Investissement immobilier neuf
Logement Locatif Intermédiaire : investir dans l’immobilier neuf avec une fiscalité optimisée
Le LLI permet d’acquérir un logement neuf destiné à la location longue durée, avec une TVA réduite à 10 % et une fiscalité adaptée aux investisseurs patrimoniaux.
Livre blanc Maubourg Patrimoine
Logement Locatif Intermédiaire : comprendre, structurer et sécuriser son investissement
Un guide pédagogique pour décrypter le fonctionnement du LLI, les avantages liés à la TVA réduite, les contraintes de détention, les possibilités de cumul avec le dispositif Jeanbrun et les critères de sélection d’une opération immobilière.
Guide investisseur
Locatif Intermédiaire
Fiscalité, immobilier neuf
et stratégie patrimoniale.
Le LLI, un nouveau levier pour investir dans le résidentiel neuf après la fin du Pinel
Le Logement Locatif Intermédiaire répond à un double objectif : développer une offre locative accessible dans les zones tendues et offrir aux investisseurs une nouvelle solution patrimoniale dans l’immobilier neuf. Il ne s’agit pas seulement d’un avantage fiscal, mais d’un cadre d’investissement à analyser dans sa globalité : prix d’acquisition, fiscalité, durée de détention, qualité de l’emplacement, demande locative et stratégie de transmission.
Une TVA réduite à 10 %
L’un des principaux attraits du LLI réside dans la possibilité d’acquérir un logement neuf avec une TVA réduite, sous réserve du respect des conditions du dispositif. Cette réduction améliore immédiatement le prix de revient de l’investissement.
Une fiscalité patrimoniale
Le LLI s’adresse aux investisseurs qui acceptent une logique de détention longue, avec des loyers encadrés et une structuration souvent réalisée via une société civile. Il doit être intégré dans une stratégie fiscale et patrimoniale cohérente.
Un actif résidentiel de long terme
Le LLI permet de se positionner sur des logements neufs situés dans des zones où la demande locative est structurellement soutenue. La qualité de l’emplacement reste toutefois déterminante.
À qui s’adresse l’investissement en LLI ?
Le LLI s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant construire ou diversifier un patrimoine immobilier résidentiel, avec une approche de long terme. Il peut intéresser les contribuables fortement fiscalisés, les dirigeants, les professions libérales, les expatriés préparant un retour en France ou les familles souhaitant organiser progressivement la transmission d’un patrimoine immobilier.
Pour acquérir un actif neuf avec un prix de revient optimisé.
Pour diversifier un patrimoine souvent concentré sur l’outil professionnel.
Pour préparer un retour, une retraite ou une base patrimoniale en France.
Pour organiser la détention et la transmission via une structure adaptée.
Comment fonctionne le Logement Locatif Intermédiaire ?
Le LLI repose sur une logique simple : l’investisseur acquiert un logement neuf situé dans une zone où les besoins locatifs sont importants, puis le donne en location à titre de résidence principale, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
En contrepartie de cet engagement locatif, le dispositif peut ouvrir droit à une TVA réduite et à une créance fiscale liée à la taxe foncière, lorsque les conditions légales et fiscales sont réunies.
L’investissement doit être analysé avant tout comme une opération immobilière : emplacement, prix au mètre carré, profondeur locative, qualité du promoteur, niveau des charges, horizon de détention et stratégie de sortie.
Les principaux points à vérifier
- Éligibilité géographique du programme.
- Respect des plafonds de loyers.
- Respect des plafonds de ressources du locataire.
- Durée minimale de détention et de location.
- Mode de détention, notamment via une société civile.
- Impact fiscal global pour l’investisseur.
- Qualité intrinsèque du bien immobilier.
Peut-on coupler le LLI avec le dispositif Jeanbrun ?
Dans certains montages, le LLI peut être rapproché du dispositif Jeanbrun afin de renforcer l’efficacité patrimoniale de l’investissement. Les deux logiques ne poursuivent pas exactement le même objectif : le LLI agit principalement sur le prix d’acquisition et la fiscalité attachée au logement, tandis que le dispositif Jeanbrun vise à améliorer le traitement fiscal des revenus locatifs grâce à une logique d’amortissement.
Ce cumul peut donc être particulièrement intéressant lorsque l’investisseur recherche à la fois un prix de revient optimisé, une détention structurée et une réduction de la pression fiscale sur les revenus immobiliers. Il suppose toutefois une analyse précise du montage, de la structure de détention, de la durée d’investissement et du profil fiscal de l’investisseur.
Pourquoi ne pas systématiquement cumuler LLI et Jeanbrun ?
Le cumul n’est pas toujours nécessaire. Un investisseur peu imposé, ne disposant pas de revenus fonciers significatifs ou recherchant une grande simplicité de gestion peut préférer un investissement LLI seul. À l’inverse, un investisseur fortement fiscalisé, déjà structuré ou souhaitant bâtir une stratégie immobilière de long terme pourra trouver dans le cumul LLI + Jeanbrun un levier patrimonial plus puissant.
Les avantages et les limites du LLI
Les atouts
- Prix d’acquisition optimisé grâce à la TVA réduite.
- Investissement dans l’immobilier neuf.
- Demande locative généralement soutenue dans les zones éligibles.
- Possibilité d’intégrer l’investissement dans une stratégie de SCI.
- Intérêt potentiel en matière de transmission patrimoniale.
- Absence de logique de simple réduction d’impôt ponctuelle.
Les points de vigilance
- Durée d’engagement longue.
- Plafonds de loyers et de ressources à respecter.
- Nécessité d’une structuration juridique adaptée.
- Liquidité plus limitée qu’un placement financier.
- Risque de vacance locative ou de baisse du marché immobilier.
- Importance du choix du programme, du promoteur et de l’emplacement.
L’approche de Maubourg Patrimoine
Maubourg Patrimoine analyse les opérations en LLI dans une logique d’architecture ouverte. L’objectif n’est pas de sélectionner un programme uniquement parce qu’il est éligible à un avantage fiscal, mais de vérifier sa pertinence patrimoniale : emplacement, prix, rendement, qualité locative, horizon de détention, fiscalité et cohérence avec les objectifs de l’investisseur.
Nous vérifions l’adéquation du LLI avec votre fiscalité, votre horizon et vos objectifs.
Nous privilégions les emplacements cohérents et les programmes dont les fondamentaux sont solides.
Nous étudions l’intérêt d’une détention via SCI et l’éventuel couplage avec d’autres dispositifs.
Le LLI est-il adapté à votre stratégie patrimoniale ?
Avant d’investir, il est essentiel de comparer le LLI avec les autres solutions immobilières disponibles : nue-propriété, location meublée, ancien rénové, club deal immobilier ou dispositif Jeanbrun. Maubourg Patrimoine vous accompagne dans cette analyse.
Être accompagnéLes autres expertises immobilières de Maubourg Patrimoine
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une offre immobilière plus large : nue-propriété, ancien rénové, location meublée, club deal immobilier et immobilier d’exception.
Nue-propriété
Investir dans l’immobilier avec une décote à l’acquisition, sans gestion locative immédiate.
DécouvrirImmobilier ancien
Accéder à des actifs patrimoniaux avec une logique de valorisation et d’optimisation fiscale.
DécouvrirLocation meublée
Structurer des revenus locatifs dans un cadre fiscal spécifique, adapté aux objectifs de rendement.
DécouvrirClub deal immobilier
Accéder à des opérations immobilières ciblées, sélectionnées pour leur potentiel patrimonial.
DécouvrirImmobilier d’exception
Sélectionner des actifs haut de gamme à forte valeur patrimoniale, dans une logique de détention longue.
DécouvrirDispositif Jeanbrun
Une solution spécifique pour les investisseurs souhaitant combiner stratégie immobilière, cohérence patrimoniale et cadre d’investissement structuré.
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