1. Situation Situé au 13 rue des Frères Flavien dans le 20e arrondissement de Paris, Paris Venelles s'inscrit au cœur du nouveau quartier Paul Meurice / Porte des Lilas, un secteur en pleine mutation à l'est de la capitale, sur la rive droite de la Seine. Cet arrondissement de 192 000 habitants cultive une identité de village urbain, mêlant atmosphère bohème, dynamisme culturel et engagement écologique marqué — avec la Ferme de Charonne, le Parc de Belleville culminant à 108 mètres d'altitude avec une vue panoramique sur Paris, et le cimetière du Père-Lachaise comme emblèmes de ce cadre de vie singulier.
Le programme bénéficie d'une accessibilité optimale : le métro Porte des Lilas (lignes 11 et 3bis) est accessible en moins de 10 minutes à pied, le tramway T3b avec l'arrêt Adrienne Bolland est à quelques pas, et les aéroports de Roissy et Orly se rejoignent en 25 minutes en voiture. L'environnement immédiat regroupe commerces de bouche, restaurants, cinéma CGR Paris Lilas, gymnase Paul Meurice, écoles, squares Léon Frapié et Simone Veil, ainsi que le Parc des Buttes-Chaumont accessible en 9 minutes à vélo.
2. Le bien immobilier Paris Venelles est la dernière opération du secteur d'aménagement Paul Meurice. La résidence, déjà livrée et actable immédiatement, comprend 60 logements répartis sur quatre bâtiments (A, B, C et D) autour d'une venelle centrale paysagée et d'un cœur de nature arboré. L'architecture, pensée comme un hameau vertical, associe un socle en béton aux étages en bois avec matériaux biosourcés et isolants naturels. Cette conception unique, lauréate du Prix régional de la construction bois 2023, du Trophée du Cadre de vie 2022 et du Classement des Promoteurs 2022 catégorie bas carbone, incarne l'ambition du « Triple Zéro » : zéro carbone, zéro déchet, zéro rejet avec une gestion résiliente des eaux pluviales.
Le programme est certifié E+C- (étiquette E3-C2, amélioration de 60 %), Bâtiment Biosourcé niveau 3 et BiodiverCity®. Les prestations intérieures sont particulièrement soignées : parquet contrecollé dans les entrées, séjours et chambres, menuiseries extérieures en profils bois, WC suspendus, placards aménagés, double vitrage thermique, occultations par persiennes bois ou stores motorisés, chauffage par chaufferie biomasse collective, digicode et vidéophone. Les logements du rez-de-chaussée s'ouvrent sur la venelle intérieure, à la façon d'un passage parisien.
Maubourg Patrimoine sélectionne 4 appartements en nue-propriété — un studio de 28,63 m² (lot B12, 1er étage, orient. Sud-Est), un 2 pièces de 38,47 m² (lot C11, 1er étage, orient. Est/Nord), et deux 3 pièces de 68,64 m² (lot A01, RDC, orient. Sud/Nord, terrasse 7,24 m²) et 66,21 m² (lot D01, RDC, orient. Sud-Est, terrasse 13,81 m²). Le promoteur est le Groupe Giboire, acteur immobilier indépendant centenaire, et l'usufruitier-bailleur social est Vilogia.
3. Caractéristiques de l'investissement Paris Venelles est proposé en nue-propriété sur une durée de démembrement de 20 ans (18 ans restants à compter de juin 2024), avec un abattement de 42 % sur la valeur de marché en pleine propriété. Le prix moyen en nue-propriété ressort à 5 617 €/m² TTC, contre une valeur moyenne de pleine propriété estimée à 9 684 €/m² TTC. L'usufruit locatif social est confié à Vilogia, qui prend en charge l'intégralité des charges, taxes, travaux d'entretien, gros travaux (art. 605-606) et remise en état en fin de période. L'investisseur nu-propriétaire est déchargé de toute gestion, ne perçoit pas de loyers (aucune fiscalité sur revenus fonciers), et le bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI. Les intérêts d'emprunt restent déductibles. La performance mécanique à marché constant est de +72,3 % (soit 3,6 % net par an), avec une performance cible de +132,1 % en hypothèse de revalorisation du marché à 1,5 % par an (soit 6,6 % net par an). Pour un 3 pièces type, l'investissement en nue-propriété est de 386 000 €, pour une valeur pleine propriété initiale de 665 082 € et un capital récupéré projeté à 895 769 € à l'issue des 20 ans.