Location Meublée & Immobilier Géré & LMP LMNP

2.1. Impôt sur le Revenu

Traditionnellement, on distingue le régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) de celui applicable aux loueurs professionnels (LMP). 

Est LMP le loueur qui remplit les deux conditions suivantes :

• les recettes annuelles retirées de l'activité de loueur en meublé par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'IR dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions de retraite et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l'activité de location meublé, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux (BNC).

Lorsqu'au moins l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnelle.

a) Régime fiscal du LMNP

L'activité de loueur en meublé relève de la catégorie d'imposition des BIC et non des revenus fonciers, comme on peut parfois encore le constater dans les déclarations de revenus.

Deux régimes d'imposition sont susceptibles de s'appliquer : le régime du micro-BIC ou le régime réel d'imposition.

Le régime micro-BIC

Pour les recettes perçues en 2025, les seuils d'application du micro-BIC sont fixés à :

ð 15 000 euros dans le cas général.

Ce seuil s'applique aux locations à usage de résidence principale ou temporaire du locataire ainsi qu'aux locations saisonnières autres que celles visés ci-dessous.

Pour ces locations, le loueur bénéficie d'un abattement forfaitaire pour charges de 30% sur le montant de ses recettes. Si des époux ou partenaires de Pacs soumis à imposition commune louent en meublé des biens dont ils sont personnellement propriétaires, le seuil du micro-BIC s'applique distinctement pour chacun.

ð 77 700 euros pour certaines locations

Sont concernées les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. Pour ces locations, l'abattement forfaitaire pour charges est fixé à 50% du montant des recettes.

En cas de location de biens relevant des deux seuils, le micro-BIC s'applique si le total des loyers ne dépasse pas 77 700 euros et si les locations autres que les meublés de tourisme et chambres d'hôtes ne procurent pas plus de 15 000 euros de recettes.

Si ces limites sont dépassées une année, le régime micro peut continuer à s'appliquer. Mais en cas de dépassement des seuils deux années consécutives, le loueur est exclu du régime micro et relève automatiquement du régime réel d'imposition l'année suivante.

Le reliquat de recettes imposables - 50% ou 29% du montant des recettes - est bien entendu soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Conseil : lorsque le montant réel des charges est inférieur à l'abattement de 50% ou de 71%, le loueur a tout intérêt à rester sous le régime du micro-BIC. A l'inverse, lorsque les charges sont supérieures à l'abattement, le loueur a intérêt à opter pour le régime réel d'imposition.

Le régime réel d'imposition

Ce régime est applicable de plein droit aux loueurs dont les recettes excèdent les limites d'application du régime micro-BIC ainsi qu'à ceux qui, tout en dégageant des recettes inférieures aux seuils du régime micro, souhaitent opter pour ce régime.

Comment opter pour le régime réel ?

- soit en début d'activité sur la déclaration d'existence POi remise au centre des formalités des entreprises. A défaut, il est également possible d'opter en souscrivant une déclaration de résultats n°2031 et ses annexes dans les délais.

- soit en cours d'activité en exerçant une option par courrier auprès du SIE avant le 1er février N de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.

L'option est valable deux ans et se renouvelle automatiquement.

Ce régime est applicable de plein droit aux loueurs dont les recettes excèdent les limites d'application du régime micro-BIC ainsi qu'à ceux qui, tout en dégageant des recettes inférieures aux seuils du régime micro, souhaitent opter pour ce régime.

Comment opter pour le régime réel ?

- soit en début d'activité sur la déclaration d'existence POi remise au centre des formalités des entreprises. A défaut, il est également possible d'opter en souscrivant une déclaration de résultats n°2031 et ses annexes dans les délais.

- soit en cours d'activité en exerçant une option par courrier auprès du SIE avant le 1er février N de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.

L'option est valable deux ans et se renouvelle automatiquement.

Déduction des charges

C'est l'inscription des biens loués en meublé sur le tableau des immobilisations et amortissements (tableau n°2033 de la liasse fiscale) qui détermine les charges pouvant être déduites. 

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, il n'existe pas de liste exhaustive de charges déductibles. Peuvent néanmoins venir en déduction des recettes, les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement), les dépenses d'entretien et de réparation (mais pas les travaux d'amélioration ou de construction, qui ne peuvent être qu'amortis), les primes d'assurance, les intérêts d'emprunt, les charges de gestion, les impôts locaux, les achats de petits matériels et de fournitures de bureau à hauteur de 500 euros HT, les éventuelles cotisations sociales et les amortissements.

Attention, s'agissant des amortissements, la déduction est limitée sur le plan fiscal. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant égal à la différence entre le total des recettes et les autres charges : autrement dit, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si les charges sont supérieures ou égales aux recettes, le résultat fiscal est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée pour être ensuite imputés lorsque les résultats deviendront bénéficiaires (d'où l'importance d'établir un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée).

Sort des déficits

Le déficit subi par un LMNP s'impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées du foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 années suivantes. La fraction du déficit non imputée dans ce délai est définitivement perdue.

Obligations déclaratives

Chaque année, il convient de souscrire une déclaration n°2031 et ses tableaux annexes et de reporter le résultat imposable sur une déclaration complémentaire n°2042 C PRO à joindre à la déclaration de revenus d'ensemble n°2042.

Prélèvements sociaux

Le montant imposable des recettes est soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

b) Régime fiscal du LMP

Le LMP relève obligatoirement du régime réel d'imposition (cf. les développements qui précèdent). Deux particularités doivent être signalées.

Sort des déficits

Le régime d'imputation des déficits est plus avantageux que dans le LMNP dans la mesure où il permet une imputation sur le revenu global du foyer fiscal perçu la même année. Si le déficit est supérieur au revenu global imposable de l'année, il se crée un déficit imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Régime des plus-values

La plus-value retirée de la vente d'un bien relève du régime des plus-values professionnelles. Fréquemment, le loueur professionnel peut donc bénéficier de l'exonération d'impôt prévue par l'article 151 septies du CGI en fonction du montant de ses recettes

2.2. Impôt sur la Fortune Immobilière

Le traitement de l'activité de location meublée au regard de l'IFI diffère sensiblement selon que l'activité est exercée en entreprise individuelle (activité "en direct") ou dans un cadre sociétaire.

L'activité est exercée en entreprise individuelle

Lorsque l'activité est exercée par une personne physique, deux conditions doivent être remplies pour prétendre à l'exonération d'IFI :

• les recettes brutes annuelles doivent être supérieures à 23 000 euros ;
• les revenus nets tirés de la location meublée doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

S'agissant de cette seconde condition, les revenus nets professionnels à comparer avec les revenus nets tirés de la location meublée sont les traitements et salaires, les BIC, les BNC, les bénéfices agricoles et les rémunérations de gérance visés à l'article 62 du CGI. En revanche, les pensions de retraite, rentes, revenus fonciers, plus-values des particuliers, revenus de capitaux sont exclus des termes de la comparaison.

Nota bene: les revenus nets tirés de la location meublée ne doivent pas être confondus avec les recettes. Ainsi, si le revenu net est déficitaire ou égal à zéro, l'activité de location meublée ne peuvent bénéficier de l'exonération d'IFI.

Selon la doctrine administrative, lorsque ces deux conditions sont remplies, il n'est pas nécessaire pour le loueur d'accomplir les diligences afférentes à l'exercice d'une profession.

L'activité est exercée dans un cadre sociétaire

L'activité est exercée en société relevant de l'impôt sur le revenu (SNC, SARL de famille, notamment)

Il résulte d'une réponse ministérielle Roseren du 13 novembre 2018 que la condition de recettes de 23 000 euros et celle relative à la prépondérance des revenus nets tirés de l'activité de location meublée ne sont pas applicables en cas d'exercice de l'activité en société à l'IR.

L'unique condition à remplir consiste à exercer l'activité de location meublée à titre professionnel et principal par le redevable ou un membre de son foyer fiscal. Selon la doctrine fiscale, la profession consiste dans l'exercice, à titre habituel et constant, d'une activité, ce qui suppose que  le redevable accomplisse des actes et des diligences réelles.  Il s'ensuit, à notre avis, que les loueurs ayant une autre activité professionnelle (salariée, libérale, commerciale etc.) ou louant à des exploitants à bail commercial ne devraient pas pouvoir bénéficier de l'exonération d'IFI.

A noter que la condition relative à l'exercice d'une activité principale s'apprécie de manière dissociée pour chaque membre du foyer fiscal.

L'activité est exercée en société relevant de l'impôt sur les sociétés

Dans cette situation, pour prétendre à l'exonération d'IFI, le redevable doit cumulativement remplir les conditions suivantes :

• exercer une fonction de direction éligible ;
• percevoir à ce titre une rémunération normale représentant plus de 50% des revenus professionnels du dirigeant ;
• détenir plus de 25% des droits de vote dans la société.