Maubourg Patrimoine peut comparer les deux stratégies à partir de votre situation personnelle.
Quels loyers peut-on envisager ?
À titre indicatif, l'étude communiquée avec le programme retient des loyers de marché hors charges d'environ :
Les loyers de marché sont des estimations et ne constituent pas une garantie de location. En cas d'investissement dans le cadre du dispositif Jeanbrun, le loyer effectivement applicable doit respecter le plafond réglementaire correspondant au logement et à sa surface.
Le calendrier prévisionnel
L'analyse de Maubourg Patrimoine
Le principal intérêt du 10 Central réside dans la combinaison d'un emplacement réellement central et d'un ticket d'entrée faible. À partir de 118 000 €, les studios permettent d'accéder à l'immobilier neuf avec une enveloppe sensiblement inférieure à celle rencontrée dans les grandes métropoles.
La forte proportion de petites surfaces nous paraît cohérente avec l'environnement du programme : centre-ville, commerces et transports à pied, gare proche et présence d'une population étudiante significative. Ces caractéristiques peuvent également faciliter la relocation auprès des jeunes actifs.
Le programme permet par ailleurs d'arbitrer entre deux stratégies fiscales différentes : location nue avec amortissement Jeanbrun ou location meublée au régime réel. Cette souplesse est intéressante mais rend indispensable une simulation personnalisée avant de sélectionner le lot et le mode d'exploitation.
Nous serions particulièrement attentifs au choix de la typologie. Les studios présentent le ticket d'entrée et le rendement potentiel les plus attractifs, tandis que les T2 et T3 peuvent offrir une occupation plus stable et s'inscrire davantage dans une logique patrimoniale de long terme.
Questions fréquentes sur Le 10 Central
Où se situe Le 10 Central ?
La résidence est située 10 place de la Vendée à La Roche-sur-Yon, dans l'hypercentre et à quelques minutes à pied de la place Napoléon.
Quels types d'appartements sont proposés ?
Le programme comprend 41 appartements, du studio au 4 pièces, dans un immeuble contemporain de 7 étages.
Quel est le prix d'entrée ?
La grille actuellement disponible fait apparaître des studios libres à partir de 118 000 € TTC. Les prix et disponibilités peuvent évoluer.
Le programme est-il éligible au dispositif Jeanbrun ?
Le programme est commercialisé comme éligible au dispositif « Relance logement », couramment appelé Jeanbrun. L'éligibilité définitive et l'intérêt fiscal doivent être vérifiés en fonction du logement retenu et de la situation de l'investisseur.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun dans le neuf ?
Pour un logement neuf donné en location intermédiaire, le taux d'amortissement prévu par le dispositif est de 3,5 % par an sur la valeur hors foncier. La valeur du foncier est forfaitairement fixée à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Le dispositif est soumis notamment à un engagement de location nue de 9 ans ainsi qu'à des plafonds de loyers et de ressources.
Peut-on louer un appartement meublé ?
Oui. Le programme est également proposé en LMNP non géré. Cette stratégie peut notamment être étudiée pour les studios et les T2. Elle n'est toutefois pas cumulable, pour un même logement, avec l'amortissement Jeanbrun réservé à la location nue.
Le programme est-il adapté à la location étudiante ?
Sa localisation en centre-ville, la proximité des transports et la présence de plus de 8 800 étudiants dans l'agglomération constituent des éléments favorables à une stratégie ciblant étudiants et jeunes actifs, particulièrement sur les petites surfaces.
Les appartements disposent-ils d'un extérieur ?
La majorité des logements bénéficie d'un balcon ou d'une terrasse. Il convient de vérifier la configuration précise sur le plan du lot sélectionné.
Quand la résidence sera-t-elle livrée ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au quatrième trimestre 2028.
Quelle stratégie choisir entre Jeanbrun et LMNP ?
Le choix dépend notamment de votre tranche marginale d'imposition, de vos revenus fonciers existants, du financement, de la durée de détention et du niveau de loyer attendu. Une comparaison chiffrée des deux solutions est recommandée avant l'acquisition.
Vous souhaitez étudier un investissement au 10 Central ?
Maubourg Patrimoine peut sélectionner les lots encore disponibles, comparer une exploitation en location nue Jeanbrun et en location meublée, et mesurer l'impact de l'investissement sur votre fiscalité et votre effort d'épargne.
Demander une étude personnalisée