Investir en nue-propriété : une stratégie patrimoniale durable et sans contraintes
Investir en nue-propriété : une stratégie patrimoniale durable et sans contraintes
L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à prix décoté, sans supporter les contraintes de la gestion locative pendant toute la durée du démembrement.
Cette solution patrimoniale s’adresse aux investisseurs qui souhaitent préparer l’avenir, diversifier leur patrimoine, optimiser leur fiscalité et récupérer à terme la pleine propriété d’un actif immobilier de qualité.
Fonctionnement du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété repose sur la séparation temporaire entre la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier.
Principe de l’investissement en nue-propriété
Vous achetez un bien à prix décoté, tandis qu’un bailleur usufruitier perçoit les loyers et assure la gestion pendant toute la durée du démembrement, généralement entre 15 et 20 ans.
À l’échéance, vous récupérez automatiquement la pleine propriété, libre d’occupation, sans frais ni droits supplémentaires.
Les deux temps du démembrement
1ère période : démembrement
Vous détenez la nue-propriété ; l’usufruitier prend en charge la location, l’entretien courant et les principales contraintes d’exploitation.
2ème période : reconstitution de la pleine propriété
Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien et pouvez le vendre, le louer ou l’occuper selon votre stratégie patrimoniale.
Usufruit social, libre ou intermédiaire : quelle solution privilégier ?
Il existe trois grands cadres d’usufruit, chacun répondant à des logiques patrimoniales, locatives et territoriales différentes.
Usufruit locatif social
L’usufruit est confié à un bailleur social qui loue les logements sous conditions de ressources. Ce modèle favorise la production de logements abordables dans les zones tendues, tout en offrant à l’investisseur un cadre de détention sécurisé.
Usufruit locatif libre
L’usufruit est détenu par un opérateur privé ou institutionnel qui loue les biens selon les règles du marché. Cette formule se rencontre souvent sur des actifs mieux situés, parfois dans l’ancien, avec une logique plus libre de gestion.
Usufruit locatif intermédiaire
Cette formule répond à la demande de logements à loyers plafonnés dans les métropoles et grands bassins d’emploi. Elle se situe à la frontière entre parc social et marché libre.
Les avantages de l’acquisition d’un bien démembré
Un modèle vertueux de création de valeur
- Valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété
- Valorisation immobilière liée au marché dans des secteurs à forte tension foncière
Un investissement sans les contraintes de la gestion
- Constituer un patrimoine à moindre coût dans des emplacements de qualité
- Ne subir aucun aléa locatif pendant la période de démembrement
- Bénéficier d’une fiscalité allégée pendant la durée de l’usufruit
- Optimiser sa stratégie patrimoniale à long terme
- Préparer une transmission dans des conditions favorables
Les avantages fiscaux et patrimoniaux du démembrement
Impôt sur le revenu
Principe : pas de loyer, donc pas d’imposition sur les revenus locatifs.
En cas de financement à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent, sous conditions, être déductibles de revenus fonciers existants. Le produit en nue-propriété n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Impôt sur la Fortune Immobilière
Le bien détenu en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI pendant la période de démembrement. La taxe foncière et une partie des charges sont supportées par l’usufruitier selon le montage retenu.
FAQ - Tout savoir sur la nue-propriété
Quelle est la durée habituelle du démembrement ?
Entre 15 et 20 ans, selon le programme et le bailleur usufruitier.
Peut-on revendre avant le terme ?
Oui, la nue-propriété peut être revendue à tout moment au prix du marché.
Qui supporte les charges et travaux ?
Le bailleur usufruitier prend en charge la gestion, les loyers et l’entretien courant selon le montage de l’opération.
Principaux partenaires de Maubourg Patrimoine en démembrement de propriété
Nous sélectionnons des partenaires reconnus pour la qualité de leurs opérations, leur expertise du démembrement et leur capacité à proposer des actifs patrimoniaux cohérents.
La sélection de programmes en nue-propriété de Maubourg Patrimoine
Cliquez sur la date pour accéder au programme
28 avril 2026 – "Pavillon Cambronne" à Nantes : investir en nue-propriété dans un emplacement d’exception
Le programme Pavillon Cambronne à Nantes offre une opportunité rare d’investissement en nue-propriété dans le quartier prisé de Graslin. Vous acquérez un bien avec une décote significative, sans gestion locative ni fiscalité pendant toute la durée du démembrement. À terme, vous récupérez la pleine propriété d’un actif de qualité, situé dans un secteur premium. Une solution patrimoniale idéale pour préparer l’avenir en toute sérénité.
Un investissement simple, sans contrainte, avec un fort potentiel de valorisation.
15 avril 2026 – "Terrasses en Seine" à Boulogne-Billancourt : investissement en nue-propriété haut de gamme aux portes de Paris
Terrasses en Seine bénéficie d’une localisation exceptionnelle à Boulogne-Billancourt, aux portes de Paris. La résidence propose un cadre de vie haut de gamme entre architecture contemporaine et espaces paysagers. Les logements offrent des prestations premium adaptées à une clientèle exigeante. Le montage en nue-propriété sur 20 ans permet une acquisition avec décote significative et sans gestion. Il s’agit d’un investissement patrimonial rare, positionné sur un marché immobilier particulièrement résilient.
15 avril 2025 – "Oxygène" à Montigny-lès-Metz : investissement en nue-propriété au cœur de l’écoquartier Lizé
La résidence Oxygène s’implante à Montigny-lès-Metz, au cœur d’un territoire dynamique et connecté. Elle bénéficie d’un environnement qualitatif au sein de l’écoquartier Lizé, à proximité du centre-ville de Metz. Les logements, modernes et bien conçus, répondent aux attentes du marché résidentiel local. Le montage en nue-propriété sur 16 ans permet une acquisition optimisée avec une décote attractive. Il s’agit d’un investissement patrimonial sécurisé, adapté à une stratégie de long terme..
15 avril 2026 – "9 Ravier" à Ambilly : investissement en nue-propriété aux portes de Genève
L’opération 9 Ravier à Ambilly bénéficie d’un emplacement stratégique à la frontière suisse, au cœur du Grand Genève. Elle propose des logements modernes du 2 au 4 pièces avec extérieurs, parking et cave. La résidence est développée par un promoteur reconnu, garantissant qualité et pérennité. Le montage en démembrement sur 15 ans offre une décote à l’acquisition et une visibilité patrimoniale. C’est une opportunité d’investissement sécurisée dans une zone à forte demande locative.
30 mars 2026 – Saint-Julien-en-Genevois - Le Perly
Une opportunité patrimoniale sécurisée aux portes de Genève, dans une zone à fort potentiel de valorisation.
27 mars 2026 – Marseille - Euromed
Une résidence moderne au cœur d’un grand pôle économique et universitaire, conjuguant performance environnementale et potentiel patrimonial.
23 mars 2026 – Grésy-sur-Aix – Le Sarraz
Un actif patrimonial de qualité entre lac et montagnes, dans un secteur à forte attractivité résidentielle.
12 octobre 2025 – Saint-Germain-en-Laye – Clos Saint Louis
Une adresse rare mêlant patrimoine, espaces verts et art de vivre au cœur d’un marché résidentiel haut de gamme.
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