La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par PAREF Gestion, est spécialisée dans l’immobilier résidentiel ancien, principalement situé à Paris et en région parisienne. Au 30 juin 2026, elle détient 135 immeubles comprenant 617 appartements, pour une valeur de patrimoine de 297,4 millions d’euros.
La qualité des emplacements constitue l’un de ses principaux atouts. Paris représente 77 % de la valeur du portefeuille, la région parisienne 20,4 % et Nice 2,6 %. Cette concentration expose la SCPI aux évolutions du marché résidentiel francilien, mais lui permet également de détenir des actifs dans des secteurs où l’offre immobilière reste structurellement limitée.
Les expertises réalisées à mi-année font ressortir une valeur de patrimoine stable à périmètre constant par rapport à fin 2025. Cette résistance est notable dans un marché encore marqué par la prudence des investisseurs et la baisse des volumes de transactions.
Le taux d’occupation financier progresse à 89,8 %, contre 88,1 % au trimestre précédent et 87 % un an auparavant. Cette amélioration traduit notamment l’avancement des travaux et la remise en location progressive de certains appartements.
Au cours du trimestre, cinq nouveaux baux ont été signés, tandis que onze appartements ont été libérés. La SCPI compte par ailleurs 61 logements vacants en cours de rénovation pour relocation et 55 lots vacants destinés à être vendus.
Novapierre Résidentiel poursuit en effet une politique active d’arbitrage. Onze appartements et quatre parkings ont été cédés à Paris et en Île-de-France pour près de 5,5 millions d’euros.
Ces ventes ont été réalisées à un prix moyen supérieur de 4,6 % aux dernières valeurs d’expertise. Elles ont généré une plus-value comptable proche de 4 millions d’euros, renforçant la capacité future de distribution de la SCPI.
Les liquidités dégagées doivent permettre de financer les travaux, de soutenir la distribution et de poursuivre une stratégie d’investissement sélective. Une promesse d’acquisition a notamment été signée pour deux appartements situés dans le quartier Monceau à Paris, dans le cadre d’une opération en démembrement de propriété.
La stratégie de démembrement est également illustrée par l’immeuble du 120 rue de Clignancourt, dans le 18e arrondissement de Paris. Acquis en nue-propriété et composé de 47 logements, cet actif affiche une plus-value latente de 6,6 millions d’euros, soit une création de valeur de 30,1 % par rapport à son prix de revient.
L’endettement bancaire s’élève à 43,4 millions d’euros, représentant 14,6 % de la valeur du patrimoine. Ce niveau apparaît maîtrisé et reste sensiblement inférieur au plafond statutaire de 30 %.
La principale difficulté concerne la liquidité des parts. Depuis avril 2025, la variabilité du capital est suspendue et les transactions s’effectuent sur un marché secondaire organisé mensuellement.
Au 30 juin 2026, le dernier prix d’exécution ressort à 711 euros hors frais par part, contre 700,36 euros lors des deux confrontations précédentes. Il reste très inférieur à la valeur de réalisation de 1 248,84 euros et à la valeur de reconstitution de 1 503,72 euros.
Cette décote explique en grande partie la performance globale négative de 41,53 % enregistrée en 2025. Elle traduit la faiblesse du prix auquel les parts s’échangent actuellement, et non une baisse équivalente de la valeur du patrimoine immobilier.
Le marché secondaire reste cependant peu profond. Seulement 247 parts ont été échangées au cours du deuxième trimestre, tandis que 1 330 parts figuraient encore dans le carnet d’ordres non exécutés à fin juin.
Le taux de distribution 2025 s’est établi à 1,50 %, exclusivement grâce à une distribution de plus-values de 25 euros bruts par part. La performance de Novapierre Résidentiel repose donc avant tout sur la valorisation et la cession progressive de ses actifs plutôt que sur le versement régulier de revenus locatifs.
La SCPI présente ainsi une situation contrastée. La stabilité des expertises, la progression du taux d’occupation, les plus-values réalisées lors des ventes et un endettement contenu témoignent de la qualité du patrimoine.
En revanche, la forte décote du prix des parts, la faiblesse des volumes échangés et l’absence de distribution issue des revenus courants imposent une grande prudence. La société de gestion prévoit d’accélérer les cessions et étudie les conditions d’un éventuel retour à la variabilité du capital.
Avertissement
Novapierre Résidentiel doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de long terme, dont la performance dépendra de la capacité à valoriser les actifs et à rétablir durablement la liquidité des parts. Le capital, les revenus et le délai de revente ne sont pas garantis.
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