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Pinel Maubourg Patrimoine 

Engagements

Le propriétaire du logement doit s'engager à conserver le logement pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans. Lorsque le propriétaire du logement est une personne morale, les associés doivent en outre prendre l'engagement de conserver leurs parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Par ailleurs, le propriétaire doit également prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre que lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Si l'investissement est réalisé via une société à l'IR, cette société doit prendre l'engagement de louer le bien à une personne autre qu'un associé ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.

Nota Bene : contrairement au dispositif Duflot, il est possible, dans le cadre du dispositif Pinel, de louer à un ascendant ou à descendant, dès lors que ce dernier n'est pas membre du foyer fiscal du bailleur.

L'affectation du logement à usage d'habitation doit être respectée non seulement à la signature du bail mais aussi pendant toute la durée de l'engagement de location. Le non respect de cette condition durant l'engagement de location entraîne la reprise de l'avantage.

L'engagement de location doit être pris pour : /

  • Engagement initial : 6 ou 9 ans (sur option du contribuable)
  • Engagement prorogé : 3 ans renouvelable une fois si l'engagement initial était de 6 ans / 3 ans non renouvelable si l'engagement initial était de 9 ans.

La durée maximum est donc de 12 ans dans tous les cas.

Le contribuable doit formaliser son engagement par écrit via la déclaration 2044 EB ou sur papier libre selon le modèle établi par l'administration fiscale.

En cas de décès du conjoint, le conjoint survivant peut reprendre l'engagement de location du logement pour la durée restant à courir : pour ce faire, il doit joindre une note à l'administration fiscale à la déclaration de revenus souscrite au titre de l'année du décès.

En cas de mariage, divorce, conclusion d'un Pacs ou de séparation, le nouveau foyer fiscal peut également demander la reprise du dispositif à son profit dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.

Les associés d'une SCPI et des SCI à l'IR doivent prendre l'engagement de conserver les parts jusqu'au terme de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué de manière effective et continue. En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.
L’administration fiscale admet une certaine période de vacances sans remise en cause de l’avantage fiscal sous réserve de l'accomplissement des diligences nécessaires à sa remise en location. Elle limite la tolérance à un délai de 12 mois maximum.

Nouveau Pinel + (1) : Une surface Minimum pour le logement

  • 28 m2 pour un T1,
  • 45 m2 pour un T2,
  • 62 m2 pour un T3,
  • 79 m2 pour un T4,
  • 96 m2 pour un T5.

Nouveau Pinel + (2) : des espaces privatifs extérieurs assortis de contraintes de surfaces

  • 3 m2 pour un T1 et un T2,
  • 5 m2 pour un T3,
  • 7 m2 pour un T4,
  • 9 m2 pour un T5.

Le logement devra enfin obligatoirement bénéficier d’une double exposition à partir du trois pièces

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être loué de manière effective et continue. En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.

L’administration fiscale admet une certaine période de vacances sans remise en cause de l’avantage fiscal sous réserve de l'accomplissement des diligences nécessaires à sa remise en location. Elle limite la tolérance à un délai de 12 mois maximum.

Nouveau Pinel + (1) : Une surface Minimum pour le logement

  • 28 m2 pour un T1,
  • 45 m2 pour un T2,
  • 62 m2 pour un T3,
  • 79 m2 pour un T4,
  • 96 m2 pour un T5.

Nouveau Pinel + (2) : des espaces privatifs extérieurs assortis de contraintes de surfaces

  • 3 m2 pour un T1 et un T2,
  • 5 m2 pour un T3,
  • 7 m2 pour un T4,
  • 9 m2 pour un T5.

Le logement devra enfin obligatoirement bénéficier d’une double exposition à partir du trois pièces

Le bailleur doit s'engager à ce que le montant du loyer du logement ne soit pas supérieur à un certain plafond. Les plafonds de loyers sont fixés annuellement par décret, ces plafonds variant en fonction de la surface habitable.

À ce plafond de loyer doit être appliqué un coefficient multiplicateur pour tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Nota Bene : les plafonds de loyers doivent être respectés pendant toute la période de l'engagement de location (initiale et prorogée).

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

Zones A bis Reste de la zone A B1
Plafond 17,62 € 13,09 € 10,55 €

La location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année (N-2) précédant celle de la signature du contrat de location.

Pour connaître les différents plafonds de ressources et de loyers :

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

En cas de colocation, chaque locataire doit respecter les conditions de ressources sauf en cas de concubinage où les ressources doivent être globalisées. Lorsque le locataire est fiscalement rattaché au foyer fiscal de ses parents (cas des étudiants notamment), la condition de ressources doit être appréciée au regard des seule ressources du locataire.

Fiscalité

Le dispositif Pinel se caractérise par une réduction d’impôt pouvant aller de 6 à 12 ans.

Réduction d’impôt

Deux situations peuvent se présenter.

Les taux applicables à la réduction d’impôt sont ceux de l’ancien dispositif. Un même foyer fiscal peut bénéficier de la réduction d'impôt, au titre d'une même année d'imposition, dans la limite de deux logements.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logement(s) Le plafond du prix de revient est fixé à 5 500 euros du m2 habitable sans distinction selon la zone de situation de l’immeuble.

La base de la réduction est le prix de revient, plafonné à 300 000 euros.

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location :

  • 12% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
  • 18% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans

Si vous achetez en 2023, sans respecter les nouvelles conditions, votre réduction d’impôt diminue : :

  • 10,5 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans,
  • 15 % pour 9 ans,
  • 17,5 % pour 12 ans.

Prorogation

Lorsque le logement reste loué après la période d’engagement de location de 6 ou 9 ans, le contribuable peut bénéficier d'un “bonus” à condition de proroger son engagement initial pour au plus une période de 3 ans :

  • Renouvelable une fois : la réduction d’impôt est égale à 6% du prix de revient pour la première période triennale et à 3% pour la seconde période triennale
  • Non renouvelable : la réduction d’impôt est égale à 3% du prix de revient.

Fait générateur de la réduction d'impôt

La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée dépend de la nature de l'investissement :

  • Acquisition d'un immeuble neuf achevé : année d'acquisition du logement
  • Acquisition d'un immeuble en Vefa ou construction d'un immeuble par le contribuable : année d'achèvement du logement

Règles d’imputation

La réduction d'impôt est imputée, à compter du fait générateur de la réduction, par parts égales, selon la durée de l’engagement initial de location sur :

  • 6 ans : à raison d’un sixième de son montant par année
  • 9 ans : à raison d’un neuvième de son montant par année.

La réduction n'est pas reportable. En effet, selon la doctrine administrative, "lorsque la fraction de réduction imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes".

Les fractions qui n'ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

Nota Bene : la réduction d'impôt Pinel est prise en compte pour la détermination du plafonnement global des niches fiscales.

Remise en cause de la réduction d'impôt

La réduction d'impôt obtenue fait notamment l'objet d'une remise en cause en cas de :

  • Non-respect de l'engagement de location ;
  • Cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement

S'agissant de non-respect de l'engagement de location et de la cession du logement ou des parts pendant la période d'engagement, il n'y a pas de remise en cause de la réduction d'impôt lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité de 2è ou 3è catégorie, est licencié ou est décédé. Les modalités de remise en cause de l'avantage sont :

reprise de la réduction d'impôt sur l'intégralité des années au titre desquelles elle a été pratiquée. La reprise du dispositif est possible à tout moment pendant le régime et au plus tard avant le 31 décembre de la 3ème année suivant la fin du dispositif.

reprise de l'avantage sur l'intégralité des années au titre desquelles la réduction d'impôt a été pratiquée, cette remise en cause intervenant dans le délai normal de reprise, à savoir au plus tard avant le 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la survenance de l'événement.

Régime particulier : Pinel Patrimonial optimisé au Déficit Foncier

 

Un triple avantage fiscal :

  • Immédiat : déduction des travaux de réparation dissociables de l’opération de transformation sur les bénéfices fonciers existants et/ou sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an
  • À la livraison : réduction d’impôt Pinel de 12, 18 ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans (au choix du client)
  • Déduction des intérêts d'emprunt

Impact fiscal immédiat : Optimisation Travaux Déductibles

Imputation de travaux de réparation dissociables sur :

  • Les revenus fonciers existants

        Et / ou

  • Le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an

Impact fiscal à la livraison : Réduction Pinel

Base de calcul total de la réduction PINEL =

Montant d’investissement - Travaux de réparation dissociables

Réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % sur 6, 9 ou 12 ans au choix de l’investisseur

Exemple 1 : Vous ne disposez pas de revenus fonciers :

Taux marginal d’imposition : 30 %

Durée de l’investissement : 12 ans

Montant de l’investissement : 200.000 €

   Dont travaux de réparation dissociables : 20.000 euros

Impact fiscal immédiat : Optimisation Travaux Déductibles (2020 et 2021)

Travaux de réparation dissociables : 20 000 € (De 40 à 100 % dès la 1ère année) imputables sur le revenu global plafonné à 10 700 €/an

Economie d’impôt globale : Fonds débloqués x TMI = 20 000 € x 30 % = 6.000 €

Impact fiscal à la livraison : Réduction Pinel

Livraison en 2021

Réduction d’impôt 2 % pendant 9 ans

1 % les 3 dernières années

Base de calcul de la réduction Pinel :

Montant d’investissement - travaux de réparation dissociables

Soit 200 000 € - 20 000 € = 180 000 €

180 000 € x 21 % = 37 800 €

Soit 3 600 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans

Puis 1 800 € de réduction d'impôt par an les 3 années suivantes

Synthèse

Optimisation en Déficit Foncier = 6 000 € (en 2020 et 2021)

ET

Réduction Pinel sur 12 ans = 37 800 € (à partir de 2021)

TOTAL IMPACT FISCAL : 6 000 € + 37 800 € = 43 800 €

Soit 22 % Du montant de l’investissement

Exemple 2 : Vous disposez déjà de revenus fonciers :

Taux marginal d’imposition : 30 %

Revenus fonciers annuels : 10.000 euros

Durée de l’investissement : 12 ans

Montant de l’investissement : 200.000 €

Dont travaux de réparation dissociables : 20.000 euros

Impact fiscal immédiat : Optimisation Travaux Déductibles (2020 et 2021)

Travaux de réparation dissociables :

20 000 € (De 40 à 100 % dès la 1ère année)

Economie d’impôt globale :

Fonds débloqués x (TMI + PS)) soit 20 000 € x (30 + 17,2 %) = 9 440 €

Impact fiscal à la livraison : Réduction Pinel

Livraison en 2021

Réduction d’impôt 2 % pendant 9 ans

1 % les 3 dernières années

Base de calcul de la réduction Pinel :

Montant d’investissement - travaux de réparation dissociables

Soit 200 000 € - 20 000 € = 180 000 €

180 000 € x 21 % = 37 800 €

Soit 3 600 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans

Puis 1 800 € de réduction d'impôt par an les 3 années suivantes

Synthèse

Optimisation en Déficit Foncier = 9.440 € (en 2020 et 2021)

ET

Réduction Pinel sur 12 ans = 37 800 € (à partir de 2021)

TOTAL IMPACT FISCAL : 9.440 € + 37 800 € = 47 240 €

Soit 24 % Du montant de l’investissement

Le dispositif Pinel Outre-Mer

 

La loi Pinel Outre-Mer permet de bénéficier de réductions d’impôts plus importantes qu’en métropole.

L’objectif poursuivi par les Pouvoirs Publics est la construction de nouveaux logements en outre-mer afin relancer l’investissement locatif et de répondre à une demande grandissante sur ce type de biens.

Ce dispositif s’adresse en priorité aux particuliers qui souhaitent investir dans les départements et collectivités d’Outre-Mer.

Les avantages fiscaux en Pinel Outre-mer

La durée de l’engagement de location fait varier la réduction qui sera applicable :

  • 23 % pour un engagement de 6 ans
  • 29 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois)
  • 32 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).

Le plafonnement des niches fiscales fait lui aussi l’objet d’une modification et est augmenté à 18 000 €.

Cet avantage fiscal est toutefois limité :

  • Deux investissements par an maximum ;
  • Un montant total des investissements de 300.000 € par an ;
  • Un prix au mètre carré de 5.500 €.

Nos programmes en Outre-Mer :

Le nouveau régime Pinel +

L'article 168 de la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2022. Il est reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs.
Toutefois, un nouveau dispositif, dit « Pinel+ », permet le maintien des taux actuels dans certains quartiers, ainsi que sur critères énergétiques et de qualité fixés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.
Le « Pinel + » débutera en 2023 et offrira un avantage fiscal à taux plein à condition que les logements respectent de nouvelles exigences.
Ainsi, le dispositif Pinel va subir de gros changement et sera moins avantageux, sauf pour certains logements considérés comme exemplaires sur le plan social et environnemental.

Les nouvelles conditions à respecter sont les suivantes :

L’agencement intérieur ou la luminosité seront désormais pris en compte.
La surface minimale du bien devra être de :
  • 28m² pour un appartement d’une pièce,
    • -45m² pour un 2 pièces,
    -62m² pour un 3 pièces,
    -79m² pour un4 pièces,
    -96m² pour un 5 pièces.
    L’agencement intérieur ou la luminosité seront désormais pris en compte.
    La surface minimale du bien devra être de :
  • 28m² pour un appartement d’une pièce,
    • -5m² pour un T3,
    -7m² pour un T4,
    -9m² pour un T5.,
    Les appartements de trois pièces et plus devront disposer de deux orientations différentes.

    D’après le décret du 18 mars, les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025.
    Les logements neufs acquis en 2024 devront également respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique.
    Les logements acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction doivent atteindre une étiquette B du diagnostic de performance énergétique.
    Enfin, pour les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique a été prévue. En effet, pour ces logements, les critères environnement sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A doit être atteinte.
    L’objectif du Pinel Plus en 2023 est donc d'intégrer sur le marché des logements locatifs de bonne qualité.

    Les derniers programmes de Maubourg Patrimoine en loi Pinel - 2024

     

    Les programmes de Maubourg Patrimoine en loi Pinel "classique" - 2022

     

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    info@maubourg-patrimoine.fr
    F. 01.42.85.80.00