My Work La Rochelle : investir en LMNP dans une ville étudiante
À La Rochelle, My Work propose des studios neufs de 19 à 25 m² conçus pour répondre aux besoins des étudiants et jeunes actifs, avec espaces communs, services et équipements intégrés.
Pourquoi investir à La Rochelle ?
Ville universitaire et littorale particulièrement attractive, La Rochelle bénéficie d'une demande locative alimentée notamment par les étudiants et les jeunes actifs.
Son bassin universitaire représente environ 14 000 étudiants. Cette population crée une demande récurrente pour des logements de petite surface, notamment meublés.
La ville bénéficie également d'une gare TGV, d'un environnement économique dynamique et d'une forte attractivité résidentielle et touristique.
Un emplacement entre centre-ville, gare et Minimes
La résidence se situe au 1 rue des Peupliers à La Rochelle, dans un secteur permettant de rejoindre les établissements d'enseignement, la gare, le centre-ville et le quartier des Minimes.
Une résidence pensée pour les étudiants et jeunes actifs
My Work La Rochelle est une résidence de 81 studios organisée autour d'espaces et services destinés à faciliter la vie quotidienne des occupants.
Elle comprend notamment une cafétéria, une salle d'étude, des laveries, un local vélos et un espace extérieur partagé.
Un régisseur est également prévu pour l'entretien de la résidence. L'accès est sécurisé par badge.
Un concept différent d'un simple studio neuf
L'intérêt de My Work réside dans la combinaison d'un logement individuel et d'espaces communs. Cette organisation vise à renforcer l'attractivité de la résidence auprès d'une population étudiante et de jeunes actifs.
Des studios équipés de 19 à 25 m²
Équipements du logement
Les studios sont livrés avec une kitchenette comprenant notamment évier, plaque vitrocéramique, réfrigérateur, rangements et emplacement pour micro-ondes.
Les salles d'eau disposent notamment d'une douche extra-plate, d'un pare-douche et d'un meuble vasque.
Confort et performance
Les logements répondent à la réglementation RE2020 et bénéficient de fenêtres à double vitrage ainsi que de volets roulants électriques.
La production d'eau chaude sanitaire est collective par pompe à chaleur.
Un produit calibré pour la location meublée
Les petites surfaces, la kitchenette déjà installée et les espaces communs rendent le programme particulièrement adapté à une stratégie de location meublée.
Les loyers hors charges préconisés dans la documentation commerciale se situent actuellement entre 620 € et 665 € par mois, selon le logement.
Prix et rentabilité
| Typologie | Surface | Prix TTC indicatif* | Prix HT indicatif* |
|---|---|---|---|
| Studio T1 | 19 à 25 m² | 139 000 à 169 000 € | 115 833 à 140 833 € |
* Prix, loyers, rentabilités et disponibilités susceptibles d'évoluer. Le prix HT concerne une acquisition permettant la récupération de TVA lorsque l'ensemble des conditions fiscales applicables est respecté.
Deux approches possibles en location meublée
LMNP classique
L'investisseur acquiert son logement au prix TTC et l'exploite en location meublée.
La documentation du programme fait apparaître une rentabilité locative pouvant atteindre 5,35 % sur base TTC, selon les hypothèses et le lot sélectionné.
Location meublée avec services
Une seconde formule prévoit la fourniture de prestations complémentaires permettant, sous réserve du respect des conditions fiscales applicables, l'assujettissement des loyers à la TVA et la récupération de la TVA sur l'acquisition.
Dans cette configuration, la documentation fait apparaître une rentabilité pouvant atteindre 6,24 % sur base HT.
Récupération de TVA : attention aux conditions
L'achat HT ne constitue pas une simple remise de 20 % sur le prix du logement. Il repose sur un régime d'exploitation spécifique impliquant la fourniture de prestations de services et l'assujettissement des loyers à la TVA.
L'investisseur doit donc respecter durablement les conditions permettant l'application de ce régime. Cette stratégie doit faire l'objet d'une analyse fiscale préalable et d'un accompagnement adapté.
Une offre de lancement « Pass'Invest »
Une offre commerciale est actuellement prévue sur une sélection de logements. Elle comprend notamment :
Calendrier du programme
L'analyse de Maubourg Patrimoine
My Work La Rochelle présente selon nous une caractéristique essentielle : le programme répond à une demande locative clairement identifiée, celle des étudiants et jeunes actifs recherchant de petites surfaces meublées.
La Rochelle associe un bassin universitaire important, une forte attractivité résidentielle et une offre de logements sous tension. Dans ce contexte, le format studio de 19 à 25 m² nous paraît cohérent avec le marché ciblé.
Le second intérêt du programme réside dans son ticket d'entrée relativement accessible. Il permet d'accéder à un investissement immobilier neuf dans une ville recherchée avec un budget sensiblement inférieur à celui nécessaire pour acquérir un appartement familial.
Enfin, l'option permettant sous conditions de récupérer la TVA améliore sensiblement l'économie de l'investissement. Elle implique toutefois davantage de contraintes qu'un LMNP classique et ne doit pas être assimilée à une simple réduction du prix d'acquisition.
Nous privilégierions donc la sélection du lot en fonction de son prix au mètre carré, de son orientation, de son emplacement dans la résidence et du loyer réellement soutenable, plutôt que sur la seule rentabilité commerciale affichée.
Questions fréquentes
Où se situe My Work La Rochelle ?
La résidence est située au 1 rue des Peupliers à La Rochelle, à proximité du centre-ville, des établissements d'enseignement, de la gare et du secteur des Minimes.
Quels logements sont proposés ?
My Work La Rochelle est composé de studios d'environ 19 à 25 m², spécialement adaptés aux étudiants et jeunes actifs.
Quel est le prix d'un studio ?
La documentation commerciale indique des prix catalogue compris entre environ 139 000 € et 169 000 € TTC, selon les lots.
Peut-on récupérer la TVA ?
Une récupération de TVA peut être envisagée dans le cadre de la formule de location meublée avec services, sous réserve du respect de l'ensemble des conditions fiscales applicables.
Quelle rentabilité peut-on envisager ?
La documentation commerciale fait apparaître une rentabilité locative meublée pouvant atteindre 5,35 % sur base TTC et 6,24 % sur base HT dans la formule avec récupération de TVA. Ces performances sont indicatives et non garanties.
Quand le programme sera-t-il livré ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au deuxième trimestre 2029.
Vous souhaitez investir à La Rochelle ?
Maubourg Patrimoine peut analyser avec vous les lots disponibles, leur potentiel locatif et l'intérêt comparé d'une acquisition en LMNP classique ou avec récupération de TVA.
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