La SCPI NCap Éducation Santé, gérée par Norma Capital, investit dans des immeubles répondant à des besoins essentiels : santé, éducation, accompagnement social et bien-être. Son positionnement vise à privilégier des activités moins sensibles aux fluctuations économiques.
Au 30 juin 2026, sa capitalisation atteint 118,7 millions d’euros, contre 117 millions trois mois auparavant. La SCPI rassemble désormais 3 433 associés et compte 587 781 parts en circulation.
Un peu plus de 3 millions d’euros ont été souscrits au cours du deuxième trimestre. La totalité des demandes de retrait a été compensée et aucune part ne se trouve en attente de retrait.
Le prix de souscription reste fixé à 202 euros. La valeur de reconstitution atteint 202,80 euros par part, ce qui traduit un prix de souscription pratiquement aligné sur la valeur du patrimoine reconstitué.
La performance globale annuelle 2025 s’est élevée à 4,52 %, correspondant intégralement au taux de distribution brut de fiscalité étrangère. Le prix de la part n’a pas été revalorisé au cours de l’exercice.
Le taux de rentabilité interne ressort à 2,87 % sur cinq ans et à 3,27 % depuis la création de la SCPI en 2018. Ces résultats intègrent les revenus distribués et l’évolution de la valeur de retrait sur les périodes considérées.
Pour 2026, la société de gestion vise une performance brute comprise entre 4,40 % et 5,20 %. Cet objectif repose sur des hypothèses de marché et ne constitue pas une garantie de rendement.
Au deuxième trimestre, NCap Éducation Santé a distribué 2,26 euros bruts par part, contre 2,06 euros au premier trimestre. Après fiscalité étrangère, le montant net versé atteint 2,10 euros par part.
Depuis février 2026, les dividendes sont versés mensuellement. Cette évolution apporte davantage de régularité aux associés, sans modifier le niveau annuel de la distribution.
Le patrimoine est composé de 56 immeubles représentant une surface totale de 39 621 m². Il accueille 72 locataires, ce qui permet de répartir le risque locatif entre plusieurs exploitants et secteurs d’activité.
Le taux d’occupation financier s’établit à 97,4 %, avec seulement 2,6 % de locaux vacants en recherche de locataire. La durée résiduelle moyenne des baux atteint 7,13 ans, offrant une visibilité relativement longue sur les revenus potentiels.
Un bail portant sur 1 508 m² a été renouvelé pour une durée ferme de neuf ans avec une école supérieure d’ostéopathie implantée à Limonest. Cette opération conforte le positionnement de la SCPI sur les secteurs de la formation et de la santé.
Le taux de recouvrement des loyers ressort toutefois à 91 %. Cet indicateur, inférieur au taux d’occupation, signale des retards ou difficultés d’encaissement qui devront être surveillés.
La SCPI demeure principalement exposée aux actifs de santé et d’éducation, qui représentent 54 % de la valeur du patrimoine. Les commerces liés au bien-être comptent pour 23 %, les bureaux pour 22 % et les locaux d’activité pour 1 %.
En considérant l’activité des locataires, la santé et le secteur social génèrent 62 % des loyers. Le bien-être et le commerce représentent 18 %, l’éducation 14 %, les services sociaux 4 % et l’environnement 2 %.
Le portefeuille bénéficie également d’une diversification géographique croissante. Les actifs européens représentent désormais 27 % de sa valeur, aux côtés d’un patrimoine français réparti entre Paris, l’Île-de-France et plusieurs grandes régions.
Après des acquisitions à Manchester et Dortmund au premier trimestre, la société de gestion poursuit son développement européen avec une nouvelle opération étudiée à Londres.
Une promesse d’acquisition de 7,4 millions d’euros a été signée à Chiswick, dans l’ouest londonien. L’actif de 1 655 m² regroupe une crèche, un cabinet dentaire et une clinique vétérinaire.
Ces trois activités répondent à des besoins récurrents et sont considérées comme peu cycliques. L’opération permettrait également de renforcer la diversification des locataires et l’exposition au marché britannique.
La SCPI ne recourt actuellement à aucune dette bancaire. Le ratio de 0,58 % correspond exclusivement à des engagements liés aux acquisitions en état futur d’achèvement.
Cette absence d’endettement limite l’exposition à la hausse des taux et au risque d’effet de levier. Elle réduit cependant la capacité d’accélérer les investissements sans recourir à une collecte supplémentaire.
Sur le plan environnemental et social, la note ESG moyenne du patrimoine atteint 68 sur 100, en progression de neuf points par rapport à 2024. Tous les actifs sont évalués lors de leur acquisition, puis suivis annuellement.
NCap Éducation Santé présente ainsi plusieurs caractéristiques défensives : des secteurs répondant à des besoins essentiels, des baux relativement longs, un taux d’occupation élevé et une absence de dette bancaire.
Le taux de recouvrement de 91 %, la modération des performances historiques et les risques associés au développement international constituent néanmoins les principaux points de vigilance.
Les investissements réalisés au Royaume-Uni exposent notamment la SCPI aux évolutions de la livre sterling, ainsi qu’à des environnements fiscaux et réglementaires différents du marché français.
NCap Éducation Santé doit donc être envisagée comme un investissement immobilier de diversification à long terme, avec une durée de conservation recommandée de dix ans. Le capital, les revenus et la liquidité des parts ne sont pas garantis.
Avertissement
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI présente un risque de perte en capital et dont la valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Avant toute souscription, il convient de s'assurer que cet investissement est adapté à votre situation patrimoniale, à vos objectifs, à votre horizon de placement ainsi qu'à votre tolérance au risque. Les investissements immobiliers sont par nature peu liquides et doivent être envisagés sur le long terme. Un conseil personnalisé est recommandé avant toute décision d'investissement.
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