Location nue · Location meublée · Stratégie patrimoniale
Jeanbrun ou LMNP : quelle stratégie d’investissement immobilier choisir ?
Ces deux stratégies permettent d’amortir une partie de l’investissement, mais elles diffèrent par leur régime fiscal, leur mode de location, leur niveau de gestion et leurs contraintes.
Le dispositif Jeanbrun et le statut de loueur en meublé non professionnel sont parfois rapprochés parce qu’ils permettent tous deux de constater un amortissement. Cette ressemblance ne doit toutefois pas masquer deux logiques fiscales différentes.
Avec le dispositif Jeanbrun, le logement est loué nu et les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’amortissement résulte directement du dispositif légal et suppose le respect d’engagements concernant notamment la durée de location, le loyer et les ressources du locataire.
En LMNP, le logement est loué avec les meubles nécessaires à son occupation. Les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. L’amortissement est accessible dans le cadre du régime réel et s’accompagne d’obligations comptables plus importantes.
Le point essentiel
Un amortissement dans les deux cas, mais deux cadres fiscaux distincts
Le choix ne doit pas être effectué à partir du seul montant d’amortissement. Il faut comparer le loyer réellement accessible, les charges, la demande locative, la gestion, la fiscalité annuelle et les conséquences d’une revente.
Deux approches de l’immobilier locatif
Location nue encadrée ou location meublée
Revenus fonciers
Dispositif Jeanbrun
Le logement est loué nu à titre de résidence principale dans le respect des plafonds applicables.
✓ Engagement minimal de neuf ans
✓ Taux d’amortissement fixés par la loi
✓ Loyers relevant des revenus fonciers
✓ Logements et acquisitions soumis à des conditions d’éligibilité
Bénéfices industriels et commerciaux
Location meublée non professionnelle
Le logement doit comporter les meubles et équipements nécessaires pour permettre au locataire de l’occuper normalement.
✓ Bail meublé généralement plus court
✓ Amortissement comptable au régime réel
✓ Loyers imposés dans la catégorie des BIC
✓ Logement neuf ou ancien, sous réserve des règles de location
Comparatif synthétique
Les principales différences entre Jeanbrun et LMNP
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Mode de location | Location nue à usage de résidence principale | Location meublée avec les équipements obligatoires |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux |
| Amortissement | Taux légaux appliqués à la base hors foncier | Amortissement comptable du bien, de ses composants et du mobilier |
| Plafonnement | Plafond annuel de 8 000 €, porté sous conditions à 10 000 € ou 12 000 € | Amortissement déductible limité aux loyers diminués des autres charges |
| Report de l’amortissement | Dans les limites et pendant la période prévues par le dispositif | Fraction non déduite reportable tant que l’activité se poursuit |
| Engagement de location | Neuf ans au minimum | Pas d’engagement fiscal général de neuf ans |
| Loyer et locataire | Plafonds de loyer et de ressources à respecter | Pas de plafond propre au LMNP, sous réserve de l’encadrement local des loyers |
| Comptabilité | Déclaration de revenus fonciers et suivi de l’amortissement | Comptabilité commerciale et liasse fiscale au régime réel |
| Gestion du logement | Pas d’achat ni de renouvellement du mobilier | Mobilier à acquérir, entretenir et renouveler |
| Plus-value | Plus-value immobilière des particuliers avec prise en compte des amortissements déduits | Plus-value immobilière des particuliers en LMNP, avec réintégration des amortissements déduits au réel, sauf exceptions |
| Bien immobilier | Logement collectif neuf ou ancien rénové éligible | Offre plus large de logements neufs ou anciens |
Fiscalité des loyers
Jeanbrun : une déduction dans les revenus fonciers
Les loyers sont diminués des charges foncières admises en déduction, puis de l’amortissement spécifique au dispositif.
Loyers − charges foncières − amortissement Jeanbrun
Fiscalité des recettes
LMNP : micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes. Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées et de constater un amortissement comptable.
Recettes − charges BIC − amortissements fiscalement déductibles
Comment l’amortissement diffère-t-il entre Jeanbrun et LMNP ?
Le terme est identique, mais la méthode de calcul et les limites fiscales ne le sont pas.
Amortissement Jeanbrun
La valeur du foncier est forfaitairement fixée à 20 % du prix. Dans le neuf, le taux varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de location retenu.
Le montant est soumis au plafond annuel applicable au foyer.
Amortissement LMNP
Le terrain n’est pas amortissable. La construction, ses différents composants et le mobilier sont amortis sur leurs durées normales d’utilisation.
L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver à lui seul un déficit fiscal.
Le loyer le plus élevé ne produit pas toujours le meilleur résultat
Une location meublée peut permettre d’afficher un loyer supérieur à celui d’une location nue. Cet écart doit cependant être rapproché du coût du mobilier, de son renouvellement, de la rotation des locataires et des éventuels frais de gestion supplémentaires.
À l’inverse, le loyer Jeanbrun est plafonné et peut être inférieur au marché. L’amortissement fiscal ne compense pas nécessairement une acquisition trop chère ou un rendement locatif initial insuffisant.
Exploitation du logement
Une gestion généralement plus active en location meublée
Durée du bail
Le bail nu offre généralement une occupation plus longue. Le bail meublé est normalement conclu pour un an, ou neuf mois pour un étudiant.
Mobilier
Le LMNP implique d’équiper le logement, d’inventorier le mobilier, de le maintenir et de remplacer les éléments devenus inutilisables.
Comptabilité
Le LMNP au réel nécessite la tenue d’une comptabilité et la production d’une déclaration de résultat BIC.
Rotation locative
Elle dépend du secteur et de la clientèle, mais peut être plus élevée dans les marchés étudiants ou de jeunes actifs.
Fiscalité de sortie
La plus-value doit désormais être étudiée dans les deux stratégies
L’avantage fiscal constaté pendant la détention ne doit jamais être analysé sans mesurer son incidence lors de la cession.
Dans le dispositif Jeanbrun, les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
En LMNP au régime réel, les amortissements fiscalement déduits sont également pris en compte dans le calcul de la plus-value pour les cessions relevant des nouvelles règles, sauf exceptions légales.
Le comparatif doit porter sur le rendement net après impôts pendant la détention et après fiscalité de la revente.
Orientation patrimoniale
Quelle solution paraît la plus cohérente selon votre projet ?
Jeanbrun peut être étudié lorsque…
✓ Vous recherchez principalement un logement neuf
✓ Vous privilégiez une location nue de longue durée
✓ Les plafonds de loyer restent compatibles avec l’économie du projet
✓ Vous acceptez un engagement fiscal minimal de neuf ans
✓ Vous souhaitez réduire des revenus fonciers imposables
Le LMNP peut être étudié lorsque…
✓ Le marché local présente une forte demande meublée
✓ Vous recherchez davantage de souplesse dans le choix du logement
✓ Le supplément de loyer compense les coûts de gestion et de mobilier
✓ Vous acceptez les obligations comptables du régime réel
✓ La rotation locative correspond à votre organisation
Méthode de comparaison
Les cinq questions à se poser avant de choisir
1. Existe-t-il une demande réelle pour la location meublée dans la ville concernée ?
2. Quel loyer net de vacance et de frais peut réellement être obtenu ?
3. Quel est le coût complet du mobilier, de la gestion et de la comptabilité ?
4. Quel est l’avantage fiscal cumulé sur la durée de détention ?
5. Quel résultat reste-t-il après financement, fiscalité et revente ?
Jeanbrun ou LMNP : il n’existe pas de réponse universelle
Le dispositif Jeanbrun peut convenir à un investisseur recherchant un logement neuf, une location nue relativement stable et une réduction de ses revenus fonciers imposables. Il exige cependant d’accepter un loyer encadré et un engagement de longue durée.
Le LMNP peut être plus adapté à un marché étudiant, à une clientèle de jeunes actifs ou à un logement ancien bien placé. Sa souplesse immobilière s’accompagne d’une gestion plus active et, au régime réel, d’une comptabilité spécifique.
Dans les deux cas, la qualité du logement, son prix d’acquisition et la profondeur du marché locatif restent plus déterminants que le seul avantage fiscal affiché.
Comprendre Jeanbrun
Fonctionnement, conditions, avantages et opérations immobilières.
Voir la page JeanbrunFiscalité Jeanbrun
Base amortissable, taux, plafonds et traitement à la revente.
Étudier la fiscalitéComprendre le LMNP
Régimes fiscaux, amortissement et nouvelles règles applicables.
Voir la page LMNPQuestions fréquentes sur le choix entre Jeanbrun et LMNP
Quel régime permet l’amortissement le plus élevé ?
Il n’est pas possible de répondre sans simulation. Jeanbrun applique des taux légaux et un plafond annuel. L’amortissement LMNP dépend de la ventilation comptable du bien et reste limité par le résultat avant amortissement.
Peut-on transformer ultérieurement un logement Jeanbrun en LMNP ?
Une transformation pendant la période d’engagement est susceptible de remettre en cause le dispositif Jeanbrun. Elle ne doit être envisagée qu’après vérification des engagements restant à courir et de ses conséquences fiscales.
Le LMNP est-il toujours plus rentable que la location nue ?
Non. Le loyer facial peut être plus élevé, mais le résultat net dépend du mobilier, de la vacance, de la rotation, des frais de gestion, de la comptabilité et du prix d’acquisition.
Quel dispositif est le plus simple à gérer ?
La location nue évite la gestion du mobilier et s’inscrit généralement dans des baux plus longs. Le LMNP au réel impose en outre une comptabilité commerciale et une déclaration de résultat.
Les amortissements sont-ils désormais repris dans la plus-value ?
Oui, selon les règles applicables à chaque régime. En LMNP au réel, les amortissements fiscalement déduits sont désormais pris en compte pour déterminer la plus-value, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Comparaison personnalisée
Comparer Jeanbrun et LMNP à partir d’une opération réelle
Maubourg Patrimoine peut comparer les loyers, les charges, le financement, l’amortissement, la fiscalité et les hypothèses de revente afin d’identifier la stratégie la plus cohérente avec votre situation.
Demander une étude comparativeLes informations présentées ont un caractère général et ne constituent ni un conseil fiscal ou juridique, ni une recommandation personnalisée. Les règles fiscales, sociales et déclaratives doivent être vérifiées en fonction de la situation de l’investisseur, du logement et de la réglementation applicable à la date de l’opération. Les simulations reposent sur des hypothèses susceptibles de ne pas se réaliser. Tout investissement immobilier comporte notamment des risques de perte en capital, de vacance locative, de loyers impayés, de charges imprévues et de moins-value à la revente.