Bordo Neo à Bordeaux : investir en nue-propriété au cœur de Deschamps Belvédère
Situé sur la rive droite de Bordeaux, au sein du nouveau quartier Deschamps Belvédère, Bordo Neo propose des studios accessibles en nue-propriété avec une décote immédiate de 36 %. L'usufruit temporaire est confié pendant 16 ans à un bailleur institutionnel.
Une nouvelle adresse sur la rive droite de Bordeaux
Bordo Neo est situé 40 rue de la Garonne à Bordeaux, au cœur de Deschamps Belvédère, l'un des grands projets de renouvellement urbain de la métropole.
À proximité du pont Saint-Jean et de la gare Bordeaux Saint-Jean, ce nouveau quartier associe logements, bureaux, commerces, équipements culturels et sportifs et espaces paysagers.
La place centrale du Belvédère, les commerces de proximité, les cheminements piétons et cyclables ainsi que la connexion au parc aux Angéliques participent à la création d'un véritable quartier de vie.
Les chiffres clés de Bordo Neo
| Adresse | 40 rue de la Garonne – 33000 Bordeaux |
| Type d'investissement | Nue-propriété |
| Typologie | Studios |
| Surfaces actuellement proposées | De 18,32 m² à 22,26 m² |
| Prix en nue-propriété | De 86 500 € à 112 000 € |
| Valeur de la nue-propriété | 64 % de la valeur en pleine propriété |
| Décote | 36 % |
| Durée de l'usufruit temporaire | 16 ans |
| Usufruitier | 3F Résidences – Groupe Action Logement |
| Actabilité | Immédiate |
| Livraison prévisionnelle | Septembre 2028 |
| Zone | Zone A |
Prix, disponibilités et caractéristiques communiqués lors de la commercialisation et susceptibles d'évolution.
Deschamps Belvédère : un nouveau quartier de vie
Pensé comme un lien entre la ville et la nature, Deschamps Belvédère bénéficie de nombreux espaces verts, de cheminements piétons et de pistes cyclables.
Le quartier compte 8 parcs, jardins et allées paysagères ainsi qu'une offre de commerces et de services de proximité : restaurants, boulangerie, supermarché, salle de sport, commerces et services du quotidien.
Il accueille également un espace culturel d'environ 2 000 m² comprenant notamment une salle de spectacle, des espaces artistiques et collaboratifs et un restaurant.
Bordeaux : une métropole attractive pour les petites surfaces
Une grande métropole universitaire
Bordeaux bénéficie d'un important bassin étudiant, avec plus de 100 000 étudiants, qui contribue structurellement à la demande de petites surfaces.
La documentation de l'opération souligne également la tension du marché locatif bordelais et la place importante occupée par les studios dans les locations.
Une métropole bien connectée
Bordeaux bénéficie de la LGV permettant de rejoindre Paris en environ 2 h 04, d'un aéroport international et d'un réseau développé de tramways, bus et mobilités douces.
Bordo Neo profite plus particulièrement de la proximité de la gare Saint-Jean et des connexions avec le centre historique.
Une résidence composée de 140 studios
Bordo Neo est une résidence conçue autour de 140 studios optimisés. Les logements destinés à l'opération en nue-propriété seront exploités pendant la durée du démembrement afin de répondre notamment aux besoins de logement étudiant.
Des espaces partagés
Les résidents disposeront notamment d'un espace de coworking, d'une laverie, d'un bureau d'accueil et d'un local à vélos.
Une terrasse en cœur d'îlot
Une terrasse extérieure en cœur d'îlot complète les espaces communs et participe à la convivialité de la résidence.
Des studios fonctionnels et équipés
Les studios disposent d'une kitchenette équipée comprenant notamment un évier, deux plaques vitrocéramiques, un réfrigérateur et des espaces de rangement.
La salle d'eau comprend une douche et un meuble vasque. L'aménagement a été conçu pour optimiser l'utilisation de petites surfaces.
Le programme répond aux exigences de la RE2020 et bénéficie de la certification NF Habitat – HQE.
Une nue-propriété valorisée à 64 %
Une décote immédiate de 36 %
L'investisseur acquiert la nue-propriété pour 64 % de la valeur de la pleine propriété. L'usufruit temporaire représente donc 36 % de cette valeur.
À titre d'illustration, un studio acquis 86 500 € en nue-propriété correspond, sur la base de cette clé de démembrement, à une valeur théorique en pleine propriété d'environ 135 200 €.
Cette décote ne constitue pas une réduction commerciale : elle représente économiquement la valeur de l'usufruit cédé temporairement au bailleur pendant 16 ans.
Comment fonctionne l'investissement ?
1. Acquisition de la nue-propriété
L'investisseur achète son logement avec une décote de 36 % par rapport à la valeur retenue en pleine propriété.
Les frais d'acquisition portent sur la seule valeur de la nue-propriété.
2. Usufruit temporaire de 16 ans
Pendant 16 ans, 3F Résidences détient l'usufruit et assure l'exploitation locative des logements.
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant cette période et n'a pas à assurer la gestion locative courante du bien.
3. Récupération de la pleine propriété
Au terme des 16 années d'usufruit temporaire, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son logement, selon les conditions prévues par la convention de démembrement.
Quels sont les intérêts patrimoniaux de la nue-propriété ?
Pas de gestion locative
Pendant la période de démembrement, l'exploitation locative relève de l'usufruitier. L'investisseur n'a donc pas à rechercher de locataire ni à gérer les périodes de vacance ou les loyers.
Une fiscalité spécifique
Sous réserve de la situation propre de l'investisseur et des règles fiscales applicables, la nue-propriété n'entre généralement pas dans l'assiette de l'IFI pendant la durée du démembrement.
Une reconstitution progressive de la propriété
L'investisseur acquiert aujourd'hui 64 % de la valeur retenue en pleine propriété et récupère, au terme du démembrement, la pleine propriété du logement sans avoir à racheter l'usufruit.
Un horizon patrimonial clairement défini
La durée de 16 ans permet d'inscrire l'opération dans une stratégie de long terme : préparation de la retraite, constitution d'un patrimoine immobilier ou transmission.
L'analyse de Maubourg Patrimoine
Bordo Neo présente plusieurs caractéristiques intéressantes pour un investissement patrimonial de long terme.
Le premier point positif tient à l'emplacement. Deschamps Belvédère constitue un quartier récent de la rive droite, à proximité de la gare Bordeaux Saint-Jean et directement connecté au centre de Bordeaux.
Le deuxième tient à la typologie des logements. L'opération porte sur des studios, dans une métropole universitaire importante où la demande de petites surfaces est structurellement élevée.
La clé de démembrement de 64 % sur 16 ans permet par ailleurs d'acquérir le bien avec une décote immédiate de 36 %, sans gestion locative pendant toute la période d'usufruit.
Enfin, la présence de 3F Résidences, groupe Action Logement, comme usufruitier institutionnel constitue un élément important du montage.
Pour autant, la décote ne suffit pas à elle seule à déterminer la qualité financière de l'investissement. Il convient de vérifier pour chaque lot la valeur en pleine propriété reconstituée et son prix au m², puis de les confronter aux valeurs immobilières du secteur. C'est cette analyse qui permet d'apprécier si la valeur retenue à l'origine est cohérente.
Questions fréquentes
Quel est le prix d'entrée sur Bordo Neo ?
Les disponibilités communiquées débutent actuellement à 86 500 € en nue-propriété. Les prix des lots disponibles s'échelonnent jusqu'à 112 000 €.
Quelle est la décote ?
La nue-propriété est valorisée à 64 % de la pleine propriété, soit une décote immédiate de 36 %.
Quelle est la durée du démembrement ?
L'usufruit temporaire est prévu pour une durée de 16 ans.
Qui est l'usufruitier ?
L'usufruitier est 3F Résidences, entité du groupe Action Logement.
Quand le programme sera-t-il livré ?
La livraison prévisionnelle est annoncée pour septembre 2028. L'actabilité est immédiate.
Que se passe-t-il à la fin des 16 ans ?
Au terme de l'usufruit temporaire, l'investisseur récupère la pleine propriété de son logement selon les conditions prévues par la convention de démembrement.
Vous souhaitez étudier Bordo Neo ?
Maubourg Patrimoine peut vous transmettre les disponibilités actualisées et étudier avec vous les différents lots, leur prix au m², leur valeur en pleine propriété reconstituée et la pertinence de l'opération au regard de votre situation patrimoniale.
Nous contacterLes informations présentées sont fournies à titre indicatif à partir des éléments disponibles lors de la commercialisation et sont susceptibles d'évolution. Un investissement immobilier présente des risques, notamment de perte en capital, d'évolution défavorable du marché immobilier et de liquidité. La pertinence d'une acquisition doit être appréciée en fonction de la situation, des objectifs et de l'horizon de placement de chaque investisseur.