Elisea à Sceaux : investir en nue-propriété à 5 km de Paris
À seulement 5 km de Paris et à proximité immédiate du RER B, la résidence Elisea propose une sélection de 16 appartements en nue-propriété dans l'une des communes résidentielles les plus recherchées des Hauts-de-Seine. L'investisseur acquiert son bien à 66 % de sa valeur en pleine propriété, dans le cadre d'un usufruit locatif intermédiaire de 15 ans.
Une adresse patrimoniale rare aux portes de Paris
Située au sud des Hauts-de-Seine, Sceaux se trouve à seulement 5 km de Paris. Cette ville-jardin de 3,6 km² bénéficie d'une identité résidentielle particulièrement affirmée.
La commune associe un patrimoine architectural reconnu, un environnement largement végétalisé, un centre-ville commerçant et des établissements d'enseignement de premier plan.
Son foncier particulièrement contraint et la rareté des opérations immobilières neuves constituent des éléments importants dans l'analyse patrimoniale d'un investissement immobilier à long terme.
Un quartier résidentiel calme à proximité du RER B
Elisea prend place boulevard Desgranges, dans un quartier pavillonnaire calme et arboré, à proximité de la gare de Robinson et du centre de Sceaux.
La résidence se situe à environ 250 mètres du RER B, permettant de rejoindre directement Paris.
La faculté Jean Monnet – Université Paris-Saclay se situe à quelques minutes à pied. La Coulée verte du sud parisien, le Domaine départemental de Sceaux et les commerces de la rue Houdan participent également à la qualité de l'environnement.
Une résidence intimiste au cœur d'un environnement paysager
Elisea est une opération à taille humaine composée de trois petits bâtiments collectifs et d'une maison individuelle, organisée autour d'un cœur paysager.
L'architecture contemporaine privilégie le dialogue avec l'environnement pavillonnaire et végétal du quartier. Le bois participe à l'écriture des façades et des coursives.
Le projet prévoit la conservation de plusieurs arbres existants, dont deux cèdres du Liban, ainsi que de nouvelles plantations, des jardins privatifs et des espaces paysagers.
16 appartements proposés en nue-propriété
La sélection comprend 16 appartements du T1 au T3, avec une majorité de petites et moyennes surfaces : 6 T1, 7 T2 et 3 T3.
Des surfaces adaptées au marché de Sceaux
Les surfaces habitables s'échelonnent de 24,79 m² à 72,01 m².
Selon les logements, les appartements disposent d'un jardin privatif, d'une loggia ou d'une terrasse.
Des prestations de résidence neuve
Le programme prévoit notamment des cuisines aménagées, salles de bains équipées, menuiseries extérieures en bois, parking sécurisé en sous-sol, local à vélos et ascenseurs desservant les sous-sols.
Investir à Elisea en nue-propriété
Une acquisition à 66 % de la pleine propriété
L'investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du logement pour une valeur correspondant à 66 % de sa valeur en pleine propriété.
Il bénéficie ainsi d'une décote économique de 34 % en contrepartie de l'abandon temporaire de l'usage et des loyers du bien.
Un usufruit locatif intermédiaire de 15 ans
L'usufruit du logement est acquis pour 15 ans par un bailleur professionnel, qui assure sa location pendant toute la période de démembrement.
À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété de son logement, selon les modalités prévues par la convention de démembrement.
15 années sans gestion locative pour le nu-propriétaire
Pendant la période de démembrement, la convention prévoit que l'usufruitier prend en charge les réparations, les charges de copropriété, les grosses réparations, les gros travaux d'entretien, les honoraires de syndic, les mises aux normes ainsi que les taxes et impôts concernés.
À l'issue de la période d'usufruit, la convention prévoit une remise du logement en bon état d'entretien et d'habitabilité.
Une détention patrimoniale fiscalement spécifique
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et n'a donc pas de revenu locatif à déclarer au titre du bien.
Dans le cadre juridique prévu pour cette opération, le bien détenu en nue-propriété n'entre pas dans la base taxable à l'IFI du nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est supportée par l'usufruitier pendant la période de démembrement, conformément aux dispositions applicables à l'opération.
Quel est le prix de la nue-propriété à Sceaux ?
Budgets indicatifs par typologie
| Typologie | Surface moyenne | Budget moyen NP hors parking | Prix moyen NP hors parking |
|---|---|---|---|
| T1 | 26,47 m² | 182 624 € | 6 898 €/m² |
| T2 | 43,33 m² | 270 027 € | 6 232 €/m² |
| T3 | 64,27 m² | 332 599 € | 5 175 €/m² |
Budgets moyens communiqués dans la documentation commerciale de septembre 2026. Prix et disponibilités susceptibles d'évoluer.
Un prix de nue-propriété à comparer au marché immobilier local
L'étude de marché réalisée en août 2026 fait ressortir un prix moyen dans l'ancien de 5 780 €/m² à Sceaux et d'environ 6 302 €/m² dans le secteur du boulevard Desgranges.
Avec une nue-propriété autour de 6 050 €/m² hors parking, Elisea permet ainsi d'acquérir un logement neuf à un prix au m² proche, et même légèrement inférieur, au prix observé dans l'ancien dans son quartier.
Cette comparaison ne constitue naturellement pas à elle seule une estimation de la valeur future du bien, mais elle constitue un élément intéressant dans l'analyse patrimoniale du programme.
Calendrier prévisionnel
L'analyse Maubourg Patrimoine
Elisea nous paraît présenter les caractéristiques d'une opération de nue-propriété résolument patrimoniale. Son premier atout réside dans son emplacement : Sceaux constitue un marché résidentiel établi, à proximité immédiate de Paris, bénéficiant d'un foncier rare et d'une excellente desserte.
La décote de 34 % pour 15 années d'usufruit permet d'acquérir un actif neuf à un prix qui apparaît cohérent au regard des références immobilières locales.
L'opération présente également les caractéristiques recherchées en nue-propriété : absence de gestion locative, absence de loyers imposables pendant le démembrement et prise en charge très large des charges et travaux par l'usufruitier.
Elle nous paraît donc particulièrement adaptée à un investisseur disposant d'un horizon de placement long, ne recherchant pas de revenus immédiats et souhaitant se constituer progressivement un patrimoine immobilier en proche couronne parisienne.
Questions fréquentes sur Elisea à Sceaux
Où se situe la résidence Elisea ?
Elisea est située boulevard Desgranges à Sceaux, dans les Hauts-de-Seine, à environ 5 km de Paris et à proximité immédiate de la gare RER B de Robinson.
Quelle est la durée du démembrement ?
L'opération est structurée sous la forme d'un usufruit locatif intermédiaire de 15 ans.
Quelle décote bénéficie au nu-propriétaire ?
La nue-propriété est acquise à 66 % de la valeur en pleine propriété, soit une décote de 34 % en contrepartie de l'usufruit temporaire de 15 ans.
Qui gère le logement pendant les 15 ans ?
Le logement est exploité par un bailleur professionnel titulaire de l'usufruit. Le nu-propriétaire n'a pas à assurer la gestion locative pendant la période de démembrement.
Qui supporte les charges et les travaux ?
La convention de démembrement prévoit une prise en charge particulièrement large par l'usufruitier : charges de copropriété, réparations, gros travaux d'entretien, grosses réparations, honoraires de syndic, mises aux normes et taxes concernées.
La nue-propriété entre-t-elle dans l'IFI ?
Selon le régime fiscal applicable à cette opération d'usufruit locatif intermédiaire, le bien est compris dans le patrimoine taxable de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété pendant la période de démembrement.
Que se passe-t-il au terme des 15 ans ?
À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du logement sans avoir à racheter l'usufruit. La convention prévoit les modalités de sortie et de remise en état du logement.
Quand Elisea sera-t-elle livrée ?
La livraison prévisionnelle de la résidence est annoncée pour le 1er trimestre 2029.
Vous souhaitez étudier un investissement en nue-propriété à Sceaux ?
Maubourg Patrimoine peut vous accompagner dans l'analyse du programme Elisea, le choix du lot, l'étude du financement et l'intégration de cet investissement en nue-propriété dans votre stratégie patrimoniale.
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