Ancien Hôtel des Thermes à Vittel : investir en Monument Historique
Ancien fleuron de la station thermale de Vittel, l'Hôtel des Thermes fait l'objet d'une restauration complète dans le respect de son architecture historique. Avec une quote-part de travaux de 87 %, cette opération Monument Historique associe restauration patrimoniale et puissant levier fiscal.
Un témoin de l'âge d'or thermal de Vittel
Conçu par l'architecte nancéien Fernand César, l'Hôtel des Thermes constitue l'un des édifices emblématiques du patrimoine architectural de Vittel.
Sa construction débute en 1925. Durant sa période d'exploitation hôtelière, l'établissement s'impose comme une référence de l'hôtellerie de prestige de la station thermale.
Sa façade, ses ferronneries, ses garde-corps Art déco et ses volumes intérieurs témoignent encore aujourd'hui de cette histoire.
Vittel : une station thermale en pleine transformation
Vittel bénéficie d'une identité forte, construite autour du thermalisme, de l'eau minérale, du sport et du tourisme.
La ville accueille environ 2,5 millions de visiteurs par an selon la documentation du programme.
Elle est aujourd'hui engagée dans le projet Vittel Horizon 2030, destiné à moderniser l'offre touristique et thermale de la station et à valoriser son patrimoine historique.
Une restauration patrimoniale particulièrement ambitieuse
Le projet prévoit une restauration de l'édifice dans le respect de son architecture d'origine.
Les façades, couvertures, menuiseries bois, ferronneries, garde-corps Art déco et cages d'escalier patrimoniales font notamment l'objet d'interventions spécifiques.
Les éléments extérieurs historiques sont également préservés ou restaurés : porche, candélabres, éléments en grès et décors architecturaux.
Un emplacement au cœur de Vittel
Le quartier thermal à pied
L'Ancien Hôtel des Thermes est situé 145 avenue des Tilleuls, au cœur de la ville.
Le parc thermal se trouve à environ 5 minutes à pied.
Gare et centre-ville à proximité
La mairie et la gare sont également accessibles en quelques minutes à pied.
La liaison ferroviaire permet notamment de rejoindre Nancy en environ 1 heure.
Les chiffres clés de l'opération
Les logements bénéficient des volumes hérités de l'ancien hôtel, avec notamment de belles hauteurs sous plafond et une luminosité importante.
Certains appartements disposent d'un bureau, d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Ascenseur, caves, stationnements et locaux à vélos complètent l'opération.
Pourquoi la quote-part de travaux est-elle déterminante ?
87 % du prix consacré aux travaux
La particularité de cette opération réside dans l'importance de sa composante travaux.
Sur les lots proposés, la quote-part annoncée atteint environ 87 %.
Cette structure est particulièrement significative dans le cadre du régime fiscal applicable aux Monuments Historiques.
Une fiscalité à analyser au cas par cas
Sous réserve du respect des conditions légales, les dépenses de travaux éligibles peuvent permettre de bénéficier du régime fiscal des Monuments Historiques.
L'intérêt réel de l'opération dépend notamment du niveau de revenus de l'investisseur, de sa situation fiscale, du calendrier des travaux et de son horizon de détention.
Exemples de lots actuellement disponibles
| Lot | Type | Surface | Étage | Foncier | Travaux éligibles | Prix total indicatif |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 | T1 | 31,94 m² | R+3 | 28 163 € | 189 420 € | 220 386 € |
| 4.3 | T1 | 31,89 m² | R+4 | 28 119 € | 189 123 € | 220 040 € |
| 2.10 | T1 | 33,19 m² | R+2 | 29 266 € | 239 351 € | 272 159 € |
| 0.4 | T2 | 42,71 m² | RDC | 37 660 € | 244 874 € | 286 157 € |
| 2.2 | T2 | 42,93 m² | R+2 | 37 854 € | 246 135 € | 287 631 € |
| 1.5 | T2 | 43,26 m² | R+1 | 38 145 € | 248 027 € | 289 842 € |
| 2.4 | T2 | 54,46 m² | R+2 | 48 021 € | 236 915 € | 308 442 € |
| 1.13 | T2 | 56,53 m² | R+1 | 49 846 € | 264 120 € | 337 874 € |
Sélection indicative parmi les lots communiqués comme disponibles. Les prix, travaux, loyers et disponibilités sont susceptibles d'évoluer. Certains lots comprennent également des travaux non éligibles et/ou un stationnement.
Exemple : lot 3.3 – T1 de 31,94 m²
Prix total indicatif : 220 386 €.
Il se décompose en environ 28 163 € de valeur foncière, 189 420 € de travaux éligibles et 2 803 € de travaux non éligibles.
Cet exemple illustre l'une des principales caractéristiques de l'opération : la part très importante des travaux dans le coût global d'acquisition.
L'analyse Maubourg Patrimoine
L'Ancien Hôtel des Thermes présente une configuration particulièrement intéressante pour un investissement en Monument Historique en raison de sa quote-part de travaux exceptionnellement élevée.
Mais un investissement Monument Historique ne doit pas être analysé uniquement sous l'angle fiscal. La qualité du bâtiment, son emplacement, la profondeur du marché locatif et la valeur patrimoniale à long terme restent déterminants.
Ici, le projet bénéficie de plusieurs éléments favorables : un bâtiment à forte identité architecturale, un emplacement central à proximité immédiate du parc thermal et le programme de revalorisation Vittel Horizon 2030.
Le point de vigilance principal porte selon nous sur la profondeur du marché immobilier et locatif de Vittel. Le choix du lot doit donc intégrer non seulement son économie fiscale, mais aussi sa surface, son loyer potentiel et sa liquidité future.
Calendrier prévisionnel
La livraison du programme est annoncée pour le 4e trimestre 2029.
Pour un investissement Monument Historique, le calendrier prévisionnel des appels de fonds et des travaux constitue un élément essentiel de l'analyse, puisqu'il conditionne notamment la répartition dans le temps des dépenses susceptibles de produire leurs effets fiscaux.
Questions fréquentes
Quelle est la quote-part de travaux ?
La documentation indique une quote-part travaux d'environ 87 %.
Combien de logements comporte le programme ?
L'opération prévoit la création de 71 appartements du T1 au T2.
Où se situe l'Ancien Hôtel des Thermes ?
Le programme est situé 145 avenue des Tilleuls à Vittel, à quelques minutes à pied du parc thermal, de la mairie et de la gare.
Quand la livraison est-elle prévue ?
La livraison prévisionnelle est annoncée au 4e trimestre 2029.
À qui s'adresse un investissement Monument Historique ?
Ce type d'investissement s'adresse principalement aux contribuables disposant d'une fiscalité significative, recherchant parallèlement un investissement immobilier patrimonial de long terme. Une étude fiscale et patrimoniale préalable est indispensable.
Vous souhaitez étudier l'Ancien Hôtel des Thermes ?
Maubourg Patrimoine peut analyser les lots disponibles, leur ventilation entre foncier et travaux, le calendrier prévisionnel des dépenses et l'impact de l'investissement dans votre situation fiscale et patrimoniale.
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