Fiscalité immobilière · Revenus fonciers · Amortissement
Fiscalité du dispositif Jeanbrun : comment fonctionne l’amortissement immobilier ?
Le dispositif Jeanbrun permet, sous conditions, de déduire une fraction du prix d’acquisition du logement des revenus fonciers imposables. Son intérêt dépend du bien acquis, du niveau de loyer retenu, de la situation fiscale de l’investisseur et de la durée de détention.
Le dispositif Relance logement, couramment appelé dispositif Jeanbrun, ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt immédiate comparable au Pinel. Il permet au propriétaire de constater une déduction annuelle correspondant à l’amortissement d’une partie du prix du logement.
Cet amortissement vient diminuer le revenu foncier imposable, en complément des charges déductibles selon les règles de droit commun, notamment les intérêts d’emprunt, certains travaux, les frais de gestion, les primes d’assurance et la taxe foncière.
L’économie fiscale ne peut donc pas être appréciée à partir du seul taux d’amortissement. Elle dépend également du montant des loyers, des charges, du financement, de la tranche marginale d’imposition et des conséquences fiscales d’une revente ultérieure.
Les principes essentiels
La fiscalité Jeanbrun en quatre chiffres
20 %
Quote-part foncière
La valeur du foncier est forfaitairement exclue de la base amortissable.
3 % à 5,5 %
Taux d’amortissement
Le taux dépend du type de bien et du niveau de loyer pratiqué.
12 000 €
Plafond maximal
Le plafond peut atteindre ce montant dans le cadre d’une location très sociale.
9 ans
Engagement minimal
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale.
Première étape
Comment déterminer la base amortissable ?
L’amortissement ne porte pas sur la totalité du prix d’acquisition. La valeur du terrain est exclue et fixée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.
Pour un logement neuf, la base amortissable représente donc en principe 80 % du prix d’acquisition net de frais. Dans l’ancien rénové, les travaux éligibles peuvent être intégrés dans la base selon les conditions prévues par le texte.
Base amortissable indicative = prix d’acquisition net de frais × 80 %
Exemple simplifié
Logement acquis 300 000 €
Prix d’acquisition retenu : 300 000 €
Quote-part foncière de 20 % : 60 000 €
Base amortissable : 240 000 €
300 000 € × 80 % = 240 000 €
Deuxième étape
Quels sont les taux d’amortissement Jeanbrun ?
Les taux varient selon la nature du logement et selon son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Plus le loyer demandé est inférieur au marché dans les conditions prévues par le dispositif, plus le taux d’amortissement peut être élevé.
| Nature du logement | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale |
|---|---|---|---|
| Logement neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Logement ancien rénové éligible | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Un amortissement soumis à un plafond annuel
La somme des amortissements Jeanbrun pratiqués par un même foyer fiscal est plafonnée chaque année. Ce plafond concerne l’ensemble des logements bénéficiant du dispositif et non chaque logement pris séparément.
8 000 €
Plafond de droit commun
10 000 €
Plafond applicable sous les conditions prévues pour la location sociale
12 000 €
Plafond applicable sous les conditions prévues pour la location très sociale
Mise en pratique
Exemple de calcul de l’amortissement Jeanbrun
Hypothèses
Logement neuf : 300 000 €
Base hors foncier : 240 000 €
Location intermédiaire : 3,5 %
Plafond annuel du foyer : 8 000 €
Calcul
240 000 € × 3,5 % = 8 400 €
Amortissement annuel retenu : 8 000 €
Le taux produit ici un amortissement théorique de 8 400 €, mais la déduction annuelle est limitée au plafond de 8 000 €. L’incidence fiscale effective dépend ensuite du résultat foncier du contribuable et de sa situation personnelle.
Comment l’amortissement agit-il sur les revenus fonciers ?
Le logement reste soumis au régime fiscal de la location nue. Les loyers relèvent donc de la catégorie des revenus fonciers, et non des bénéfices industriels et commerciaux applicables à la location meublée.
Le revenu foncier est déterminé à partir des loyers encaissés, diminués des charges admises en déduction et de l’amortissement Jeanbrun. La déduction peut ainsi réduire le revenu foncier taxable, voire contribuer à la formation d’un déficit selon la composition des charges et la situation du foyer.
Une simulation doit distinguer les intérêts d’emprunt, les autres charges foncières et l’amortissement. Leur traitement fiscal et leurs modalités d’imputation ne sont pas nécessairement identiques.
Schéma de principe
Loyers encaissés
− Charges déductibles
− Amortissement Jeanbrun
= Revenu foncier net
Une option fiscale irrévocable pour le logement
Le bénéfice de l’amortissement n’est pas automatique. Le contribuable doit exercer une option lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition lorsqu’elle est postérieure.
Cette option est irrévocable pour le bien concerné. Elle emporte notamment l’engagement de louer le logement nu, de manière effective et continue, à titre de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans.
Point essentiel
L’amortissement influence la fiscalité à la revente
L’économie fiscale obtenue pendant la location ne doit pas être analysée indépendamment de la plus-value immobilière susceptible d’être réalisée lors de la cession.
Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition retenu est minoré des amortissements qui ont été admis en déduction. Cette règle tend mécaniquement à augmenter la plus-value brute calculée au moment de la vente.
L’impact effectif dépend toutefois de la durée de détention, du prix de revente, des frais pris en compte et des abattements pour durée de détention applicables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
La bonne comparaison doit porter sur le rendement net après fiscalité pendant la détention et sur la fiscalité prévisible à la sortie.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’engagement ?
Lorsque l’un des engagements conditionnant le dispositif n’est plus respecté, le revenu net foncier de l’année de la rupture est en principe majoré du montant des amortissements précédemment déduits.
Le texte prévoit certaines exceptions, notamment dans des situations d’invalidité, de licenciement ou de décès. Toute cession anticipée, modification du mode de location ou interruption prolongée doit donc être examinée avant sa mise en œuvre.
Analyse patrimoniale
Dans quelles situations le dispositif peut-il être pertinent ?
Revenus fonciers imposables
L’amortissement peut présenter un intérêt particulier lorsque le foyer dispose déjà de revenus fonciers positifs ou lorsque le nouveau bien est susceptible d’en générer.
Horizon de détention long
Le mécanisme est plus cohérent lorsqu’il s’inscrit dans une stratégie de conservation durable compatible avec l’engagement locatif et la fiscalité de la revente.
Recherche d’un actif patrimonial
L’avantage fiscal doit accompagner l’acquisition d’un bien de qualité, situé sur un marché locatif cohérent et acquis à un prix justifiable.
Location nue ou location meublée
Faut-il privilégier Jeanbrun ou le LMNP ?
Les deux régimes permettent de constater un amortissement, mais leur cadre fiscal, leur mode de location, leur gestion et leur traitement à la revente diffèrent sensiblement.
Questions fréquentes sur la fiscalité Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun donne-t-il droit à une réduction d’impôt ?
Non. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt calculée directement sur le prix du logement. Le dispositif permet de déduire un amortissement lors de la détermination du revenu foncier net.
Peut-on amortir la totalité du prix du logement ?
Non. La valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, est exclue de l’amortissement.
Quel est le plafond annuel de l’amortissement ?
Le plafond de droit commun est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il peut être relevé à 10 000 € ou 12 000 € lorsque les conditions relatives aux locations sociales ou très sociales sont satisfaites.
Les amortissements sont-ils repris lors de la revente ?
Les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value immobilière. Ils peuvent donc augmenter la plus-value brute constatée lors de la cession.
L’option pour l’amortissement peut-elle être annulée ?
L’option est irrévocable pour le logement concerné. Il convient donc d’en mesurer les effets pendant la location et lors d’une éventuelle revente avant de l’exercer.
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Retour à la page dispositif JeanbrunLes informations présentées ont un caractère général et sont établies à partir de la réglementation connue à la date de publication. Elles ne constituent ni un conseil fiscal ou juridique, ni une recommandation personnalisée, ni une garantie d’économie d’impôt, de rendement ou de valorisation. Les conditions d’éligibilité, les modalités déclaratives, les plafonds applicables et les conséquences d’une cession doivent être vérifiés en fonction de la situation de chaque investisseur. Tout investissement immobilier comporte notamment des risques de perte en capital, de vacance locative, de charges imprévues et de moins-value à la revente.