Créée en 2022 et gérée par Norma Capital, la SCPI NCap Continent développe une stratégie d’investissement paneuropéenne. Elle sélectionne principalement des actifs immobiliers au Royaume-Uni, en Espagne et en Allemagne, avec une attention particulière portée aux commerces bénéficiant d’emplacements centraux.
Au 30 juin 2026, sa capitalisation brute atteint 81,5 millions d’euros, contre environ 71 millions trois mois plus tôt. Le nombre d’associés progresse parallèlement de 2 089 à 2 375.
La collecte demeure soutenue, avec plus de 10 millions d’euros de capitaux souscrits au cours du deuxième trimestre. La SCPI ne compte par ailleurs aucune part en attente de retrait.
Le prix de souscription est maintenu à 210 euros, tandis que la valeur de reconstitution progresse de 214,87 à 221 euros par part. Le prix de souscription présente ainsi une décote d’environ 5 % par rapport à la valeur de reconstitution.
Cette évolution favorable reflète notamment la revalorisation du patrimoine existant, en particulier en Espagne. Le prix de la part demeure cependant inchangé depuis la création de la SCPI.
En 2025, NCap Continent a délivré un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 7,10 %. Après prise en compte des impôts acquittés à l’étranger, le taux de distribution net ressort à 5,57 %.
La performance globale annuelle 2025 s’établit également à 7,10 %, le prix de la part n’ayant pas varié. Pour 2026, la société de gestion vise une performance brute comprise entre 6,80 % et 7,30 %, sans que cet objectif constitue une garantie.
Au deuxième trimestre 2026, la distribution atteint 3,51 euros bruts par part, soit 3,05 euros nets de fiscalité étrangère. Depuis février, les dividendes sont versés mensuellement afin de régulariser les revenus perçus par les associés.
Le patrimoine comprend désormais 21 immeubles, répartis entre l’Espagne, le Royaume-Uni et l’Allemagne. Il représente une surface totale de 35 234 m² et compte 36 locataires.
La situation locative apparaît particulièrement solide. Le taux d’occupation financier et le taux de recouvrement des loyers atteignent tous deux 100 %.
La durée résiduelle moyenne des baux ressort à 10,9 ans. Cette durée élevée apporte une bonne visibilité sur les revenus locatifs potentiels, même si la pérennité des loyers dépend toujours de la solidité financière des occupants.
Le portefeuille est actuellement dominé par les commerces, qui représentent 77 % de sa valeur. Les bureaux comptent pour 10 %, les actifs dédiés à l’éducation pour 8 % et les locaux d’activité pour 5 %.
Sur le plan géographique, le Royaume-Uni devient le premier marché de la SCPI avec 57 % de la valeur du patrimoine. L’Espagne représente 36 % et l’Allemagne 7 %.
La stratégie d’investissement s’est nettement réorientée vers le Royaume-Uni, où les rendements immobiliers sont jugés plus attractifs et les opportunités plus nombreuses qu’en Espagne. Les trois acquisitions du trimestre ont ainsi été réalisées à Leeds et Glasgow.
À Leeds, la SCPI a acquis pour 3,3 millions d’euros quatre cellules commerciales louées notamment à Caffè Nero et Subway. L’actif bénéficie d’un emplacement central et d’une forte fréquentation piétonne.
À Glasgow, un premier immeuble mixte de bureaux et de loisirs a été acheté pour 2,2 millions d’euros. Il accueille six locataires appartenant à des secteurs différents et présents, en moyenne, depuis onze ans.
Une seconde acquisition de 2,2 millions d’euros a été réalisée sur Royal Exchange Square, l’une des adresses commerçantes les plus emblématiques de Glasgow. Le local est intégralement loué à une enseigne britannique de galeries d’art.
Ces trois opérations représentent un investissement total d’environ 7,7 millions d’euros. Elles renforcent la présence britannique de NCap Continent tout en maintenant une granularité satisfaisante du portefeuille.
L’Espagne demeure un marché historique important, mais la hausse des prix et la compression des rendements conduisent désormais la société de gestion à privilégier l’optimisation des actifs existants.
Après une première acquisition en Allemagne fin 2025, la Pologne fait également l’objet d’une prospection active. Son dynamisme économique et démographique pourrait offrir de nouvelles possibilités de diversification.
Le ratio des dettes et autres engagements atteint 13,06 %, contre 11,42 % au trimestre précédent. Ce niveau reste modéré et correspond intégralement à de la dette financière.
La stratégie européenne expose toutefois les investisseurs à des risques spécifiques. Les évolutions réglementaires et fiscales peuvent différer d’un pays à l’autre, tandis que les investissements réalisés au Royaume-Uni comportent un risque de change entre la livre sterling et l’euro.
Sur le plan environnemental et social, la note ESG moyenne du patrimoine atteint 47 sur 100, soit une progression de 27 points depuis le début du cycle ISR. L’ensemble des actifs fait l’objet d’une évaluation à l’acquisition puis d’un suivi annuel.
NCap Continent présente ainsi une dynamique de développement soutenue, associant collecte élevée, revalorisation du patrimoine, occupation intégrale et distribution attractive. La décote du prix de souscription par rapport à la valeur de reconstitution constitue également un élément favorable.
La jeunesse de la SCPI, la forte exposition aux commerces et au Royaume-Uni, ainsi que les risques de change et de fiscalité étrangère doivent néanmoins être pris en considération. Comme tout investissement en SCPI, le capital, les revenus et la liquidité des parts ne sont pas garantis.
NCap Continent doit donc être envisagée dans une perspective de diversification européenne à long terme, avec une durée de conservation recommandée de huit ans.
Avertissement
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI présente un risque de perte en capital et dont la valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Avant toute souscription, il convient de s'assurer que cet investissement est adapté à votre situation patrimoniale, à vos objectifs, à votre horizon de placement ainsi qu'à votre tolérance au risque. Les investissements immobiliers sont par nature peu liquides et doivent être envisagés sur le long terme. Un conseil personnalisé est recommandé avant toute décision d'investissement.
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