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IMMOBILIER EN NUE-PROPRIETE  

L'IMMOBILIER SANS CONTRAINTES

Immobilier Nue-Propriété : l'immobilier décoté, sans souci de gestion, permettant d'optimiser la transmission

Fonctionnement

Principe

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir à moindre coût un bien immobilier de qualité dans des secteurs prisés et les centres des villes en pression foncière (offre locative inférieure à la demande) en contrepartie de la privation temporaire du droit d'y résider ou de le louer pendant la durée du démembrement (10 à 20 ans).

Deux périodes :

Vous vous portez acquéreur d’un appartement dont la propriété est partagée pendant une période de 15 à 20 ans entre:

  • La nue-propriété , que vous conservez. Vous ne supportez aucune dépense de travaux et de charge
  • L’usufruit temporaire acquis par un investisseur foncier, généralement une société du secteur social (sociétés HLM, collecteurs 1 %, …). Le bailleur-usufruitier assure la gestion locative et l'entretien de l'immeuble (parties communes et privatives, petits et gros travaux) pendant toute la durée de l'usufruit

Vous devenez automatiquement et sans frais plein propriétaire de votre appartement libre d’occupation.

Vous pouvez alors vendre, louer ou occuper votre bien immobilier.

Avantages du système

Un modèle vertueux de création de valeur :

Vous bénéficiez, sur toute la période d’investissement, d’un double effet de levier :

  • Valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété ;
  • Valorisation immobilière liée au marché dans des secteurs en tension foncière.

Un investissement immobilier sans les contraintes de la gestion

  • Se constituer un patrimoine à moindre coût dans des emplacements de qualité.
  • Percevoir les loyers immédiatement, à l’acquisition, sous forme de réduction de prix : une rentabilité nette de l’ordre de 3,5 % à immobilier constant pendant 15 ans.
  • Ne subir aucun aléa locatif pendant la période de démembrement
  • Bénéficier d’une absence d’imposition pendant la période de démembrement (impôt sur le revenu, contributions sociales, taxe foncière) cf. infra
  • Optimiser sa fiscalité en gommant ses revenus fonciers avec les intérêts d’emprunts.
  • Transmettre son patrimoine en bénéficiant d’une assiette réduite (transmission de la seule nue-propriété) et d’un barème fiscal favorable pour un bien grevé d’un usufruit à durée fixe (art. 669 II CGI.).

La revente est possible pendant la période de démembrement :

Une opération en nue-propriété dure en moyenne 17 ans. Les opérateurs spécialisés sur le marché de la nue-propriété ont créé un marché secondaire vous permettant de revendre à tout moment la nue-propriété du bien tout en conservant les avantages patrimoniaux et fiscaux acquis.

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Fiscalité

Neutralité fiscale : la nue-propriété n'est pas un actif taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière et la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier.

 

Impôt sur le revenu :

Principe : pas de loyer = pas d’impôt

Possibilité optimisation IR (revenus fonciers) si financement à crédit. Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs ou des 10 ans à venir (art.31 I 1* du CGI).

Le produit en nue-propriété n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales (application de la fiscalité de droit commun sur les revenus fonciers).

Impôt sur la Fortune Immobilière :

Le bien en nue-propriété ne figure pas dans l’assiette taxable pendant la période de démembrement



Acquérir en nue-propriété : Usufruit social, libre ou intermédiaire, quelle solution privilégier ?

IL  existe trois types d’usufruit : l’Usufruit Locatif Social, l’Usufruit Locatif Libre et l’Usufruit Locatif Intermédiaire.

Comment les distinguer et lequel privilégier ?

Usufruit Locatif Social

Ce dispositif est né au début des années 2000 (loi Engagement national pour le logement ENL - 2006, complétée par un décret de 2009). L’usufruit du bien doit être détenu par un bailleur social tandis que sa nue-propriété appartient à un investisseur privé.

Le bailleur social loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers sociaux ou intermédiaires. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.

Un an avant le terme de l’usufruit, le locataire est expressément informé par le bailleur du statut particulier de son logement et de l’extinction du bail à l’expiration de l’usufruit. Il doit alors bénéficier :

D’une offre de relogement par le bailleur s’il est toujours sous les plafonds de ressources (maintien dans le parc social)
De la possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente
De la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nu-propriétaire devenu propriétaire, si celui-ci le propose.
Cette solution de cofinancement privé-public est particulièrement adaptée à la production de logements abordables dans les zones tendues : elle présente des avantages pour l’ensemble des parties au démembrement ainsi que pour la collectivité locale.

Grâce à ce modèle, la collectivité locale profite de la construction de logements sociaux ou intermédiaires de qualité, sans nécessiter de financement public. Elle peut attirer et maintenir les actifs sur son territoire, mieux maîtriser la tension foncière et soutenir ses objectifs de mixité sociale : les logements sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.

Le bailleur-usufruitier institutionnel, quant à lui, ne mobilise pas ses fonds propres pour étoffer son parc locatif, d’autant plus que l’usufruit est entièrement autofinancé par la perception des loyers.

L’investisseur nu-propriétaire acquiert un bien dans un programme de qualité, dont la valorisation est assurée par une implantation dans un secteur où la demande de logements est forte. L’investissement peut s’inscrire dans une stratégie de placement pour la retraite, de transmission du patrimoine ou d’optimisation de la fiscalité (exonération IFI, déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, transmission dans des conditions favorables).

Enfin, les locataires bénéficient de logements de qualité aux loyers abordables, situés au cœur de villes, de bassins d’emplois et de toutes les commodités. Ils profitent aussi de la stabilité résidentielle offerte par des baux spécifiques, dont la durée est équivalente à celle de l’usufruit temporaire.

 

L’Usufruit Locatif Libre (ULL) : 

Le bailleur n’a pas d’obligation sociale à remplir vis-à-vis des locataires. Cela peut donc être un opérateur privé. Il va mettre en location les biens classiquement selon les règles du marché et choisir librement les locataires.

Pour les bailleurs privés, l’Usufruit Locatif Libre permet, par exemple, de maximiser les revenus d’un immeuble à moyen terme en cédant la nue-propriété et ne conservant que l’usufruit temporaire.

Les bailleurs sociaux peuvent, pour leur part, diversifier leur offre à la location en faisant abstraction de tout critère social.

Pour l’investisseur, les caractéristiques des biens auxquels est attaché un Usufruit Locatif Libre présentent le même fonctionnement général que dans le cas d’un Usufruit Locatif Social : achat décoté, absence de perception des loyers pendant la période de démembrement, récupération de la pleine propriété à terme.

Néanmoins, il existe quatre différences notables avec l’Usufruit Locatif Social :

Les actifs immobiliers sont majoritairement anciens, souvent mieux situés
La durée de démembrement ainsi que la décote proposée sont moins importantes qu’en Usufruit Locatif Social
Les logements ne sont pas libérés au terme de la période d’usufruit
Sur le plan fiscal, l’exonération d’IFI vaut dans tous les cas. En revanche, les intérêts des emprunts ayant servi à financer l’acquisition de la nue-propriété ne sont déductibles que si le bailleur est social.
 

Usufruit Locatif Intermédiaire

Pour répondre à la demande croissante de logements à loyers abordables dans les métropoles et grands bassins d’emplois, le Gouvernement a créé en 2014 une catégorie de logements dits  « intermédiaires », caractérisés par un niveau de loyer situé entre celui du parc social et du parc privé.
 

Ce dispositif est compatible avec le démembrement de propriété grâce à l’Usufruit Locatif Intermédiaire.

 
Sur des territoires où les écarts entre les loyers sociaux (PLS/ PLUS/PLAI) et les loyers libres sont importants, l’ULI permet d’aider les ménages à se loger dans des biens de qualité à loyers plafonnés au lieu de les placer dans des logements privés.

L’Usufruit Locatif Intermédiaire est une réponse pour les ménages souhaitant quitter le parc social mais sont freinés par les niveaux élevés des loyers du marché libre. Dans le cadre d’un usufruit locatif intermédiaire, le bailleur est tenu de louer à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds réglementés en logements intermédiaires, soit 94.187 €[1] de revenus annuels nets …

Les opérateurs qui souhaitent développer cette offre sont contraints de la produire là où les marchés immobiliers sont les plus chers.

Pour les investisseurs, les opérations en Usufruit Locatif Intermédiaire se situent à la frontière entre l’Usufruit Locatif Social (opérations dans le neuf, bailleurs majoritairement sociaux) et l’Usufruit Locatif Libre.




Les programmes de Maubourg Patrimoine en nue-propriété
cliquez sur la date pour accéder au programme



08 Avril 2025 : PAYS DE LOIRE - Tours - "ID'Halle"

ID’Halle est un programme en nue-propriété situé à Tours, dans le quartier prisé de la place de la Tranchée, en belvédère sur la Loire. Développé par iSélection (ex-Perl), ce projet immobilier propose 31 appartements du studio au 4 pièces, répartis sur deux bâtiments à l’architecture contemporaine et élégante. Les logements bénéficient de prestations de qualité, de balcons ou terrasses, et pour certains, d’une vue dégagée sur le fleuve. 
Le quartier offre un cadre de vie recherché, à proximité immédiate du tramway, des commerces, des écoles et du centre-ville de Tours. En investissant en nue-propriété, l’acquéreur bénéficie d’une décote d’environ 37 % sur le prix du bien, sans aucune gestion locative ni fiscalité pendant 17 ans.


28 Mars 2025 : COTE D'AZUR - Antibes - "La Roseraie d'Antipolis"

La Roseraie d'Antipolis est un projet immobilier unique situé au coeur d'Antibes. Cette résidence propose une collection d'appartements neufs, allant du T2 au T4 et T4 duplex, avec stationnement sous-sols, conçus pour offrir un confort de vie optimal avec des espaces extérieurs généreux.
La Roseraie d'Antipolis bénéficie d'un emplacement idéal : profitez de la proximité du nouveau bus tram , facilitant vos déplacements quotidiens. Les écoles, commerces et services sont à quelques pas, offrant un cadre de vie pratique et agréable. Le quartier est bien connecté aux principaux axes routiers, pour rejoindre facilement les zones d'activités comme Sophia Antipolis.
Les bâtiments sont en coeur d'ilots et la résidence et entièrement piétonne garantissant calme et tranquillité.



25 Mars 2025 : ILE DE FRANCE - Saint Cyr l'Ecole - "Résidence du Parc de l'Abbaye"

Nichée dans un cadre d’exception, au cœur d’un environnement chargé d’histoire et de culture, cette réalisation bénéficie du rayonnement de Versailles, l’une des villes les plus emblématiques du patrimoine français.
Avec une décote de 34 %, cette opportunité s’inscrit dans une démarche patrimoniale forte, dans un département très recherché pour sa stabilité et son attractivité à long terme.
À 24 km à l’ouest de Paris, Saint-Cyr-l’École offre un cadre de vie privilégié grâce à sa proximité avec Versailles et le pôle économique et universitaire de Saint-Quentin-en-Yvelines.



28 Février 2025 : OCCITANIE - Toulouse – "Vista Verde"
Toulouse, surnommée la Ville Rose pour ses façades de briques chaleureuses, est une métropole dynamique et attractive. 4ème ville de France avec plus de 500 000 habitants et plus de 820 000 sur l’agglomération, elle séduit autant pour son patrimoine que pour son économie florissante. Capitale européenne de l’aéronautique et du spatial, elle accueille les sièges d’Airbus et de nombreuses entreprises du secteur, générant plus de 65 000 emplois. Son rayonnement universitaire avec 130 000 étudiants, son climat agréable et ses nombreux espaces verts en font une ville où il fait bon vivre et investir.
Situé sur la rive gauche de la Garonne, le quartier Casselardit-Ancely bénéficie d’un emplacement stratégique. Proche du centre-ville de Toulouse, il offre un accès privilégié aux pôles économiques, notamment l’aéroport Toulouse-Blagnac ou l’écoquartier de la Cartoucherie. Le tramway permet de rejoindre les différents lieux d’activités en quelques minutes. L’offre de transport sera complétée en 2028 par l’arrivée d’une nouvelle ligne de métro à 750 m de «Vista Verde».




 27 Février  2025 :   COTE D'AZUR - Cagnes sur Mer - Les Canebiers
INVESTIR À MOINS DE 100 000 € DANS UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE
CAGNES-SUR-MER, station balnéaire prisée
Sur les rives de la mer Méditerranée, cette station balnéaire prisée se situe entre Nice et Antibes. La ville doit notamment son charme à son village médiéval du Haut de Cagnes avec le château Grimaldi qui domine la ville. À seulement 10 kilomètres de l'aéroport international de Nice, elle bénéficie du rayonnement économique de la métropole et de la technopole de  Sophia Antipolis.
CAGNES-SUR-MER, une accessibilité idéale pour les étudiants  
Avec un réseau développé de transports en commun comprenant une gare TER / TGV, des bus et bientôt une nouvelle ligne de tram, les étudiants pourront rejoindre facilement les divers établissements d’enseignement supérieur : université, grandes écoles, prépas, écoles spécialisées… que proposent la ville de Nice ou encore les établissements de Sophia Antipolis.
Une adresse centrale et connectée au cœur du nouvel éco-quartier Canebiers - Villette  
Ce nouvel éco-quartier de 7 hectares, véritable projet de grande envergure, allie aménagement responsable et développement durable. Il intégrera une offre variée de commerces incluant des enseignes comme Monoprix, des bureaux, et près de 500 logements, tout en conservant une dimension humaine. Situé en face du Parc des Canebiers, ce quartier privilégie les mobilités douces et sera centré autour d’un espace vert restructuré, point de départ de la « Coulée bleue ».
13 Février 2025 : BASSIN D'ARCACHON- Lège Cap Ferret – "Cap Océan"

Située en région Nouvelle-Aquitaine, Lège-Cap-Ferret est une commune de la presqu'île du Cap Ferret, nichée entre l'océan Atlantique, le bassin d'Arcachon et la forêt des Landes de Gascogne. Cette position géographique privilégiée fait de la ville un lieu attractif pour le tourisme, ce qui contribue largement à son dynamisme économique. Le secteur touristique, couplé aux activités économiques locales, dessine le portrait d'une ville en plein essor.

Cette résidence à taille humaine se compose de 3 petits ensembles d’habitations totalement ouverts sur la nature accueillant seulement 20 logements dont l’accès se fait par un escalier extérieur. Au sein de cet espace boisé, une allée centrale et arborée dessert les différents immeubles ainsi qu’une aire de jeux pour enfants et des abris vélos.
13 Février 2025 : HAUTS DE FRANCE - Métropole Lille Hem - "Garance"
HEM,  une situation stratégique à seulement 20 minutes de Lille.
Hem fait partie de la Métropole européenne de Lille et profite du rayonnement économique de cette ville qui attire de plus en plus d’entreprises et d’habitants séduits par sa situation au cœur de l’Europe, la reliant à 1h de Paris, 35 min de Bruxelles, 1h20 de Londres et 2h30 d’Amsterdam.
HEM une commune prisée et recherchée pour son cadre de vie
A la croisée des villes telles que Lille, Villeneuve d’Ascq et Croix-Beaumont, la ville de Hem jouit de leurs énergies économiques et culturelles. Riche de son histoire et de son dynamisme local, Hem est également une ville soucieuse du bien-être de ses habitants et propose un panel riche et varié d’infrastructures scolaires, culturelles et sportives.
UNE ADRESSE centrale au cœur du Vieux Quartiers-Tribonnerie
Au cœur de Hem, cette adresse s’intègre harmonieusement dans le paysage architectural local en plein cœur du “Vieux Quartiers-Tribonnerie” particulièrement recherché par les familles pour son dynamisme et sa qualité de vie. En effet, l’ensemble des commodités, installations culturelles et sportives, restaurants, établissements scolaires garantissent une vie quotidienne accessible, dynamique et conviviale et ce à moins de 10 minutes de la frontière Belge.
 26 Janvier 2025 :   AUVERGNE RHONE ALPES - Lyon - Résidence Renan
Environnement
Située entre les rues Renan, Saint-Jérôme et Jaboulay, la résidence est idéalement située au sein de la partie bourgeoise du 7ème arrondissement de Lyon, en retrait et à seulement 100 mètres de la place Jean Macé et de la mairie d'arrondissement.
Un quartier historique et central de Lyon, à proximité immédiate des universités, des nombreux commerces, bars et restaurants de l'avenue Jean Jaurès, du Mama Shelter et autres lieux tendance ou encore du marché alimentaire qui se tient directement sur la place Jean Macé deux fois par semaine.
Côté transports, difficile de faire plus complet avec la gare multimodale Jean Macé (Gare SNCF, ligne B du métro, ligne T2 du tramway, plusieurs lignes de bus TCL) à 100 mètres ou encore la ligne T1 du tramway à 500 mètres face à l'Université Lyon II (arrêt Quai Claude Bernard).
Caractéristiques
La résidence comprend 3 bâtiments s’élevant en R+5 ou R+6+attique reliés par un cœur d'ilot paysagé et à l’architecture contemporaine structurée autour de nombreuses ouvertures qui rythment les façades.
Les 10 logements démembrés (du 2 au 4 pièces), sur un total de 43 (plus 57 chambres pour étudiants), bénéficient tous d’un extérieur (loggias) et d’un stationnement en sous-sol (sauf T2).
 16 Janvier 2025 :   ILE DE FRANCE - Neuilly sur Seine - Galerie Peretti
Banlieue chic de l’ouest parisien, Neuilly-sur-Seine est idéalement située à mi chemin entre la Place de l’Etoile et le quartier d’affaire de La Défense. Limitrophe du Bois de Boulogne, de Levallois et des 16ème et 17ème arrondissement de Paris, cette commune huppée propose un emplacement prestigieux très apprécié des cadres, chefs d’entreprise et professions libérales, comptant ainsi après Paris le plus de foyers assujettis à l’IFI et des grands groupes de luxe, de haute technologie et de conseil (CMS Francis Lefebvre, Clarins, M6, Sanofi, etc.). En bord de Seine, cette ville particulièrement élégante fait face à l’Ile de Jatte et séduit par un cadre de vie ultra-résidentiel avec de beaux immeubles de style Art Déco, de larges avenues aux arbres majestueux, et des maisons de maître.
Situé entre le dynamique quartier d’affaires de La Défense et la capitale, La Galerie Peretti est composée de 56 logements répartis sur 8 étages. La résidence s’affirme par sa façade contemporaine et affiche un bel équilibre entre la pierre et le verre. Les ouvertures confirment le raffinement de sa composition par son graphisme en pointes de diamant signé ORY Architecture. Outre l’animation de la ville de Neuilly, l’ensemble du projet propose un véritable îlot de verdure avec des jardins privatifs, des terrasses étagées en gradins et un hall dédié à un jardin japonais pour offrir un décor apaisant aux résidents. L’entrée du hall de la résidence sera habillée d’oeuvres choisies dans le catalogue de la Galerie Papillon à Paris.
 10 Décembre 2024 :   AUVERGNE RHONE ALPES - Craponne - Centrale 28
Située rue centrale, à l’angle de l'avenue Jean Bergeron, la résidence prend place en plein centre de Craponne, à seulement quelques minutes à pied de tous les centres d'intérêt de la commune. A proximité immédiate, les commerces, la mairie, le marché (l'un des plus prisés de toute la métropole de Lyon), les écoles ou encore le centre culturel EOLE. Un emplacement exceptionnel, y compris grâce à la proximité des transports : les lignes régulières de bus du réseau TCL se trouvent à seulement 200 mètres, celle du service LEOL (Lignes Express de l'Ouest Lyonnais), au pied de la résidence, qui desservent notamment le pôle multimodal lyonnais de Gorge-de-Loup en 20 minutes.
La résidence comprend 3 petits bâtiments s’élevant en R+2 ou R+3 à l’architecture sobre et élégante qui marie harmonieusement les couleurs discrètes (gris clair, beige et ocre) et les matières (pierre, verre et bois) sur une parcelle avec un grand jardin végétalisé. Les 6 logements démembrés (3 pièces), sur un total de 35, bénéficient tous d’un extérieur (balcons, terrasses ou jardins privatifs) et d’un stationnement boxé en sous-sol.
28 Novembre 2024 :   NOUVELLE AQUITAINE - Audenge - Résidence du Domaine
La Résidence du Domaine est composée de 10 maisons en deux séries accolées de 6 maisons et de 4 maisons. Toutes les maisons s’implantent en étage ce qui permet d’obtenir des espaces généreux. L’architecture moderne dans les teintes claires et grises sont à l’honneur sur ce projet en gardant le style des maisons du bassin avec ces pignons composés d’une ferme traditionnelle en bois. L’ensemble du projet est conçu pour favoriser le bien-être des habitants tout en soutenant la biodiversité locale. Les espaces extérieurs sont totalement végétalisées et arborées. A seulement 50 km de Bordeaux, au cœur des Landes de Gascogne, le Bassin d’Arcachon est une baie prisée où se mêlent les eaux douces de la Leyre aux eaux tumultueuses de l’océan Atlantique. Un territoire offrant des paysages spectaculaires avec notamment la dune du Pilat, plus haute dune d’Europe. Atteindre son sommet c’est embrasser l’un des plus beaux panoramas, fait du bleu de l’océan, du blond des îles, du vert de sa forêt de pins… Connue pour ses paysages naturels et sa proximité avec l’eau, Audenge est un endroit calme et reposant, qui attire de nombreux résidents en quête d’un cadre de vie paisible. La Résidence du Domaine bénéficie d'une localisation privilégiée et d’une tranquillité incomparable face au domaine de Certes - Graveyron, espace naturel sensible, propriété du conservatoire du littoral à découvrir pour sa végétation typique et sa faune avicole prisées des amoureux de la nature et les passionnées d’ornithologie La proximité des transports en commun et des axes routiers majeurs facilite les déplacements vers Bordeaux rendant cette adresse particulièrement attractive pour les actifs et les familles en quête de praticité et de confort.
 22 Novembre 2024 :   COTE D'AZUR - Villeneuve Loubet - 250 Cavaliers
Située 250 avenue des Cavaliers, la résidence prend place en partie haute du quartier des Maurettes, partie résidentielle de ce nouveau quartier qui voit la construction de plusieurs résidences de standing ainsi qu'une nouvelle offre de services (école, maison médicale,...). Un grand projet d'aménagement de la commune qui, depuis une dizaine d'années, a fait des Maurettes l'un des quartiers les plus prisés de Villeneuve-Loubet avec, notamment, la requalification de la zone commerciale en partie basse et la connexion idéale aux axes de communication structurants de la ville (autoroute et gare SNCF). Quartier recherché également grâce à la proximité du littoral, des 4 km de plages, de la fameuse Marina-Baie des Anges ainsi que du Parc naturel de Vaugrenier, poumon vert de plus de 100 hectares qui vaut à Villeneuve-Loubet le surnom de "plus verte des communes bleues".
 12 Novembre 2024 :   COTE D'AZUR - Nice – Azur Campus
Territoire particulièrement attractif par son climat, sa richesse culturelle, ses plages et ses paysages variés, la capitale azuréenne aux 5 millions de visiteurs annuels est la 2ème destination touristique de France. La résidence étudiante « Azur Campus » est à proximité des principaux campus universitaires, le long des rives du Paillon, aux pieds de la colline de Cimiez et dans le prolongement de la future extension de la coulée verte. Elle s'installe parfaitement dans un quartier en plein essor avec une architecture moderne et un style épuré. L'accès à la résidence est sécurisé par un digicode et à l'écoute des attentes des étudiants grâce à un accueil dans le hall de la résidence, avec présence humaine 24h/24.

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